100M para invertir en finca raiz y como que ya no paga
Buenas. Llevo un tiempo dándole vueltas a una idea y quiero que me digan qué tan viable la ven, porque entre más la analizo más dudas me salen.
El plan original: tengo alrededor de 100 millones. La idea era partirlos en 3 cuotas iniciales de ~33M, comprar 3 apartamentos de máximo 300M en zona norte de Barranquilla/Bogota con leasing habitacional al 90%, amoblarlos y ponerlos en Airbnb. En mi cabeza sonaba redondo: apalancamiento máximo, los huéspedes pagan las cuotas, y en 20 años tenia 3 propiedades.
Me puse a investigar en serio y esto fue lo que encontré:
- Los 33M por apto no alcanzan. Entre cuota inicial, amoblar decente y un colchón para los primeros meses, cada apto sale por 50-65M reales. O sea que con 100M me alcanzan 2 apretados, no 3.
- El leasing habitacional "normal" (familiar) no permite subarrendar. Para Airbnb tocaría leasing no familiar, que sí lo permite con autorización del banco, pero las tasas No VIS están entre 11.5% y 13% EA ahorita. Con eso la cuota de un apto de 274M financiado al 90% me da como 2.6M mensuales.
- La ocupación promedio de Airbnb en Barranquilla está entre 30% y 43% , y 50 a 60 en Bogota según la fuente (AirDNA, Airbtics) Los que operan bien en las zonas mas cotizadas llegan a 50-65% respectivamente Con ADR de ~200-250 mil la noche, mi punto de equilibrio queda como en 50-55% de ocupación. Es decir, tengo que operar mejor que el 75% del mercado solo para no perder plata cada mes.
- Encima está el tema del reglamento de propiedad horizontal (si no autoriza renta corta expresamente, RNT, Airbnb legal, FONTUR, TRA, etc..) aunque eso no me preocupa mucho por que ya he visto que muchas personas tienen airbnb sin nada de eso y les va bien.
Mi conclusión preliminar es que esto no es un negocio de flujo de caja sino de construcción de patrimonio: en el mejor caso quedo en ceros cada mes mientras los huéspedes me amortizan la deuda. Que no es malo, pero no es lo que yo tenía en la cabeza.
Preguntas concretas para los que saben o lo han vivido:
- ¿Alguien acá tiene aptos en Airbnb en y me puede contar ocupación y números reales? ¿Los datos de AirDNA se quedan cortos o son realistas?
- ¿Alguno ha hecho leasing no familiar para esto? ¿Qué tan complicado fue que el banco autorizara el subarriendo?
- ¿Le verían más sentido a renta corporativa amoblada por meses (ejecutivos, turismo médico) en vez de Airbnb puro en una ciudad como Barranquilla o Bogota?
- Con 100M, ¿ustedes harían esto, o mejor 1 solo apto con inicial del 20-30% para tener flujo positivo desde el arranque? ¿O algo completamente distinto (CDT, FICs, fondos inmobiliarios)?
No busco que me digan "invierte en lo que sabes" ni frases de libro. Quiero opiniones de gente que haya hecho números parecidos o que esté metida en finca raíz.
Y tampoco me desanimen pls
Gracias de antemano.