u/MaLan87

Hi everyone,

I'm in the process of buying an apartment (PPP / condominium) in Switzerland and trying to understand how things actually work in practice — beyond what banks and agencies publish on their websites. Would love to hear from people with recent experience (last 2–3 years).

1. Who pays what? Notary fees, land registry costs, transfer tax — who typically pays what in your canton? Did anyone successfully negotiate a contribution from the seller toward these costs?
2. The process in practice What was your actual sequence? Verbal offer → reservation agreement → notarized preliminary contract → deed. Did you skip any step? How long did each phase take in your experience?
3. Documents to request before making an offer For a PPP (condominium), I've already requested: Renovation fund balance + planned works Electrical safety certificate (RaSi) Clarification on millesimal quota What else would you add? Did you manage to get the last AGM minutes before signing? Any resistance from the seller or agent?
4. Choosing the notary Did you choose your own notary or did the seller/agent propose one? Does it make a practical difference? Any experience with notaries being too close to the selling party?
5. Suspensive conditions in the preliminary contract Did you include conditions (mortgage approval, compliant RaSi, no extraordinary works planned)? Did the seller push back on any of them?
6. Mortgage — broker vs. direct Did you use a broker (HypoPlus, MoneyPark, key4) or go direct to banks? Was there a meaningful rate difference? Any strong recommendation either way?
7. SARON vs. fixed Given current rates (SARON ~0%, fixed 10yr ~1.25%), what did you go with and why? Any regrets?

Any practical insight welcome — especially if you've been through this recently. Thanks!

Ciao a tutti,

sto valutando l'acquisto di un appartamento in una PPP a Pregassona (Lugano) e vorrei capire meglio come funziona la procedura nella pratica, al di là di quello che si legge sui siti delle banche o delle agenzie.

1. Chi paga cosa? Ho capito che in Ticino le spese notarili le paga l'acquirente — ma l'agente immobiliare lo paga il venditore o si divide? Avete negoziato queste spese o sono fisse?
2. Le fasi della trattativa Come vi siete mossi concretamente? Offerta verbale → accordo di prenotazione → preliminare notarile → rogito. Avete saltato qualche fase? Quanto tempo ha richiesto ogni passaggio nella vostra esperienza?
3. Documenti da richiedere prima di fare l'offerta Io ho già richiesto: Rendiconto fondo di rinnovamento e piano lavori RaSi (rapporto sicurezza impianto elettrico) Chiarimento quota millesimale Manca qualcosa di importante che non ho considerato? Verbale ultima assemblea condominiale — lo avete chiesto? Ve l'hanno dato facilmente?
4. Notaio — scelto da chi? Il notaio lo ha scelto il venditore/agente o l'avete scelto voi? Ha senso sceglierlo da soli? Avete avuto esperienze negative con notai "di parte"?
5. Condizioni sospensive Avete inserito condizioni nel preliminare (es. ottenimento ipoteca, RaSi conforme)? L'agente/venditore ha fatto resistenza?
6. Banche Avete usato un broker (MoneyPark, HypoPlus) o siete andati direttamente? BancaStato vi è sembrata competitiva rispetto alle banche nazionali? Qualsiasi consiglio pratico è benvenuto — soprattutto se avete acquistato negli ultimi 2-3 anni in zona Lugano/Pregassona.

Grazie!