Acheter, vendre ou louer ? Dilemme immobilier après un premier achat à Saint-Ouen
Bonjour à tous,
On hésite beaucoup sur notre stratégie immobilière et on aimerait avoir des avis extérieurs un peu rationnels.
Nous avons 38 ans et 29 ans, tous les deux en CDI, revenus nets du foyer autour de 7 700 €/mois.
Nous avons acheté il y a 3 ans un appartement de 49 m2 à Saint-Ouen pour 322 k€. Il nous reste environ 285 k€ à rembourser fin 2026, avec un taux très bon à 2 %, encore sur 22 ans.
Mensualité du crédit : 1 365 €
Charges + taxe foncière : environ 300 € par mois.
Aujourd’hui, notre problème est surtout un sujet de qualité de vie.
On aimerait vivre :
- plus proche du métro (aujourd’hui on est à 1 km et madame n’aime pas trop le vélo)
- dans Paris intra-muros ou très proche ;
- dans un quartier plus calme ;
- avec balcon si possible ;
- et idéalement dans un 3 pièces ou 2 pièces en loc (projet d’enfant).
On estime pouvoir louer notre appartement actuel autour de 1 350-1400 euros/mois.
Le problème est qu’on n’a pas énormément d’apport : environ 30 k€, et peu d’épargne de sécurité après achat.
On regarde des biens autour de 430 k€ dans le neuf ou ancien mais on a du mal à savoir quelle stratégie est la plus intelligente.
Les options qu’on voit :
- Garder notre appartement actuel et louer nous-mêmes dans Paris
=> solution flexible, évite de vendre à perte, mais frustration de payer un loyer (on cible un deux pièces à 1800 à Paris 20eme, 17, 18, 19eme etc.
- Vendre notre appartement actuel (probablement autour de 300 k€, donc perte des frais de notaire + peu ou pas de plus-value), puis acheter notre future RP à 430 k€ — achat possible tout de suite, y compris dans le neuf, avec taux de ma boîte à 2,6%
=> plus simple financièrement, mais on abandonne un crédit à 2 % et on cristallise une perte.
- Garder notre appartement actuel en location, louer notre future RP, et utiliser notre capacité d’emprunt restante pour faire un investissement locatif
=> notre banque nous indique qu’il nous reste environ 370 k€ de capacité d’emprunt sans vendre notre appartement actuel, mais l’idée serait plutôt de faire un investissement locatif autour de 200 k€ dans un premier temps, éventuellement dans le neuf? Avec taux moins bon
=> logique patrimoniale potentiellement meilleure, mais plus complexe et plus risquée.
On a un peu peur de rester bloqués dans un logement qui ne nous convient plus (pas terrible comme premier achat… :( ); mais aussi de faire une erreur patrimoniale en vendant trop tôt.
Qu’est-ce que vous feriez à notre place ?
Un grand merci à tous! Ce forum m’a beaucoup aidé par le passé, c’est la première fois que je franchit le cap de poser une question.