u/Alexanddro

Salutare Reddit,

Acum 10 zile v-am intrebat cat s-a apreciat apartamentul/casa voastra de cand ati facut achizitia si am promis ca public rezultatul. Am primit 158 de comentarii, din care am reusit sa culeg 79 de cazuri cu date complete.

Ce am reusit sa sintetizez in cifre:

Anul achizitiei	Apreciere pe an	Cazuri
2023 - 2025	13,5%	16
2020 - 2022	10,3%	21
2016 - 2019	8,4%	19
2010 - 2015	7,5%	15
inainte de 2010	8,6%	8

Mentiune: mediana pe tot esantionul iese 9% pe an.

Lucruri pe care le-am sesizat:

• Cu cat locuinta a fost achizitionata de mai mult timp, cu atat aprecierea anuala se diminueaza. Ultima linie face exceptie, dar are doar 8 cazuri.
• Cine a prins doar ultimii cativa ani vede o crestere a pretului de aproximativ 13% pe an.
• Cine a cumparat inainte de 2010 a petrecut o buna parte din timp doar recuperand pretul platit.

 

Trei lucruri care trag cifrele in sus:

• Din 79 de cazuri, unul singur este la zero si niciunul negativ. Intr-un interval care include 2008-2012, as tinde sa cred ca nu este posibil. Cine a pierdut nu comenteaza.
• Valorile "de acum" sunt preturi cerute, nu preturi incasate. As estima ca realitatea este cu 10-15% mai mica.
• Cele mai spectaculoase cifre vin de la cei care au cumparat in ultimii doi-trei ani. Pe doi ani, o crestere totala de 30% iese 14% pe an - procentul anual pare enorm tocmai pentru ca intervalul e scurt.

Raman deci la 8% pe an, cifra pe care am anuntat-o saptamana trecuta pe baza primelor 65 de cazuri.

Multumesc celor care au dat cifre.

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Postez analize si comparatii de oferte in fiecare saptamana in r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

La 117.000 EUR pret de vanzare discutam de un apartament cu 2 camere intr-un bloc vechi, construit inainte de anul 2000 din Bucuresti, intr-o zona cu metrou, sau de un 3 camere ceva mai departe de centru. E pretul pe care il vezi in cele mai multe anunturi. Hai sa luam cifrele pe rand.

Datele problemei:

• Pret imobil: 117.650 EUR
• Avans 15%: 17.650 EUR
• Suma finantata: 100.000 EUR (~525.000 RON)
• Perioada creditului: 30 de ani
• Imobil construit inainte de anul 2000, cu certificat energetic diferit de A

 

Mai jos primele 8 oferte ordonate dupa DAE (in primul comentariu restul ofertelor):

https://preview.redd.it/m07uodkkwrjh1.png?width=1711&format=png&auto=webp&s=23497463171754fee9d1da16d67598736579b5b0

*Rata din perioada fixa nu este intotdeauna rata cu care banca iti calculeaza gradul de indatorare.

Concret: la cea mai buna oferta platesti 2.850 RON pe lună in primii trei ani. Banca insa iti calculează incadrarea la aproximativ 3.800 RON - dobanda de dupa perioada fixa, IRCC plus marja, la nivelul la care se asaza majoritatea bancilor. Cei aproape 1.000 RON diferenta nu ies din buzunarul tau acum, dar decid daca iti este acordat creditul sau nu.

Și nu e o precautie exagerata: dupa cei trei ani, rata chiar ajunge in zona aceea, daca IRCC ramane unde este azi.

Ce inseamna asta in realitate?

• Venit eligibil minim: ~8.400 RON net / luna, daca esti la prima achizitie (45% grad de indatorare)
• ~9.500 RON net / luna daca ai avut deja o locuinta in proprietate sau ai una in prezent (40% grad de indatorare)
• Rata lunara: de la aproximativ 2.850 RON in perioada de dobanda fixa

Vrei sa vezi cum arata cifrele pentru situatia ta specifica? Scrie-mi si iti arat concret minim 18 oferte din piata de la 11 banci, personalizate pe situatia ta (nivel venit, avans disponibil, perioada credit, tip imobil), fara nicio obligatie financiara sau contractuala.

Voi ce ziceti: daca ati avea venitul necesar, de aproximativ 8.400 RON, ati imprumuta suma aceasta? Ati cumpara un apartament vechi la pretul acesta sau ati mai strange pentru un bloc nou?

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO

Daca te pregatesti sa faci pasul sau daca doar te gandesti de pe acum la o potentiala achizitie, postarea aceasta este pentru tine.

Aportul propriu minim necesar la un credit ipotecar este de 15% daca nu ai deja o locuinta in proprietate la momentul cererii - adica 18.000 EUR la un apartament de 120.000 EUR - sau 25%, adica 30.000 EUR, daca ai deja una. Peste aport mai vin taxele notariale, asigurarea imobilului si comisionul de acordare, asa ca hai sa rotunjim la 23.000 EUR pentru varianta cu aport minim.

Sa luam scenariul unui cuplu, amandoi salariati, cu 12.000 RON venit care intra lunar in casa - cam 6.000 RON fiecare. Daca preturile ar sta pe loc, socoteala ar fi simpla: pun deoparte 30% din venit, adica 3.600 RON pe luna si strang cei 23.000 EUR in 2 ani si 10 luni.

Asa arata pentru cele patru niveluri de venit, daca preturile ar sta pe loc:

Venit net in casa / luna	Pun deoparte 20%	30%	40%
6.000 RON	8 ani si 5 luni	5 ani si 8 luni	4 ani si 3 luni
8.000 RON	6 ani si 4 luni	4 ani si 3 luni	3 ani si 2 luni
12.000 RON	4 ani si 3 luni	2 ani si 10 luni	2 ani si 2 luni
16.000 RON	3 ani si 2 luni	2 ani si 2 luni	1 an si 7 luni

Numai ca preturile nu stau pe loc. Iar acum stiu cu cat se misca orientativ piata, pentru ca mi-ati spus voi. Din cele 65 de cazuri scrise in comentarii sambata trecuta, cifra pe care o iau de acum incolo privind aprecierea imobilelor va fi de 8% pe an.

Ce inseamna asta, pe intelesul primului an: cuplul din scenariu pune deoparte 43.200 RON intr-un an. In acelasi an, aportul de care are nevoie creste cu 9.660 RON daca luam in calcul aprecierea pretului.

Cu 8% pe an apreciere a imobilului, in trei ani aportul de care ai nevoie nu mai este doar 23.000 EUR, ci devine aproape 29.000 EUR. Asa ca intrebarea nu mai este in cati ani strangi, ci unde ajungi dupa trei ani de economisit:

Venit net in casa / luna	Pun deoparte 20%	30%	40%
6.000 RON	28%	43%	57%
8.000 RON	38%	57%	76%
12.000 RON	57%	85%	114%
16.000 RON	76%	114%	151%

Voi cat ati reusit sa strangeti si in cat timp? Si ati simtit si voi ca pretul fuge mai repede decat economisiti? Au contribuit si parintii in vederea obtinerii finantarii?

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza analize si comparatii de oferte, te astept si in comunitatea r/Imobiliare_Credite_RO

Potrivit informarii transmise de Uniunea Nationala a Notarilor Publici pe 10 august:

• Incepand cu 11 august, aplicatia integrata de cadastru si carte funciara e-Terra va fi functionala
• Ziua de 11 august e dedicata exclusiv inregistrarii actelor si procedurilor care nu au putut fi depuse cat timp sistemul a fost indisponibil
• Din 12 august, sistemul devine disponibil si pentru obtinerea extraselor de carte funciara, atat pentru autentificare, cat si pentru informare

Prin decizia directorului general al ANCPI nr. 10 din 4 august, extrasele de carte funciara pentru autentificare deja eliberate si inca valabile la momentul atacului se prelungesc automat cu numarul de zile in care e-Terra nu a functionat.

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza analize si comparatii de oferte, te astept si in comunitatea r/Imobiliare_Credite_RO

Pentru cine detine deja un imobil si vrea sa mai cumpere unul, blocajul la a doua achizitie este rareori venitul. Este avansul de 25% din pretul imobilului pe care intentionezi sa il achizitionezi.

Exista insa o solutie pe care bancile o practica de ani de zile si despre care se vorbeste foarte putin: finantarea 100%, in care avansul nu se plateste in bani, ci se constituie din garantii aduse in favoarea bancii. In acest material am sintetizat regulile:

1. Avansul nu dispare, isi schimba forma

Banca nu renunta la acoperire, doar accepta ca ea sa vina dintr-un al doilea imobil in locul banilor. Regula din piata: suma creditata sa nu depaseasca 60% din evaluarile cumulate ale imobilelor aduse in garantie.

Practic: cumperi un apartament cu pret de 150.000 EUR, deci creditul este de 150.000 EUR. Ca sa reprezinte maximum 60%, evaluarile cumulate trebuie sa fie de cel putin 250.000 EUR - din care 150.000 EUR vin chiar imobilul cumparat. Diferenta de 100.000 EUR trebuie sa o acopere imobilul pe care il ai deja.

2. Structurile acceptate

• Imobilul cumparat plus unul detinut deja - varianta cea mai frecventa
• Un singur alt imobil, cu valoare mai mare decat cel cumparat - putine banci accepta, iar cerinta de acoperire creste
• Un imobil care nu iti apartine tie - la unele banci garantia poate veni de la un parinte sau o ruda

 Sunt sase banci care ofera finantare 100% din pret: BRD, Patria, Libra, BT, Raiffeisen, Exim.

3. Ce nu se schimba

Zero avans inseamna o suma finantata semnificativ mai mare, deci rata mai mare si venit necesar mai mare. Gradul de indatorare ramane acelasi, de 40% din venitul eligibil.

4. Riscul, spus direct

Aduci sub ipoteca doua imobile. Daca lucrurile merg prost, expunerea nu mai este doar pe imobilul achizitionat, ci pe doua imobile. Nu e un motiv sa eviti solutia, dar este un motiv sa calculezi daca este o mutare justificata.

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza analize si comparatii de oferte, te astept si in comunitatea r/Imobiliare_Credite_RO

Exista o cifra pe care nu o pot verifica nicaieri: cat se apreciaza un imobil pe an. De aceea am si evitat pana acum sa o pun in calculele de aici - prefer sa nu dau o cifra decat sa dau una in care nu cred eu insumi. Problema e ca fara ea nu poti raspunde onest la intrebari de genul „in cat timp strang avansul?" sau „cumpar acum sau mai astept?". Stim cu totii cifrele raportate de institutii sau publicate pe site-urile de anunturi, dar pe mine ma intereseaza realitatea fiecaruia.

Cazul meu l-am povestit deja aici acum o luna - 74.000 EUR platiti acum 2 ani, in jur de 100.000 acum - bloc vechi 1983, 2 camere 50mp - Gorjului|Militari. Ar iesi peste 15% pe an, ceea ce e clar nereprezentativ: exact de aceea nu pot construi nimic pe el. Un singur apartament nu e o masuratoare, e o anecdota.

Deci, daca vrei sa contribui:

• In ce an ati cumparat
• Cat ati platit atunci
• Cat credeti ca valoreaza acum (estimare, nu evaluare)
• Zona si tipul imobilului - bloc nou sau vechi, cate camere

 

Nu trebuie cifre exacte, doar cat ati dat si cat credeti ca face acum.

Ce fac cu raspunsurile: le adun si public aici rezultatul, pe zone si pe tipuri de imobil. Daca iese o cifra solida, o folosesc de acum incolo in calcule si spun de fiecare data de unde vine.

Deci: in ce an ati cumparat, cu cat, si cat credeti ca face acum?

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Postez analize si comparatii de oferte in fiecare saptamana in r/Imobiliare_Credite_RO .

Salutare Reddit,

In ultimele saptamani, in comentariile de aici, zeci de oameni si-au scris situatia reala: sume, avansuri, venituri, dobanzi pe care le au deja. Ultima data cand am facut asta au iesit 11 scenarii concrete, cu un credit mediu solicitat de 126.000 EUR.

Asadar, am decis sa o repetam. Lucrez cu 11 banci si iti pot arata minim 18 oferte reale pentru situatia ta, ordonate dupa DAE - costul real, nu dobanda din reclama - ca sa le compari corect din start.

Ca sa revin cu ofertele personalizate, lasa-mi datele in comentarii (sau in privat, daca preferi):

• Pret imobil
• Suma creditului
• Avansul disponibil (in % sau suma)
• Venitul net lunar (peste sau sub 10.000 RON)
• Perioada creditului
• Tipul imobilului (an constructie si clasa energetica)

 

Promisiunea mea? Revin cu ofertele in maxim 2 ore.

Daca inca strangi avansul si nu esti la faza de oferte, scrie-mi tot: iti pot spune de la ce suma devii eligibil si ce prag de venit iti trebuie, ca sa stii spre ce tintesti.

Totul e gratuit si fara nicio obligatie - brokerul de credite este remunerat de catre banca, nu de tine.

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza analize si comparatii de oferte, te astept si in comunitatea r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

La 170.000 EUR pret de vanzare, discutam deja de un apartament de 3 camere sau de un 2 camere intr-o zona buna din Bucuresti, daca nu chiar o casa la perferie. E si nivelul de la care venitul necesar trece peste pragurile cerute de banci - iar asta schimba discutia, cum vedem mai jos. Hai sa luam cifrele pe rand.

Datele problemei:

• Pret imobil: 170.000 EUR
• Avans 15%: 25.500 EUR
• Suma finantata: 144.500 EUR (~758.625 RON)
• Perioada creditului: 30 de ani
• Imobil construit dupa anul 2000 cu certificat energetic A

Mai jos primele 8 oferte ordonate dupa DAE (in primul comentariu restul ofertelor):

https://preview.redd.it/3xialxsziehh1.png?width=1711&format=png&auto=webp&s=2a1d9a3888b8a4a5928815593f9231a4b2c8bdde

*Rata din perioada fixa nu este intotdeauna rata cu care banca iti calculeaza gradul de indatorare.

Ce inseamna asta in realitate?

• Venit eligibil minim: ~12.300 RON net / luna in cazul primei achizitii (45% grad de indatorare)
• ~13.700 RON net / luna daca ai avut deja o locuinta in proprietate (40% grad de indatorare)
• Rata lunara: de la aproximativ 4.100 RON in perioada de dobanda fixa

 

Un detaliu care conteaza la nivelul acesta: cateva banci conditioneaza cele mai bune dobanzi de un prag de venit: o banca solicita peste 8.000 RON, alta peste 10.000, iar alta 12.000 RON. La un credit de 100.000 sau 120.000 EUR te poti incadra cu un venit de 7.000-8.000 RON, dar ramai sub unele dintre praguri si pierzi ofertele cele mai bune din piata.

In cazul unei locuinte cu pret de 170.000 EUR, venitul de care ai oricum nevoie ca sa te incadrezi trece peste toate pragurile din piata - deci ai acces la intreaga oferta, fara sa mai fie nevoie sa bifezi ceva in plus.

Vrei sa vezi cum arata cifrele pentru situatia ta specifica? Scrie-mi si iti arat concret minim 18 oferte din piata de la 11 banci, personalizate pe situatia ta (nivel venit, avans disponibil, perioada credit, tip imobil), fara nicio obligatie financiara sau contractuala.

Voi ce ziceti: daca ati avea venitul necesar, de aproximativ 12.000 RON, ati imprumuta suma asta? Ati cumpara un imobil la pretul acesta?

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO

Dupa o luna iunie in care nu s-a miscat nimic in piata, iulie a fost exact opusul: patru banci si-au schimbat conditiile, in trei directii diferite. Rezultatul net - cea mai buna dobanda fixa pe 3 ani din piata e acum mai mare decat acum o luna.

Scenariul de referinta (acelasi in fiecare editie):

• Pret imobil: 150.000 EUR
• Avans 15%: 22.500 EUR
• Suma credit: 127.500 EUR (~669.375 RON)
• Perioada: 30 ani, scadentar cu rate egale
• Venit: peste 10.000 RON / luna
• Imobil nou cu certificat energetic A

Ce s-a intamplat in iulie:

• IRCC a coborat de la 5,58% la 5,56%.
• UniCredit a venit cu o oferta promotionala pentru produsul cu dobanda fixa pe 5 ani.
• Raiffeisen si-a majorat grila de dobanzi pentru creditele ipotecare - ramane pe primul loc la produsul cu 3 ani dobanda fixa, dar la o dobanda putin mai mare.
• Banca Transilvania a avut o campanie promotionala intre 23 si 31 iulie: 4,89% dobanda fixa 3 ani si 5,25% dobanda fixa 5 ani.
• BCR si-a prelungit oferta din 1 august, fara modificari privind partea de dobanzi.

 

Top 3 oferte - dobanda fixa 3 ani:

Banca	Dobanda fixa
Raiffeisen	4,70%
BCR	4,79%
BRD	4,85%

 

Top 3 oferte - dobanda fixa 5 ani:

Banca	Dobanda fixa
Banca Transilvania	5,35%
Raiffeisen	5,45%
BCR	5,59%

 

Fata de luna trecuta:

	Iunie	August	Diferenta
Cea mai buna fixa 3 ani	4,55%	4,70%	+0,15 puncte
Cea mai buna fixa 5 ani	5,25%	5,35%	+0,10 puncte
IRCC	5,58%	5,56%	-0,02 puncte

 

La imobilele vechi (construite inainte de anul 2000 si cu clasa energetica diferita de A), dobanzile sunt cu aproximativ 0,20 puncte mai mari.

Concluzia mea? Nu a fost o scumpire generalizata. Raiffeisen ramane cea mai buna oferta pe dobanda fixa 3 ani, doar ca s-a repozitionat putin mai sus, iar diferenta pana la urmatoarele banci s-a strans - intre primele trei oferte sunt acum doar 0,15 puncte, fata de aproape 0,25 luna trecuta. Pe fixa 5 ani insa s-a schimbat liderul: Banca Transilvania a trecut in fata.

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Postez Indexul in fiecare luna. Te astept si in comunitatea r/Imobiliare_Credite_RO daca vrei sa il vezi luna de luna.

Doua lucruri din informarea BCR cu privire la oferta lor, unul cu termen limita chiar astazi.

I. Preturile raman neschimbate din 1 august.

Intr-o luna in care Raiffeisen a majorat dobanzile, iar promotia BT expira astazi – 31 iulie, BCR isi prelungeste structura actuala de pret la produsele Casa Mea si Casa Mea Natura. Cele mai bune dobanzi raman:

Produs	Fixa 3 ani	Fixa 5 ani	Dupa perioada fixa
Casa Mea Natura (imobil verde)	4,79%	5,59%	IRCC + 2,10%
Casa Mea	4,99%	5,79%	IRCC + 2,30%

Conditii pentru dobanzile de mai sus: pachet Max sau Max Invest, venit validat de minim 10.000 RON.  Pentru produsul Casa Mea Natura, imobilul trebuie sa fie construit dupa 2000 si sa aiba certificat energetic A (sau B emis dupa 16.02.2023).

II. Astazi, 31 iulie, e ultima zi pentru campania la asigurare.

Pana acum, BCR achita costul din primul an pentru politele de asigurare ale imobilului. Pentru cererile depuse pana astazi inclusiv, beneficiul se pastreaza.

Ce merita stiut daca te uiti la BCR:

• Diferenta dintre clientul Max si clientul standard (Go) e de 1,20% la dobanda, respectiv de la 4,79% la 5,99%.
• Pentru venit validat sub 10.000 RON, dobanda creste cu 0,20% - de la 4,79% la 4,99%.
• Exista produs cu dobanda fixa pe 10 ani - 8,40%. Predictibilitatea pe termen lung se plateste scump.
• Ramane premiul de 2.000 lei pentru refinantarile de la alta banca sau de la Prima Casa/Noua Casa BCR.

 Cu alte cuvinte, la BCR dobanda este conditionata de pachetul de client pe care il ai, tipul de imobil si de venitul validat - merita verificat in ce categorie intri inainte sa te bazezi pe cifra minima.

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza analize si comparatii de oferte, te astept si in comunitatea r/Imobiliare_Credite_RO

Am luat un exemplu real din piata: complexul Exigent Plaza de la Lujerului, unul dintre cele mai cautate din Sectorul 6 - metrou la cateva minute, Plaza Romania si AFI aproape, Parcul Liniei langa. Fix genul de complex la care se gandesc cei care vor sa cumpere ca sa inchirieze.

Cifrele din anunturile active la acest moment:

• Pret vanzare 2 camere: 170.000 - 180.000 EUR
• Chirie pentru acelasi tip de apartament: 650 - 700 EUR / luna

Scenariul: Am estimat ca cine achizitioneaza in scop de investitie are deja in proprietate o locuinta, cea personala, deci aportul propriu minim este de 25%.

• Pret imobil: 175.000 EUR
• Avans 25%: 43.750 EUR
• Suma finantata: 131.250 EUR (~689.000 RON), 30 de ani

 

Cash-flow lunar:

• Chirie: 3.400 - 3.675 RON
• Rata: 3.700 RON rata + ~88 RON asigurarea imobilului = ~3.788 RON

 

Deci chiria acopera intre 90% si 97% din costul lunar, in functie de chiria obtinuta. Practic aproape se plateste singur - dar cu doua conditii care schimba tot: ai blocat 43.750 EUR avans, care cu taxele de achizitie trece de 46.000 EUR, iar calculul tine exact cat tine dobanda fixa.

Ce se intampla dupa anul 3: la dobanda variabila de azi, rata devine aprox 4.800 RON - adica peste 1.100 RON in plus pe luna. Din acel moment chiria acopera in jur de 76%. De aceea, la o investitie, refinantarea/retentia la finalul perioadei fixe nu este optionala, ea face obligatoriu parte din plan.

Randamentul brut: chiria pe un an (8.100 - 8.400 EUR) raportata la pretul imobilului inseamna 4,6 - 4,8% pe an - inainte de taxe, luni fara chirias si reparatii ulterioare.

Care este randamentul pe care il vad eu? Acesta nu vine din cash-flow-ul lunar care este in jurul lui zero in functie de pretul cu care reusesti sa inchiriezi imobilul. Chiriasul iti plateste rata, iar tu ramai in timp cu un activ care se apreciaza. E acumulare pe termen lung, nu venit lunar.

Concluzia mea de broker: Ca mecanism de acumulare functioneaza, dar poate nu neaparat la un imobil cu acest pret. Trebuie pus in balanta costul de oportunitate fata de alte investitii, iar fiecare trebuie sa isi faca propriile calcule, astfel incat sa ia o decizie corecta.

Voi ce ziceti: la cifrele astea, ati cumpara ca investitie in Exigent sau ati investi in alt complex sau alt produs de investitii?

In primul comentariu am atasat plaja de oferte pentru aceasta analiza.

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza analize si comparatii de oferte, te astept si in comunitatea r/Imobiliare_Credite_RO

Bancile te lasa sa mergi pana la 45% grad de indatorare din venitul eligibil. Dar una este ce accepta banca, alta este ce simti tu luna de luna in buzunar.

Unii zic ca peste 30% incepe sa se simta costul ratei/chiriei. Altii stau linistiti la 40% si ceva. Iar altii n-ar depasi 25% nici sa-i pici cu ceara.

Voi pe unde sunteti - cat la suta din venitul lunar se duce pe rata/chirie? Vi se pare mult, putin, sau fix cat trebuie?

Toata lumea isi face calculul simplu: avansul plus rata. Dar intre "am avansul" si "am cheile" mai exista o lista intreaga de costuri - iar cei mai multi o descopera destul de tarziu. Am pus-o cap la cap, cu sume reale.

Exemplu concret: apartament de 100.000 EUR achizitionat prin credit ipotecar in valoare de 85.000 EUR.

• Promisiune vanzare cumparare: ~484 RON.
• Taxele notariale la semnare: ~11.300 RON (autentificare, intabulare, extrase CF).
• Evaluarea imobilului: 500-700 RON / apartament (tariful difera in cazul evaluarii caselor).
• Comisionul de acordare dosar: intre 0 si 900 RON.
• Asigurarea imobilului pe primul an: ~730 RON (asigurare obligatorie PAD + asigurare facultativa).
• Taxa AEGRM: 88 RON.
• Opinia juridica: 0 RON la majoritatea bancilor sau opinie notariala - 250 RON.

 

Adunate, vorbim de un interval intre 13.000 si 14.500 RON, suma peste avansul pe care il aveai deja pregatit.

Iar o parte dintre taxe depind strict de alegerea bancii: comisionul de acordare este 0 la unele banci, dar 900 RON la altele, iar cateva au evaluarea gratuita.

Vrei sa stii cum arata taxele totale pe scenariul tau, in functie de banca aleasa? Scrie-mi!

Pe tine ce cost te-a luat prin surprindere cand ai cumparat?

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza analize si comparatii de oferte, te astept si in comunitatea r/Imobiliare_Credite_RO

120.000 EUR este pretul mediu al unui apartament cu 2 camere decent in Bucuresti in momentul acesta. Multe persoane se uita la anunturi in zona aceasta de pret, asa ca hai sa vedem exact ce venit iti trebuie ca sa finantezi un imobil de acest tip prin credit ipotecar.

Datele problemei:

• Pret imobil: 120.000 EUR
• Avans 15%: 18.000 EUR
• Suma finantata: 102.000 EUR (~535.500 RON)
• Perioada creditului: 30 de ani
• Imobil construit dupa anul 2000 cu certificat energetic A

 

Mai jos primele 8 oferte ordonate dupa DAE (in primul comentariu restul ofertelor):

https://preview.redd.it/dsy8lu1enzeh1.png?width=1711&format=png&auto=webp&s=9c004a3632d53eba92d6a4e943385dd2c1100b97

*Rata din perioada fixa nu este intotdeauna rata cu care banca iti calculeaza gradul de indatorare.

Ce inseamna asta in realitate?

• Venit minim ca sa te incadrezi: ~8.700 RON net / luna
• Rata lunara: de la aproximativ 2.900 RON in perioada de dobanda fixa

 

Ca sa te incadrezi la un credit de 102.000 EUR iti trebuie un venit net de aproximativ 8.700 RON in cazul primei achizitii (45% grad de indatorare) si 9.800 RON in cazul in care ai avut o proprietate in trecut (40% grad de indatorare).

Vrei sa vezi cum arata cifrele pentru situatia ta specifica? Scrie-mi si iti arat concret minim 18 oferte din piata de la 11 banci, personalizate pe situatia ta (nivel venit, avans disponibil, perioada credit, tip imobil), fara nicio obligatie financiara sau contractuala.

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO

Ieri scriam ca Raiffeisen isi majoreaza dobanzile din 22 iulie. Banca Transilvania face exact invers: lanseaza o campanie de 9 zile, intre 23 si 31 iulie, cu dobanzi mai mici.

Promotia BT:

• Fixa 3 ani: 4,89%, apoi variabila IRCC + 1,9%
• Fixa 5 ani: 5,25%, apoi variabila IRCC + 2%
• Comision de analiza: 0 lei

 *Oferta valabila inclusiv in cazul refinantarilor.

Conditie: incasarea venitului in cont la BT.

Campania tine doar 9 zile, pana pe 31 iulie. Daca esti in cautare acum, merita sa faci pasi rapizi in raport cu banca!

Vrei sa vezi daca oferta BT e cea mai buna pe cazul tau sau daca alta banca iese cu o oferta mai avantajoasa? Scrie-mi si analizam!

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza analize si comparatii de oferte, te astept si in comunitatea r/Imobiliare_Credite_RO

Raiffeisen isi actualizeaza grila de dobanzi la creditele garantate cu ipoteca incepand cu 22 iulie. Pe scurt: dobanzile cresc. Iar asta conteaza pentru ca Raiffeisen avea pana acum cea mai buna dobanda fixa pe 3 ani din piata.

Cum se schimba cea mai buna dobanda (client cu venit peste 2.000 EUR, cu asigurare de viata, imobil clasa energetica A sau B, certificat emis dupa februarie 2023):

Perioada fixa	Pana pe 21 iulie	Din 22 iulie
Fixa 3 ani	4,55%	4,70%	+0,15%
Fixa 5 ani	5,25%	5,45%	+0,20%

Partea buna: discountul pentru clientii Premium creste de la 1,15% la 1,25%. Doar ca nu compenseaza integral cresterea dobanzii.

Daca esti in proces de achizitie chiar acum, merita sa depunem dosarul inainte de 22 iulie pentru a prinde conditiile actuale.

Vrei sa stii ce dobanda iti iese concret la Raiffeisen, cu reducerile pe care le bifezi tu, si cum se pozitioneaza in raport cu restul bancilor? Scrie-mi.

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza analize si comparatii de oferte, te astept si in comunitatea r/Imobiliare_Credite_RO

Un apartament de 2 camere in bloc vechi la 100.000 EUR e scenariul realist pentru multi dintre cei care cauta acum. Intrebarea nu e doar "ma incadrez la credit?", ci "merita sa cumpar sau raman in chirie?". Hai sa vedem cifrele.

Scenariul:

• Pret imobil: 100.000 EUR (2 camere, bloc vechi)
• Avans 15%: 15.000 EUR
• Suma imprumutata: 85.000 EUR (~446.250 RON)
• Costuri aferente (notar, evaluare, comision acordare): ~13.000 RON
• Renovare completa: ~15.000 EUR
• Perioada: 30 de ani, dobanda fixa 3 ani la 4,75%
• Chirie comparativa pentru acelasi tip de imobil: 450-500 EUR/luna

 

1. Cash flow initial - cati bani scoti din buzunar ACUM

Chirie: prima luna plus garantie, adica ~900 EUR. Te muti intr-un apartament deja locuibil.

Credit: 15.000 EUR avans + ~2.500 EUR costuri aferente + ~15.000 EUR renovare = ~32.500 EUR cash imediat.

Diferenta: in chirie pastrezi ~31.600 EUR lichizi. Dezavantajul e ca banii aceia nu ajung intr-un imobil al tau.

2. Cash flow lunar - cat platesti

Chirie: 2.362 - 2.625 RON (450-500 EUR).

Credit: rata 2.449 RON in perioada fixa (include asigurarea de viata), plus asigurarea obligatorie a imobilului - 728 lei pe an, adica ~61 lei pe luna. Total ~2.510 RON.

Cele doua se egalizeaza. Practic, rata iese cat chiria.

Dupa anul 3, rata trece pe dobanda variabila. La nivelul de azi ar urca la 3.255 RON, cu peste 800 de lei mai mult - moment in care merita sa te uiti la refinantare sau sa soliciti o oferta de retentie.

3. Risc - ce poate merge prost

Chirie: proprietarul poate cere sa pleci la finalul contractului, poate creste chiria sau poate vinde imobilul. Risc de mobilitate pe care nu il controlezi.

Credit: riscul dobanzii variabile dupa perioada fixa, plus faptul ca ai imobilizat ~32.500 EUR care nu mai sunt lichizi.

Astea sunt cifrele din primii ani - cash initial, cash lunar, riscuri. Pe termen lung (20-30 de ani) calculul depinde de prea multe variabile (inflatie, IRCC, evolutia preturilor, indexarea chiriilor) ca sa dau o cifra exacta fara sa risc sa te induc in eroare.

Daca vrei calculul acesta pe cazul tau - alta suma, alt avans, alta chirie in zona ta - scrie-mi si revin cu el.

Tu cum vezi - chirie sau rata? Iar daca ai cumparat un apartament vechi recent, cat te-a costat renovarea de fapt?

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza analize si comparatii de oferte, te astept si in comunitatea r/Imobiliare_Credite_RO

O dilema pe care o vad la aproape toata lumea care cauta acum, la acelasi buget:

•  Bloc vechi, dar la 5 minute de metrou - conectare perfecta, insa fara loc de parcare garantat si cu confortul unui bloc vechi.
•  Bloc nou, cu loc de parcare si totul modern - dar mai departe de metrou.

 

Practic alegi intre "ajung repede oriunde fara masina" si "am masina la usa, dar depind de ea". Eu inclin spre metrou - se inchiriaza si se revinde mai usor, iar timpul castigat zilnic conteaza mai mult decat pare. Dar recunosc ca depinde mult de stilul de viata.

Voi ce ati alege? Si conteaza daca e pentru locuit sau pentru investitie?

(Intreb si din curiozitate personala, si pentru ca lucrez zilnic cu oameni care se confrunta exact cu aceasta alegere)

Acum cateva saptamani am pus o postare in care v-am cerut scenariile voastre - suma, avans, venit, perioada, tip imobil. Am luat 11 dintre ele si le-am analizat pe toate. Iata cifrele si tiparele.

Cifrele agregate:

• Suma medie finantata: ~126.000 EUR. Cea mai mica: 48.000 EUR. Cea mai mare: 245.000 EUR.
• Perioada creditului: 10 din 11 au solicitat 30 de ani.
• Venit solicitant: 9 din 11 aveau peste 10.000 RON net pe luna.
• Aport propriu disponibil: cel mai frecvent 25%, apoi 15%.

 

Ce am observat:

1. Capcana clasei energetice. 7 din 11 mi-au spus ca imobilul are certificat energetic B. Doar ca B NU este A. La unele banci, clasa B obtinuta dupa februarie 2023 te incadreaza pe produsul cel mai bun disponibil al bancii, dar nu la toate. In rest, dobanda poate creste cu pana la 0,20%. Multi cred ca un imobil nou, construit dupa anul 2000, prinde direct dobanda cea mai buna. Nu e asa.

2. Aproape toate solicitarile au fost pe perioada maxima - 360 de luni.

3. Avansul: intrebarea corecta nu este "cat este minimul necesar?", ci "cat este optim?". Avansul optim este unul dintre criteriile care iti deblocheaza cea mai buna dobanda posibila pe scenariul tau, iar diferenta dintre 15% si 40% aport propriu trebuie calculata concret, ca sa vezi daca se justifica.

4. Doi solicitanti au avut venit sub 10.000 RON pe luna. Sub pragul asta, unele banci cresc dobanda: te poti incadra in vederea contractarii creditului, dar nu la cea mai buna oferta.

Daca ar fi sa scot o singura concluzie din cele 11 scenarii analizate: partea grea nu este sa stii clar suma pe care doresti sa o imprumuti. Partea grea este sa afli la ce dobanda te califici de fapt, pe baza situatiei tale si a locuintei alese.

Daca vrei si tu analiza pe scenariul tau, lasa-mi datele in comentarii (suma, avans, venit, perioada, tip imobil) sau scrie-mi direct in privat. Iti arat minim 18 oferte de la 11 banci, gratuit si fara nicio obligatie.

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza analize si comparatii de oferte, te astept si in comunitatea r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

Cate oferte de credit ai vazut inainte sa semnezi? Daca raspunsul e "una, de la banca mea", s-ar putea sa lasi bani pe masa fara sa stii.

Eu lucrez cu 11 banci si iti pot arata minim 18 oferte reale pentru situatia ta, ordonate dupa DAE (costul real, nu doar dobanda din reclama), ca sa le compari usor - dintr-un singur loc.

Ca sa revin cu ofertele personalizate, lasa-mi datele in comentarii (sau in privat, daca preferi):

• Suma creditului
• Avansul disponibil (in %) sau pretul imobilului
• Venitul net lunar (peste sau sub 10.000 RON)
• Perioada creditului
• Tipul imobilului (an constructie si clasa energetica)

Iti revin cu analiza in maxim 2 ore.

Totul e gratuit si fara nicio obligatie - brokerul de credite este remunerat de catre banca, nu de tine.

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza analize si comparatii de oferte, te astept si in comunitatea r/Imobiliare_Credite_RO