Ciao a tutti,primo post qua. Vi leggo da un po'.
vorrei sottoporre la mia strategia di lungo termine a un "sanity check". La situazione è solida, ma temo di essere iper-esposto sull'immobiliare e vorrei ottimizzare la gestione della liquidità in vista di una futura successione.
Il Contesto
Nucleo Familiare: Io (60k RAL) + Moglie (36k RAL maestra) + 2 figli che crescono (come le loro spese).
Casa Residenza: Proprietà di mia moglie (niente mutuo).
Bilocale a reddito (mio): Valore 250k€. Mutuo residuo 60k€. Affitto: 1.050€/mese (Cedolare Secca). L'affitto copre ampiamente la rata.
Patrimonio Futuro: Entrambi abbiamo un fratello/cognato. I nostri rispettivi genitori possiedono due appartamenti di pregio a Milano (valore stimato ~600k€ l'uno).
L'Obiettivo
Tra 10-20 anni, alla successione, vorremmo rilevare il 100% almeno di uno dei due appartamenti milanesi (liquidando il 50% al co-erede). Target necessario: circa 300.000€.
Il Dubbio Strategico: Mattone vs VWCE
Sto valutando di vendere il bilocale oggi per semplificare il patrimonio e massimizzare la crescita del capitale.
Ipotesi A: Mantengo il bilocale
Pro: Asset tangibile, si autofinanzia, diversificazione fisica.
Contro: Iper-esposizione immobiliare (4 case totali in famiglia tra oggi e il futuro). Rischio inquilini, manutenzioni straordinarie e tasse (IMU seconda casa). Tra 15 anni avrei un asset da ~250k€, ma non necessariamente i 300k€ liquidi pronti per il fratello.
Ipotesi B: Vendo tutto e investo (100% VWCE)
Vendere il bilocale oggi genererebbe circa 190.000€ netti (250k - 60k mutuo).
Allocazione: PIC immediato su VWCE.
Simulazione a 15 anni (6% lordo): Il capitale netto (post 26% tasse) diventerebbe circa 380.000€.
Pro: Liquidità immediata per la successione, efficienza fiscale (tasse solo al realizzo), rendimento storico superiore al mattone.
Contro: Volatilità del mercato (il rischio di un -30% proprio quando serve liquidare il fratello).
Le mie domande per voi:
come vi muovereste?
Rendimento vs Stress: Ha senso vendere un immobile che rende il 5% lordo (e molto di più sul capitale investito grazie alla leva del mutuo) per "scommettere" su un ETF World in ottica successione?
Rischio Successione: Qualcuno ha affrontato il riacquisto di quote da fratelli? È meglio presentarsi con i contanti (da investimento finanziario) o provare a fare leva finanziaria (nuovo mutuo) a 50-55 anni?
Fiscalità: Ha senso considerare altri strumenti (es. polizze ramo I o titoli di stato per la parte finale del piano) o il VWCE "and chill" è la via più logica dato l'orizzonte lungo?
Grazie a chi vorrà smontare o confermare questa visione.