u/Alexanddro

Salutare,

Vesti bune pentru cei care planifica o achizitie cu avans mic: ING a primit alocarea plafonului din programul Noua Casa pentru 2026.

De ce este programul interesant, mai ales pentru imobile cu pret sub 70.000 EUR?
In cazul imobilelor cu pret de pana la 70.000 EUR, avansul minim necesar este de doar 5%

Diferenta practica pentru un apartament de 70.000 EUR:

• Credit ipotecar standard (avans 15%): 10.500 EUR efort propriu
• Noua Casa (avans 5%): 3.500 EUR efort propriu
• Diferenta: 7.000 EUR pe care ii poti pastra pentru renovare, mobilier, taxe notariale

Alexandru Mirea — Broker Credite Ipotecare

Situatia tipica: ai un cont curent deschis la banca de cativa ani, esti deja familiarizat cu ei, ai aplicat pentru un credit ipotecar, banca ti-a transmis o oferta, ti se pare buna si urmeaza sa semnezi. E rapid. E comod. Nu trebuie sa cauti, nu trebuie sa compari, nu trebuie sa faci drumuri la alte banci.

Si exact aici e problema: comoditatea te costa bani. Uneori, mii de RON pe perioada totala a creditului.

Ce nu se spune: la aceeasi suma imprumutata, aceeasi perioada si acelasi tip de imobil pot exista diferente reale.

Saptamana aceasta am avut un client care a finantat 525.000 RON - perioada creditului 30 ani, imobil nou, clasa energetica A. Am pus fata in fata ofertele de la Raiffeisen si BCR — cele intre care oscila clientul.

Iata cifrele reale (tabel complet in poza atasata):

https://preview.redd.it/3qzvtg8zhh2h1.jpg?width=630&format=pjpg&auto=webp&s=db8bae75b7ea97da7cd17fd330e4f6619b76f6ef

Pe rata lunara, Raiffeisen pare clar mai ieftina (-71 RON/luna, ~2.500 RON economie in primii 3 ani). Iar pe toata durata de 30 ani, BCR ajunge cu 1.860 RON mai putin de rambursat.

Daca vrei sa vezi minim 17 oferte personalizate direct pe situatia ta de la 11 banci partenere, nu estimari generice, complet gratuit, la un click distanta, lasa-mi un comentariu cu urmatoarele date:

·         Suma pe care vrei sa o imprumuti

·         Perioada creditului pe care o doresti ( ex – 30 ani )

·         Venitul tau lunar ( daca este sub sau peste 10.000 RON net / luna )

·         Avansul disponibil exprimat in %

·         Pret imobil ( estimat de piata in cazul refinantarilor )

·         Tip imobil ( nou / vechi, clasa energetica daca o cunosti )

 

Gratuit, fara nicio obligatie financiara sau contractuala. Brokerul de credite este remunerat de catre banca.

Pentru cei care decid ca vor sa inainteze cu procesul de creditare, suplimentar revin cu un mail de concluzii in care detaliez situatia actuala si conturez planul personalizat de actiune ( necesita timp si o discutie separata, dar tabelul de start il primesti aici )

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO

Alexandru Mirea — Broker Credite Ipotecare - 0752 567 863

Vin cu un update rapid privind ofertele pentru creditele ipotecare din piata. Pentru cei care sunt in cautarea unei locuinte sau vor sa isi scada rata actuala prin refinantare, BT lanseaza o campanie cu dobanzi competitive si costuri zero. Campania se numeste Good Vibes si este valabila doar intre 20 si 31 mai.

Iata cifrele pe scurt:

I. 4,89% dobanda fixa 2 ani — achizitie sau refinantare externa. Din anul 3: IRCC + marja fixa 1,90%.

II. 4,99% dobanda fixa 3 ani — achizitie sau refinantare externa. Din anul 4: IRCC + marja fixa 1,90%.

Suplimentar:

• Analiza dosar: 0 RON
• Evaluare imobil: 0 RON
• Voucher taxe notariale doar pentru refinantari externe - 2000 RON

Campania este valabila pana pe 31 mai ( data la care trebuie introduse cererile )

Daca vrei sa vezi cum se pozitioneaza oferta BT fata de celelalte banci din piata pe situatia ta, scrie-mi si revin cu absolut toate ofertele personalizate din piata!

Alexandru Mirea

Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

Intrebarea revine constant in discutiile despre achizitii: merita diferenta de pret dintre apartament in bloc nou si unul vechi? exceptand zona?

Am pus cifrele fata in fata pe un scenariu concret:

	Bloc vechi	Bloc nou
Pret imobil	100.000 EUR	130.000 EUR
Avans 20%	20.000 EUR	26.000 EUR
Valoare credit	80.000 EUR	104.000 EUR
Perioada credit	360 luni	360 luni
Certificat energetic	Clasa energetica diferita de A	Clasa energetica A

Rata lunara pentru produsul BCR – 3 ani dobanda fixa ( produs cu dobanda competitiva, rambursari anticipate din aplicatie, asigurare de viata inclusa ):

	Bloc vechi	Bloc nou
Dobanda perioada fixa	4.99%	4.79%
Rata lunara	2361 RON	3003 RON
Diferenta		-642 RON

 

Ce platesti in plus pentru bloc nou in 3 ani:

• Avans mai mare: +6.000 EUR
• Diferenta rata lunara × 36 luni: 23.112 RON
• Total efort suplimentar bloc nou: 53.000 RON in primii 3 ani

In schimb, diferentele pe care le vad sunt:

Bloc vechi:

• Pret mai mic, avans mai accesibil
• Zona deja consolidata, infrastructura existenta
• Potential renovare ulterior
• Vechime existenta a cladirii

Bloc nou:

• Dobanda mai mica pentru creditul ipotecar
• Fara costuri de renovare immediate si instalatii noi
• Facturi lunare mai mici
• Probabil vecini mai tineri
• Potential de apreciere mai bun

 

Concluzie:

Nu exista un raspuns universal. Daca avansul disponibil e limitat — apartamentul in bloc vechi poate sa fie varianta de compromis. Daca ai flexibilitate financiara si cumperi pe termen lung — un apartament in bloc nou poate fi mai ieftin pe termen lung.

Voi ce ați alege si de ce — bloc nou sau vechi? Mobilitate sau imobil nou?

 

Alexandru Mirea – Broker Credite Ipotecare

 

Daca te intrebi cat te costa astazi sa iti cumperi primul tau apartament, am pregatit o analiza pe un scenariu foarte des intalnit. Apartament cu doua camere intr-un bloc vechi, zona buna, pret in zona de 100.000 EUR.

Datele ecuatiei:

• Suma imprumutata: 80.000 EUR
• Aport propriu: 20.000 EUR
• Valoare imobil: 100.000 EUR
• Perioada: 30 ani
• Imobil vechi construit inainte de anul 2000, certificat energetic diferit de A
• Venit lunar: 7000 RON / net

Top 8 oferte ordonate dupa DAE ( restul ofertelor se regasesc in primul comentariu ):

https://preview.redd.it/0khdledpxa1h1.png?width=1711&format=png&auto=webp&s=50883660d35e2dc66bd2d8cc28e74bfda17f8613

Ce trebuie sa stii dincolo de cifre:

Cea mai mica dobanda din tabel este un punct de reper excelent, dar nu e singurul criteriu. In practica, alegerea bancii depinde enorm de profilul tau: conteaza daca ai venituri din salarii, PFA sau dividende, dar si de alte criterii personale.

Fiecare dosar de creditare are particularitatile lui. Daca vrei sa vezi cum se asaza aceste oferte pe cifrele tale exacte, lasa-mi un comentariu cu datele de mai sus si iti trimit tabelul personalizat cu minim 17 oferte de la 11 banci din piata.

Daca planuiesti sa aplici curand si ai nevoie de un plan de actiune concret, nu doar de cifre, scrie-mi si analizam variantele existente, astfel incat sa iei decizia corecta.

Alexandru Mirea — Broker Credite Ipotecare
0752 567 863

 

Am luat ca exemplu pentru calcul un credit 85.000 EUR si am comparat produsul Raiffeisen – dobanda fixa 3 ani (4,55%) vs. dobanda fixa 5 ani (5,25%) fiind una dintre bancile cu cele mai bune oferte din piata in momentul de fata.

Datele scenariului:

• Suma imprumutata: 85.000 EUR
• Aport propriu aprox 30% — 35.000 EUR
• Valoare imobil: 120.000 EUR
• Perioada: 30 de ani
• Imobil nou construit dupa 2000, certificat energetic A

Rata lunara in perioada fixa:

Produs RFZ	Fixa 3 ani – 4.55%	Fixa 5 ani – 5.25%
Rata lunara	2395 RON	2585 RON
Diferenta	-	+ 190 RON / luna

 In primii 3 ani de dobanda fixa, produsul cu dobanda fixa 3 ani e mai ieftin cu 190 RON/luna — adica 6.835 RON economisiti fata de fix 5 ani.

Ce se intampla dupa perioada fixa?

Produs RFZ	Fixa 3 ani -> variabila 7.58%	Fixa 5 ani -> 5.25%
Rata lunara anul 4 + 5	3198 RON	2585 RON
Diferenta	+613 RON / luna

Am mai introdus in calcul doua scenarii: pentru produsul cu dobanda fixa 3 ani primesti doua oferte de retentie din partea bancii in anul 4: una cu dobanda buna de 4% pentru 2 ani si una cu dobanda proasta de 6% pentru 2 ani, iar cifrele complete arata astfel:

Total plati in 5 ani — toate scenariile:

	Anul 1	Anul 2	Anul 3	Anul 4	Anul 5 - total
Dobanda fixa 5 ani	31.020 RON	62.040 RON	93.060 RON	124.080 RON	155.100 RON
Dobanda fixa 3 ani + variabilă 7,58%	28.740 RON	57.480 RON	86.220 RON	124.596 RON	162.972 RON
Dobanda fixa 3 ani + retenție slabă 6%	28.740 RON	57.480 RON	86.220 RON	119.412 RON	152.604 RON
Dobanda fixa 3 ani + retenție bună 4%	28.740 RON	57.480 RON	86.220 RON	113.364 RON	140.508 RON

 

Concluzie

Cifrele spun o poveste clara - totul depinde de ce se intampla dupa anul 3.

Daca nu negociezi si ramai pe variabila (7,58%): produsul cu dobanda fixa 5 ani castiga cu aproape 8.000 RON pe 5 ani.

Daca obtii o oferta de retentie slaba ( dobanda 6% ): produsul cu dobanda fixa 3 ani e mai ieftin cu aprox 2.500 RON.

Daca obtii o oferta de retentie buna ( dobanda 4%): produsul cu dobanda fixa 3 ani castiga clar — economisesti aprox 14.600 RON fata de produsul cu dobanda fixa 5 ani pe acelasi orizont de 5 ani.

*Merita luat in calcul si scenariul in care alegi dobanda fixa 3 ani si faci plati anticipate lunar cu diferenta de 190 RON / luna.

 

Tu ce ai alege intre cele doua perioade de dobanda fixa?

Vrei sa stii ce varianta se potriveste situatiei tale? Scrie-mi scenariul tau si iti arat calculul complet pe cifrele tale reale.

Alexandru Mirea – Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

 

Pentru antreprenori, accesarea unui credit ipotecar vine cu o provocare specifica: bancile analizeaza veniturile din dividende diferit fata de veniturile din salariu. Desi profitabilitatea unei firme poate fi ridicata, transformarea acestor cifre intr-o suma aprobata pentru casa depinde de mai multi factori.

Obtinerea finantarii nu este un proces dificil, cu conditia ca dosarul sa fie bine pregatit.

In acest material, am sintetizat principalele reguli:

1. Ponderarea — banca nu iti ia 100% din dividende

Spre deosebire de un salariu, dividendele sunt ponderate. In functie de banca, se ia in calcul intre 30% si 60% din valoarea neta a dividendelor tale.

 

2. Conditiile minime de eligibilitate difera de la banca la banca, dar in general vei intalni cerinte de tipul:

• Venit unic sau combinat — unele banci nu accepta dividendul ca singur venit, il cer combinat cu un salariu sau alt tip de venit
• Vechimea firmei — minim 2 ani cu bilant incheiat e regula generala, unele banci cer chiar mai mult 3-4 ani
• Profitabilitate consistenta — firma trebuie sa fi inregistrat profit in ultimii 2-3 ani consecutivi, nu doar in ultimul an
• Cifra de afaceri — unele banci au praguri minime ( de ex: BCR > 1.5 mil RON )
• Dividende distribuite regulat

3. Cum verifica bancile dividendele — 3 abordari diferite

Nu toate bancile procedeaza la fel. Bancile au trei modalitati distincte:

A. Adeverinta in format propriu al bancii

Completezi o serie de formulare ale bancii in care declari dividendele incasate in anul curent si in cel anterior. Conteaza mult formularea — o adeverinta bine redactata poate face diferenta intre aprobare si refuz.

B. Verificare pe baza hotararilor AGA

Banca analizeaza hotararile AGA prin care s-au aprobat si distribuit dividendele. Mai rigid, mai putin spatiu de interpretare. Se cer de regula hotararile din ultimii 2 ani.

C. Verificare pe fisele de conturi ale firmei

Banca urmareste direct inregistrarile contabile — contul 457 - Dividende de platit.

De ce conteaza? Aceeasi situatie financiara poate fi interpretata complet diferit de la o banca la alta.

4. Ce documente vei pregati — lista generala

Indiferent de banca, ar fi bine sa ai deja pregatite urmatoarele:

• Bilanturi anuale pe ultimii 2-3 ani, depuse la ANAF
• Balante de verificare
• Hotarari AGA de repartizare a dividendelor
• Dovezi de incasare: extrase de cont bancar sau dispozitii de plata/incasare
• Declaratia 205 privind impozitul retinut la sursa

Unele banci cer si o scurta prezentare a activitatii firmei, inclusiv obiect de activitate, clienti, furnizori si numar de angajati.

5. Posibile capcane:

• Dividende incasate neregulat — daca ai sarit un an sau ai variat dramatic sumele, unele banci considera venitul instabil si refuza sa il ia in calcul integral.
• Firma cu pierderi intr-un an — chiar si o pierdere izolata intr-un an din ultimii 3 poate ridica semne de intrebare.
• Dividende incasate in numerar — unele banci accepta doar dovezi de plata prin transfer bancar. Daca ai incasat in numerar, documentatia devine mai complicata si se solicita explicatii suplimentare.
• Dividende stranse si distribuite intr-un singur an — adica nu ai distribuit timp de 2 ani, iar apoi ai distribuit totul cumulat. Unele banci nu accepta aceasta situatie.
• Firma cu cifra de afaceri mica — sub un anumit prag, chiar daca profitul e bun.

Concluzie

Daca ai venituri din dividende si vrei sa obtii finantarea prin credit ipotecar, nu te duce la prima banca disponibila. Alegerea bancii in functie de situatia ta specifica face diferenta concreta. Venituri din dividende nu inseamna refuz automat — inseamna ca dosarul trebuie construit corect, in avantajul tau.

Alexandru Mirea – Broker Credite Ipotecare

Salutare Reddit,

Majoritatea oamenilor merg la banca la care au contul curent, obtin o oferta si semneaza. Putini stiu ca intre banci pot exista diferente consistente la aceeasi suma imprumutata, dar si ca pot vedea absolut toate ofertele din piata la un click distanta.

Daca esti in etapa in care te gandesti la un credit ipotecar sau vrei sa refinantezi, spune-mi scenariul tau si revin cu minim 17 oferte personalizate si garantate de la 11 banci partenere, ordonate dupa DAE ca sa le poti compara usor.

De ce informatii am nevoie:

• Suma creditului
• Avansul disponibil exprimat in %
• Venitul net lunar ( daca este peste sau sub 10.000 RON )
• Perioada creditului
• Tipul imobilului (nou/vechi, clasa energetica)

Totul gratuit, fara nicio obligatie financiara sau contractuala. Brokerul de credite este remunerat de catre banca.

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO

BRD vine cu o actualizare de oferta a produselor. Astfel, cea mai buna oferta disponibila: 4,65% dobanda fixa 3 ani, ulterior dobanda variabila IRCC + 2,10%

Conditii pentru a te incadra la cea mai buna dobanda:

• Imobil cu certificat energetic clasa A (sau RoGBC)
• Avans ≥ 20%
• Venit net titular minim 12.000 RON/luna

Vrei sa stii cum se incadreaza BRD fata de celelalte banci din piata pentru situatia ta? Scrie-mi si iti arat concret minim 17 oferte de la 11 banci, personalizate pe situatia ta (nivel venit, avans disponibil, perioada credit, tip imobil), fara nicio obligatie financiara sau contractuala.

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

Revin cu un caz concret: finantare pentru un imobil de 140.000 EUR din Bucuresti. Iata situatia financiara a cuplului si datele creditului:

• Suma imprumutata: 84.000 EUR
• Aport propriu 40% - 56.000 EUR
• Valoare imobil – 140.000 EUR
• Perioada: 30 de ani
• Grad de indatorare maxim: 45% ( fara sa aplicam pe exceptie grad de indatorare )
• Imobil nou construit > 2000, certificat energetic A
• Venituri cuplu: cumulat 13.000 RON / luna

Mai jos primele 8 oferte ordonate dupa D.A.E. ( in primul comentariu celelalte oferte ):

https://preview.redd.it/zayh1617brwg1.png?width=1712&format=png&auto=webp&s=5c37e9dfa79720fb26148d67d5c45575af72547c

*Rata din perioada fixa nu este intotdeauna rata cu care banca iti calculeaza gradul de indatorare.

 

Ce inseamna asta in realitate?

• Venit minim necesar net 6650 RON
• Rata lunara va fi de minim 2297 RON in perioada de dobanda fixa

Practic, pentru a te incadra la un credit de 84.000 EUR ai nevoie de un venit minim eligibil de 6700 RON in cazul majoritatii bancilor. Cu cat venitul este mai consistent cu atat ponderea ratei scade in bugetul tau personal.

Vrei sa vezi cum arata cifrele pentru situatia ta specifica? Scrie-mi si iti arat concret minim 17 oferte din piata de la 11 banci, personalizate pe situatia ta ( nivel venit, avans disponibil, perioada credit, tip imobil), fara nicio obligatie financiara sau contractuala.

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO