u/Alexanddro

Salutare Reddit,

Multi cumparatori pleaca de la ideea ca banca finanteaza pretul negociat. Nu este asa. Banca finanteaza raportat la valoarea evaluata din raportul de evaluare, iar asta poate schimba suma pe care trebuie sa o aduci din surse proprii.

Cum functioneaza:

• evaluarea o face un evaluator autorizat ANEVAR, este obligatorie si costa 500-1.050 RON (in functie de banca)
• poti alege orice evaluator autorizat, direct sau din lista bancii
• banca finanteaza maxim 85% sau 75% ( daca detii deja o locuinta ) din valoarea de evaluare in cazul creditelor ipotecare, nu din pretul din promisiunea de vanzare-cumparare

In cele mai multe cazuri, evaluarea iese astazi la nivelul pretului sau chiar peste pret. Diferentele de 5-15% sub pret apar la imobilele foarte vechi, prost pozitionate sau unde pretul platit este peste media pietei.

Ce inseamna asta in cifre?

Plecam de la premisa ca pretul negociat final cu vanzatorul este de 100.000 EUR, iar avansul nostru este de 15% din pret**.** Daca evaluarea iese la pret sau peste pret, imprumuti 85.000 EUR si pui 15.000 EUR din buzunar.

Daca evaluarea iese sub pret, sa spunem 95.000 EUR, banca va finanta maxim 85% din aceasta valoare pe cazul nostru, adica 80.750 EUR. Diferenta de pret pana la 100.000 EUR va trebui sa o acoperi tu: 19.250 EUR, adica 4.250 EUR peste avansul planificat.

La un imobil vechi, la un imobil intr-o zona mai putin cautata sau un imobil cu pret peste media pietei pastreaza o rezerva peste avans pana vine raportul de evaluare.

Iar daca pretul ti se pare peste piata, evaluarea este primul semnal care iti confirma acest aspect.

Voi ati avut probleme privind evaluarea imobilului sub pretul negociat? Cu cat a iesit diferenta si cum ati rezolvat?

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

Cate oferte de credit ai vazut inainte sa semnezi? Daca raspunsul e "una, de la banca mea" sau "cateva oferte", s-ar putea sa iei o decizie fara sa fii complet informat.

Eu lucrez cu 11 banci partenere si iti pot arata minim 18 oferte reale personalizate direct pe situatia ta, ordonate dupa DAE (costul real, nu doar dobanda din reclama), ca sa le compari usor - dintr-un singur loc.

Ca sa revin cu ofertele personalizate, lasa-mi datele in comentarii (sau in privat, daca preferi):

• Suma creditului
• Avansul disponibil (in %)
• Venitul net lunar aproximativ
• Perioada creditului dorita
• Tipul imobilului (an constructie si clasa energetica)

Promisiunea mea? Revin cu ofertele direct aici in maxim 2 ore.

Totul este complet gratuit si fara nicio obligatie financiara sau contractuala - brokerul de credite este remunerat de catre banca, nu de tine.

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza analize si comparatii de oferte, te astept si in comunitatea r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

Peste 80% dintre creditele din Romania sunt contractate cu rate egale. Putini stiu ca pot alege si varianta cu rate descrescatoare, iar alegerea se face la depunerea dosarului, nu la semnare.

Diferenta dintre ele:

• Rate egale: principalul creste odata cu trecerea timpului. La inceput, cea mai mare parte din rata este dobanda: la BT, in prima luna 714 RON merg la rambursarea creditului si 2.525 RON la dobanda.
• Rate descrescatoare: principalul ramane identic pe toata perioada creditului (1.666,67 RON pe luna).

Datele calculului:

• Suma creditului: 600.000 RON
• Perioada creditului: 30 de ani
• Imobil nou, construit dupa anul 2000 cu certificat energetic A

Produse comparate:

• Banca Transilvania: dobanda fixa 3 ani 5,05%, fara asigurare de viata atasata
• BCR: dobanda fixa 3 ani 4,79%, cu asigurare de viata inclusa in rata
• Dupa 3 ani, la ambele: IRCC + 2,10% (7,67% la IRCC-ul de azi)

	BT egale	BT descrescatoare	BCR egale	BCR descrescatoare
Prima rata	3.239 RON	4.192 RON	3.300 RON	4.218 RON
Prima rata din perioada variabila	4.190 RON	5.118 RON	4.329 RON	5.259 RON
Sold ramas dupa 3 ani	~572.300 RON	540.000 RON	~571.050 RON	540.000 RON
Total rambursat in 30 de ani	~1.479.000 RON	~1.252.000 RON	~1.506.000 RON	~1.272.000 RON

la IRCC-ul de azi (5,57%), presupunand ca ramane constant

Ce inseamna asta:

• Cu rate descrescatoare, prima rata e mai mare cu ~900-950 RON, dar dupa cei 3 ani de dobanda fixa datorezi cu ~31.000-32.300 RON mai putin. Pe 30 de ani, la IRCC-ul de azi, platesti in total cu ~227.000 RON mai putin la BT si cu ~234.000 RON mai putin la BCR.
• BCR are dobanda fixa mai mica comparativ cu BT, dar rata este mai mare la ambele variante, asigurarea de viata fiind inclusa in rata.

Scadentarul variantei alese apare in FEIS, deci il poti compara inainte sa semnezi.

Voi ce ati ales: rate egale sau descrescatoare? V-a intrebat cineva la banca?

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

La acelasi salariu de 10.000 RON net, o banca te finanteaza cu 600.000 RON, iar alta cu 640.000 RON. Diferenta nu vine din venitul tau, ci din felul in care banca iti calculeaza rata.

Datele scenariului:

• Venit net: 10.000 RON / luna
• Fara alte produse de creditare
• Grad de indatorare: 45% (prima achizitie)
• Perioada creditului: 30 de ani
• Imobil construit dupa anul 2000 cu certificat energetic A

Suma maxima finantata este intre 600.000 si 640.000 RON (~113.200 - 120.800 EUR), in functie de banca. Cu avans de 15%, inseamna un apartament de ~133.200 - 142.100 EUR.

Mai jos primele 8 oferte ordonate dupa DAE (in primul comentariu restul ofertelor):

https://preview.redd.it/eif2mi7altth1.png?width=1712&format=png&auto=webp&s=e41bcf7895437d57c3e27822b8fb4dc3c2e8125d

*Rata din perioada fixa nu este intotdeauna rata cu care banca iti calculeaza gradul de indatorare.

De ce difera suma la acelasi venit eligibil?

Majoritatea bancilor iti calculeaza gradul de indatorare pe rata din perioada de dobanda variabila (IRCC + marja bancii), nu pe rata pe care o platesti in primii ani de dobanda fixa. Diferenta de incadrare dintre banci vine in principal din marja si din costurile produsului: asigurarea de viata si comisionul lunar de administrare, acolo unde exista.

Pentru aceeasi suma finantata de 600.000 RON:

• BT - fixa 3 ani 5,05%
  • Rata in primii 3 ani: 3.239 RON
  • Rata de incadrare: 4.190 RON
  • Suma maxima la 10.000 RON venit: ~644.000 RON
• ING - fixa 3 ani 4,79%
  • Rata in primii 3 ani: 3.320 RON
  • Rata de incadrare: 4.497 RON
  • Suma maxima la 10.000 RON venit: ~600.000 RON

Diferenta de ~300 RON la rata de incadrare inseamna peste 40.000 RON credit in plus sau in minus, la acelasi venit. Iar ING are dobanda fixa mai mica decat BT.

Ce inseamna asta in realitate?

Venit eligibil minim pentru 600.000 RON:

• ~9.300 - 10.000 RON net pe luna, in functie de banca (45% grad de indatorare). La 10.000 RON te incadrezi la toate cele 11 banci.
• ~10.500 - 11.250 RON net pe luna, daca ai avut deja o locuinta in proprietate (40% grad de indatorare)

Un detaliu la nivelul asta de venit: la Raiffeisen, dobanda de 4,70% e doar pentru clientii PREMIUM, cu venit de minim 2.000 EUR. La 10.000 RON, oferta lor pe fixa 3 ani este 4,95%.

Vrei sa vezi cum arata cifrele pentru situatia ta specifica? Scrie-mi si iti arat concret minim 18 oferte din piata de la 11 banci, personalizate pe situatia ta (nivel venit, avans disponibil, perioada credit, tip imobil), fara nicio obligatie financiara sau contractuala.

Voi ce ziceti: ati alege banca cu dobanda cea mai mica sau pe cea care va finanteaza cu mai mult?

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

Despre refuzuri se vorbeste putin. Cine primeste un NU de la banca de obicei nu povesteste, si de multe ori nici nu stie exact de ce l-a primit.

Motivele sunt mai variate decat ar crede multi: istoricul de plata, vechimea la locul de munca, tipul de venit, gradul de indatorare, varsta sau chiar actele imobilului. Iar fiecare banca are criteriile ei, deci un refuz la una nu inseamna automat refuz la toate.

Va intreb direct: ati fost refuzati la creditul ipotecar? Ce motiv v-a dat banca si cum ati rezolvat pana la urma?

Alta banca, un codebitor, mai mult avans sau doar mai mult timp? Iar daca inca n-ati rezolvat, scrieti si asta.

In comentarii va spun ce s-a intamplat de fapt in cazul vostru si cum ati putea trece de impas.

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

Revin cu Indexul lunar - starea pietei la inceput de octombrie. Pentru aceasta editie am asteptat 1 octombrie, ca sa includ noile grile de oferte EXIM si BRD si IRCC-ul nou, asa ca am rulat acelasi scenariu inainte si dupa schimbari.

Scenariul de referinta (acelasi in fiecare editie):

• Pret imobil: 150.000 EUR
• Avans 15%: 22.500 EUR
• Suma credit: 127.500 EUR (~669.375 RON)
• Perioada: 30 ani, scadentar cu rate egale
• Venit solicitant: minim 10.000 RON / luna, cu virarea salariului
• Rulat pe doua tipologii: imobil nou cu certificat energetic A si imobil vechi, construit inainte de 2000 cu certificat energetic diferit de A

Ce s-a schimbat de la ultima editie:

• IRCC urca de la 5,56% la 5,57% de la 1 octombrie. Pe scenariul de mai sus inseamna 4-5 RON in plus pe luna, dupa perioada fixa.
• Promotia BT s-a incheiat pe 6 septembrie. BT revine la 5,05% fixa 3 ani si 5,35% fixa 5 ani pe imobil nou, 5,10% si 5,45% pe imobil vechi.
• EXIM, de la 1 octombrie, pentru venit peste 10.000 RON pe solicitant: fixa 3 ani scade de la 4,99% la 4,70% pe imobil nou si de la 5,20% la 4,95% pe imobil vechi.
• BRD, de la 1 octombrie: +0,14 puncte, de la 4,85% la 4,99% pe imobil nou si de la 5,05% la 5,19% pe imobil vechi.

Rata lunara, inainte si dupa 1 octombrie pentru EXIM si BRD (fixa 3 ani):

Banca	Imobil nou	Imobil vechi
EXIM	3.589 → 3.472 RON (-117)	3.676 → 3.573 RON (-103)
BRD	3.753 → 3.810 RON (+57)	3.835 → 3.892 RON (+57)

Top 3 oferte credit ipotecar cu dobanda fixa 3 ani:

Banca	Imobil nou (dupa 2000, energetic A)	Imobil vechi (inainte de 2000, energetic diferit de A)
EXIM	4,70%	4,95%
Raiffeisen	4,70%	4,90%
BCR / ING	4,79%	4,99%

Top 3 oferte credit ipotecar cu dobanda fixa 5 ani:

Banca	Imobil nou (dupa 2000, energetic A)	Imobil vechi (inainte de 2000, energetic diferit de A)
UniCredit	5,25%	5,60%
ING	5,29%	5,49%
Banca Transilvania	5,35%	5,45%

Fata de editia trecuta:

Indicator	Septembrie 2026	Octombrie 2026	Modificari
Cea mai buna fixa 3 ani - imobil nou	4,70%	4,70%	neschimbat
Cea mai buna fixa 5 ani - imobil nou	5,25%	5,25%	neschimbat
Cea mai buna fixa 3 ani - imobil vechi	4,89%	4,90%	+0,01 puncte
Cea mai buna fixa 5 ani - imobil vechi	5,25%	5,45%	+0,20 puncte
Cel mai mic DAE	6,87%	7,05%	+0,18 puncte
IRCC	5,56%	5,57%	+0,01 puncte

Concluzia mea?

Doua banci au schimbat grilele in aceeasi zi, in directii opuse: EXIM coboara si intra in top pe ambele tipologii, BRD urca. Pe fixa 5 ani, sfarsitul promotiei BT a ridicat reperul pe imobil vechi cu 0,20 puncte, iar IRCC-ul aproape nu s-a miscat. Primele trei oferte sunt acum la cel mult 0,10 puncte distanta, asa ca diferenta o fac conditiile bancilor: venitul minim, asigurarea de viata, virarea salariului.

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Postez Indexul in fiecare luna. Te astept si in comunitatea r/Imobiliare_Credite_RO daca vrei sa il vezi luna de luna.

Salutare Reddit,

Acum doua zile va intrebam daca bancile comerciale vor creste dobanzile dupa majorarile Fed si BCE. Au venit primele raspunsuri, direct de la banci, si nu merg in aceeasi directie: EXIM coboara dobanzile, in timp ce BRD le urca.

EXIM - noua structura de pret, de la 1 octombrie:

Pentru imobil cu certificat energetic A (sau B emis dupa 16 februarie 2023), cu virarea venitului la EXIM:

	Dobanda Fixa 3 ani	Dupa perioada fixa
Venit net de minim 10.000 RON/ solicitant + pachet Premium	4,70%	IRCC + 2,20%
Venit sub 10.000 RON	4,95%	IRCC + 2,45%
Pana acum, indiferent de venit	4,99%	IRCC + 2,29%

Plus: comision de analiza 900 RON, zero la refinantarile de la alte banci, unde EXIM deconteaza si pana la 2.500 RON din cheltuielile aferente, cu conditia unei polite de asigurare a imobilului la EximAsig.

BRD - noua grila HABITAT, tot de la 1 octombrie:

Pentru imobil clasa A, dobanda fixa 3 ani, cu incasarea venitului la BRD:

Profil	Pana acum	Noua grila	Dupa perioada fixa
Avans sub 20%, venit sub 12.000 RON	5,05%	5,19%	IRCC + 2,30%
Avans sub 20%, venit peste 12.000 RON	4,85%	4,99%	IRCC + 2,30%
Avans peste 20%, venit peste 12.000 RON	4,65%	4,79%	IRCC + 2,10%

Toate treptele urca cu 0,14 puncte. Marja de dupa perioada fixa ramane aceeasi.

Ce nu se vede din anunturi

Pragurile de venit se valideaza pe solicitant, nu pe familie. EXIM cere explicit 10.000 RON, iar BRD 12.000 RON. Un cuplu cu 8.000 + 6.000 RON nu prinde oferta Premium, desi are 14.000 RON in casa.

Cine castiga si cine pierde

Castiga cine are peste 10.000 RON venit si ia credit la EXIM: 4,70% in loc de 4,99% si o marja mai mica dupa. Pierde cine e sub prag la EXIM, pentru ca plateste mai mult dupa al treilea an, si oricine ia HABITAT la BRD de acum incolo.

Vrei sa vezi ce oferte ai tu dupa schimbarile astea, pe situatia ta? Scrie-mi si iti arat concret minim 18 oferte din piata de la 11 banci, fara nicio obligatie financiara sau contractuala.

Voi ce credeti: EXIM e o exceptie, sau urmeaza si alte banci sa urce dobanzile, ca BRD?

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

Pana acum am calculat aproape mereu scenarii pentru prima achizitie. De data aceasta, am luat cazul celor care au deja o locuinta in proprietate si isi cumpara a doua - fie ca se muta intr-una mai mare, fie ca o pastreaza pe prima si intentioneaza sa o inchirieze. Aici regulile se schimba: avansul minim urca la 25% dat fiind ca au o proprietate la momentul cererii, iar gradul de indatorare coboara la 40%.

La 170.000 EUR discutam de un 3 camere intr-un bloc nou sau un 2 camere intr-o zona buna din Bucuresti.

Datele scenariului:

• Pret imobil: 170.000 EUR
• Avans 25%: 42.500 EUR
• Suma finantata: 127.500 EUR (~669.375 RON)
• Perioada creditului: 30 de ani
• Imobil construit dupa anul 2000, cu certificat energetic A
• Prima locuinta este achitata integral, fara alt credit in derulare

Mai jos primele 8 oferte ordonate dupa DAE (in primul comentariu restul ofertelor):

https://preview.redd.it/1jfv9nhfkgsh1.png?width=1709&format=png&auto=webp&s=e50fab374aaaf365475e912ecbc1a4a659d69cbb

*Rata din perioada fixa nu este intotdeauna rata cu care banca iti calculeaza gradul de indatorare.

Pentru calcul am folosit produsele BT, cu cele doua variante de dobanda fixa (trei si cinci ani):

• Dobanda fixa 3 ani 5.05% – rata de 3.614 RON
• Dobanda fixa 5 ani 5.35% - rata de 3.738 RON

Banca insa foloseste rata din perioada variabila in calculul gradului de indatorare, care in ambele cazuri este in zona de 4.670 RON.

Ce inseamna asta in realitate?

Venit eligibil minim: ~11.700 RON net pe luna (40% grad de indatorare, pentru ca ai deja o locuinta)

Surse proprii necesare la semnare: aprox 45.200 EUR - avansul de 42.500 + aprox 2.700 EUR taxe notariale

Si acum partea importanta: cat ramane efectiv din salariu, dupa rata (BT, fixa 3 ani):

Venit net lunar	In primii 3 ani	Dupa perioada fixa
11.700 RON (venitul minim)	8.086 RON	7.030 RON
13.000 RON	9.386 RON	8.330 RON
15.000 RON	11.386 RON	10.330 RON

La venitul minim necesar pentru incadrare, rata inseamna 31% din salariu in primii trei ani si aproape 40% dupa. Diferenta dintre cele doua coloane e de peste 1.000 RON pe luna.

Un detaliu important: daca ar fi fost prima achizitie, cu avans de 15%, ai fi avut nevoie de un venit de ~11.800 RON, adica practic la fel.

Ce se schimba cu adevarat nu e venitul minim necesar pentru a putea obtine finantarea, ci cati bani trebuie sa ai in cont la inceput pentru avans: 45.000 EUR in loc de 28.000 EUR.

Si inca unul: cea mai mica dobanda fixa in acest moment este la BRD – 4.65% pe 3 ani, dar produsul are asigurare de viata obligatorie, inclusa in rata. Tocmai asigurarea il face mai scump la incadrare: daca am fi luat acest produs in calculul gradului de indatorare, ai fi avut nevoie de un venit eligibil in zona de 12.200 RON, cu aprox 500 RON mai mult decat la BT, unde asigurarea de viata nu este obligatorie.

Vrei sa vezi cum arata cifrele pentru situatia ta specifica? Scrie-mi si iti arat concret minim 18 oferte din piata de la 11 banci, personalizate pe situatia ta (nivel venit, avans disponibil, perioada credit, tip imobil), fara nicio obligatie financiara sau contractuala.

Voi ce ziceti: la a doua locuinta, ati pastra-o pe prima si ati da-o in chirie, sau ati vinde-o ca sa aveti avansul?

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

In septembrie, doua banci centrale au crescut dobanda. Fed, pe 16 septembrie, cu 0,25 puncte, la 3,75-4% - prima majorare din iulie 2023. BCE, pe 10 septembrie, tot cu 0,25 puncte, invocand presiunile inflationiste in urma conflictul din Orientul Mijlociu.

Am primit intrebarea in mai multe variante: deci urca si ratele la noi? Raspunsul scurt e ca nu automat.

Ce a facut BNR?

Nimic, deocamdata. Dobanda de politica monetara e 6,50%, neschimbata din august 2024 - de peste doi ani. Ultima decizie de politica monetara este din 10 august 2026, iar de atunci BNR nu a mai anuntat nimic oficial.

Partea pe care nu ti-o spune nimeni:

Bancile din Romania vand deja credite ipotecare sub dobanda de referinta a BNR:

	Nivel
Dobanda de politica monetara BNR	6,50%
IRCC	5,56%
Fixa 3 ani, imobil nou - Raiffeisen, clienti PREMIUM	4,70%
Fixa 3 ani - ING	4,79%
Fixa 3 ani - BT	5,05%
Fixa 5 ani - BT	5,35%

*Dobanzile sunt din ofertele generate pe 26 septembrie, pentru imobil nou cu certificat energetic A si venit net de minim 10.000 RON.

Adica intre 1,1 si 1,8 puncte procentuale sub dobanda bancii centrale. Ba chiar toate sunt sub IRCC - indicele pe care se calculeaza dobanda ta dupa perioada fixa, la care se adauga marja bancii.

Ce inseamna pentru tine?

Daca ai deja credit cu dobanda fixa, nu se schimba nimic pana la finalul perioadei fixe. Daca esti pe dobanda variabila, rata ta urmeaza IRCC-ul, nu deciziile Fed-ului si nici ale BCE - iar IRCC-ul se misca dupa piata interbancara de la noi, cu intarziere.

Daca urmeaza sa iei credit, nu stie nimeni cat mai tin ofertele de azi.

Vrei sa vezi ce oferte ai tu astazi, personalizate direct pe situatia ta? Scrie-mi si iti arat concret minim 18 oferte din piata de la 11 banci, fara nicio obligatie financiara sau contractuala.

Voi ce credeti? Cu cat va majora BNR dobanda de referinta, daca o va face? Si credeti ca implicit bancile comerciale vor creste dobanzile la credite? Pentru ca, cel putin in momentul de fata, ele acorda credite sub dobanda de referinta.

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

La 8.000 RON net pe luna esti peste salariul mediu national, dar chiar sub pragurile de venit pe care unele banci le cer pentru cele mai bune dobanzi la produsele de creditare.

Datele scenariului:

• Venit net: 8.000 RON / luna
• Card de credit cu limita de 3.000 RON – majoritatea bancilor vor lua in calcul la gradul de indatorare 3% din limita drept rata, adica 90 RON pe luna.
• Grad de indatorare: 45% (prima achizitie)
• Perioada creditului: 30 de ani
• Imobil construit dupa anul 2000 cu certificat energetic A

Rezultat: suma maxima finantata este in zona de 94.300 EUR (~495.000 RON). Cu avans de 15%, inseamna un apartament de pana la ~111.000 EUR - adica un 2 camere intr-un bloc vechi intr-o zona decenta din Bucuresti, sau un 2 camere nou la periferie.

Mai jos primele 8 oferte ordonate dupa DAE (in primul comentariu restul ofertelor):

https://preview.redd.it/46y5sl6v0wrh1.png?width=1711&format=png&auto=webp&s=93bac75c77a609313051fb93d387a9a908701ae1

*Rata din perioada fixa nu este intotdeauna rata cu care banca iti calculeaza gradul de indatorare.

Cea mai buna incadrare o da Banca Transilvania, pe dobanda fixa 3 ani de 5,05%. Si aici se vede exact ce inseamna asteriscul de mai sus:

• Rata pe care o platesti in primii 3 ani: 2.672 RON
• Rata pe care banca iti calculeaza incadrarea: 3.453 RON

Diferenta de aproape 800 RON e motivul pentru care venitul cerut iese mai mare decat te-ai astepta.

Ce inseamna asta in realitate?

Venit eligibil minim:

• ~7.700 RON net pe luna fara sa luam in calcul cardul de credit (45% grad de indatorare)
• ~7.900 RON net pe luna cu cardul de credit ( 45% grad de indatorare )
• ~8.900 RON net pe luna cu card, daca ai avut deja o locuinta in proprietate (40% grad de indatorare)

Un detaliu care conteaza la nivelul acesta: cele mai bune dobanzi din piata au praguri de venit. RFZ da cea mai mica dobanda doar clientilor din categoria PREMIUM, cu venit de minim 2.000 EUR. BCR mai scade 0,20 puncte doar peste 9.999 RON venit eligibil validat la ANAF.

Iar cea mai mica dobanda fara prag de venit, 4,79% la ING, iti cere de fapt cel mai mare venit din piata: ~8.440 RON cu card, fata de ~7900 RON la BT - pentru ca ING are marja din perioada variabila de 2,49% si asigurare de viata atasata creditului, pe cand produsul BT nu.

Vrei sa vezi cum arata cifrele pentru situatia ta specifica? Scrie-mi si iti arat concret minim 18 oferte din piata de la 11 banci, personalizate pe situatia ta (nivel venit, avans disponibil, perioada credit, tip imobil), fara nicio obligatie financiara sau contractuala.

Voi ce ziceti: stiati ca va conteaza cardul de credit la dosar, chiar daca nu l-ati folosit niciodata?

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

Intrebarea e simpla: daca stai cu chirie in Manastur si platesti in medie 500 de euro pe luna, cat te costa de fapt sa cumperi acelasi tip de apartament? Si daca merita?

Am luat anunturile active de pe OLX si am facut calculul complet: cinci de vanzare si cinci de inchiriere, acelasi tip de apartament, 2 camere intre 48 si 56 mp, in unul dintre cele mai populare cartiere ale Clujului.

Cifrele din anunturi:

La vanzare, pentru 48-54 mp: 149.000, 153.000, 159.900, 161.800 si 163.000 EUR. Mediana iese aproape de 160.000.

La inchiriere, pentru acelasi tip de apartament in stare decenta si locuibila: intre 450 si 550 EUR. Am luat 500 ca referinta.

Scenariul pe care am facut postarea:

150.000 EUR pret de achizitie, adica un pret negociat sub mediana anunturilor.

Credit pe 85% din pret - 669.375 RON , perioada creditului 30 de ani, imobil in bloc vechi construit inainte de anul 2000 cu certificat energetic diferit de A. Discutam despre cineva care cumpara ca sa locuiasca, nu ca sa inchirieze.

Cat scoti din buzunar inainte sa te muti:

• Avans 15%: 22.500 EUR
• Taxe de tranzactie: ~2.730 EUR

Total: peste 25.000 EUR, inca din momentul T0

Cat te costa pe luna:

Credit 127.500 EUR (~669.375 RON) pe 30 de ani, la cea mai buna oferta din piata de azi pentru imobil vechi: Banca Transilvania, dobanda fixa 5,10% pe 3 ani, fara asigurare de viata atasata creditului.

	Achizitie	Chirie 450 EUR	Chirie 500 EUR	Chirie 550 EUR
Rata / chiria	3.634 RON	2.363 RON	2.625 RON	2.888 RON
Asigurare imobil	86 RON	0	0	0
Total lunar	3.720 RON	2.363 RON	2.625 RON	2.888 RON

Achizitia te costa aproximativ 708 EUR pe luna. Fata de chiria mediana de 500 EUR, sunt 208 euro in plus, in fiecare luna.

Dar nu toti cei 208 euro sunt bani pierduti.

Chiria se duce integral la proprietar. Din rata, o parte iti scade datoria pe toata perioada creditului.

	Rata	Iti scade datoria	Dobanda la banca
Prima rata din scadentar	3.634 RON	789 RON	2.845 RON
Prima rata din perioada variabila	4.672 RON	595 RON	4.077 RON

In prima luna, 789 RON din rata sunt ai tai, adica in jur de 150 de euro. Deci platesti cu 208 euro peste chirie, dar 150 se intorc in capitalul rambursat. Diferenta reala e de vreo 58 de euro pe luna.

Dupa perioada fixa se inverseaza. Rata ajunge la 4.672 RON, adica 906 euro cu tot cu asigurarea imobilului, dar partea care iti scade datoria scade si ea, la 595 RON. Platesti mai mult si ramane mai putin al tau.

Deci merita?

Pe cifrele de azi, decizia nu se ia pe rata. Se ia pe cei 25.000 de euro pe care ii blochezi la inceput si pe ce crezi ca face IRCC-ul peste trei ani.

Daca ai banii si ramai in oras zece ani, as spune ca merita, in schimb nu ai flexibilitatea unei chirii.

*Cifrele sunt pe baza ofertelor din primul comentariu, generate astazi, 24 septembrie. Nu intra in calcul aprecierea imobilului si nici riscul ca proprietarul sa iti creasca chiria sau sa iti ceara eliberarea apartamentului la un moment dat.

Voi ce ati face la cifrele astea? Iar cei din Cluj: 450-550 EUR chirie pentru 2 camere in Manastur sunt cifre reale, sau ati platit altceva?

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

Eu vad dosarele care ajung la banca. Cand un client se razgandeste pe parcurs, stiu clar de ce. Dar achizitiile care se opresc inainte sa ajunga la mine nu le vad in majoritatea cazurilor, si tocmai de aceea experientele voastre conteaza.

Din ce vad eu, trei lucruri opresc cel mai des o achizitie: negocierea cu vanzatorul care nu ajunge nicaieri, imobilul care cere investitii peste ce avea clientul in plan, si vanzatorii rigizi privind achizitiile cu credit ipotecar, care nu vor sa astepte banca.

Pe ultimul chiar merita insistat: de la primul pas pana la semnarea propriu zisa, procesul de creditare dureaza in medie trei saptamani. Nu trei luni, cum cred multi vanzatori.

Va intreb, deci: ce v-a facut sa renuntati la un apartament in ultima clipa?

Vecinii, blocul, vanzatorul, ceva ce ati observat abia la a doua vizionare, ceva ce ati aflat intre timp de la cineva din scara?

Iar daca ati renuntat si acum va pare rau, scrieti si asta. Se intampla si invers.

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Postez analize si comparatii de oferte in fiecare saptamana in r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

Am luat zona Tineretului pentru comparatia de astazi ( chirie vs rata ) si am pus cap la cap anunturile active: trei de vanzare si patru de inchiriere, acelasi tip de apartament, 2 camere in jur de 54 mp, bloc vechi cu acces facil la Parcul Tineretului + transport in comun.

Cifrele din anunturi

La vanzare, apartamente aproape identice ca suprafata: 111.900, 113.000 si 114.900 EUR, toate in jur de 54 mp utili, in blocuri vechi, la cateva minute de metrou sau de parc.

La inchiriere, pentru acelasi tip de apartament: intre 450 si 500 EUR, in functie de amenajare. Apartamentele care se inchiriaza sunt deja in stare buna - de aceea, in cazul achizitiei, am pus si renovarea in calcul.

Scenariul

110.000 EUR pret de achizitie negociat, pentru un apartament cu doua camere, plus 15.000-17.000 EUR renovare si utilare. Adica in jur de 126.000 EUR investitie totala. Discutam despre cineva care cumpara ca sa locuiasca, nu ca sa inchirieze.

Surse proprii inca din primul moment:

• Avans 15%: 16.500 EUR
• Taxe notariale: ~2.500 EUR
• Renovare si utilare: 15.000-17.000 EUR
• Total: intre 34.000 si 36.000 EUR. Aproape o treime din pretul apartamentului, in cash, inainte sa te muti

Cost lunar:

Credit pe 85% din pret - 93.500 EUR (~490.875 RON) pe 30 de ani, la cea mai buna oferta din piata de azi pentru imobil vechi.

	Cumperi	Chirie 450	Chirie 500
Rata / chiria	2.665 RON	2.363 RON	2.625 RON
Asigurare imobil / luna	76 RON	0	0
Total lunar	2.741 RON	2.363 RON	2.625 RON

 Achizitia prin credit ipotecar cu avans minim de 15% te costa aprox 522 EUR pe luna. Cu 22 de euro peste o chirie de 500 si cu 72 peste una de 450 EUR.

Partea pe care este posibil sa nu o iei in calcul:

Rata de 2.665 RON tine trei ani in acest scenariu prezentat. Dupa perioada de dobanda fixa, la IRCC-ul de azi plus marja bancii, rata ajunge la 3.426 RON. Cu asigurarea imobilului, 3.502 RON - adica 667 EUR.

Deci comparatia corecta nu este 522 fata de 500. Este 522 fata de 500 timp de trei ani, apoi 667. Chiar daca presupunem ca intre timp chiria se indexeaza cu 8% pe an - o ipoteza generoasa - ea ajunge la 630 EUR, deci tot sub rata noua. In schimb, daca obtii o oferta de retentie sau refinantezi la finalul perioadei fixe, calculele se vor schimba.

Cea mai mica dobanda din piata e 4,90% - RFZ. Dar rata iese 2.738 RON deoarece are o asigurare de viata atasata creditului calculata la soldul initial, in timp ce la BT cu dobanda de 5,10% rata este 2.665 fara asigurare de viata atasata creditului.

Ca sa fie comparatia corecta:

Daca stai in chirie, in fiecare luna raman intre 22 si 72 de euro in plus la tine in primii trei ani, iar cei 34.000-36.000 nu sunt blocati in nimic. Daca cumperi, diferenta lunara e mica, dar o platesti din cash-ul imobilizat.

Ce nu intra in calcul: aprecierea imobilului, faptul ca o parte din rata iti scade soldul/principalul creditului si riscul ca proprietarul sa iti creasca chiria sau sa iti ceara eliberarea apartamentului daca are alte intentii cu imobilul.

Ce urmeaza depinde de IRCC, de piata chiriilor din viitor si de pretul locuintelor.

Voi ce ati face la cifrele astea - ati cumpara sau ati sta in chirie? Iar cei care stau cu chirie prin zona: 450-500 EUR sunt cifre reale, sau ati platit altceva?

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

Acum o saptamana am publicat aici matricea de dobanzi a campaniei ING, cu precizarea ca nu era lansata si ca cifrele se pot schimba. Am precizat ca revin cand devine oficiala. A intrat in vigoare astazi, iar cifrele s-au confirmat.

Dobanzile, pentru imobil cu certificat energetic A:

Conditii	Fixa 3 ani	Fixa 5 ani	Marja in perioada variabila
Salariu la ING + asigurare de viata	4.79%	5.29%	2.49%
Salariu la ING + fara asigurare de viata	5.09%	5.59%	2.79%
Fara salariu la ING + cu asigurare de viata	5.29%	5.79%	2.99%
Fara salariu la ING + fara asigurare de viata	5.59%	6.09%	3.29%

Pentru imobilele noi, fara clasa energetic A, toate cifrele cresc cu 0,20 puncte. Altfel spus: virarea salariului valoreaza 0,50 puncte de dobanda, asigurarea de viata 0,30, iar clasa energetica 0,20.

Costurile aferente produsului:

• Comision de analiza dosar: 0 RON daca angajatorul tau are conventie salariala cu ING, altfel 900 RON
• Comision de administrare credit: 0, pe toata durata
• Comision de rambursare anticipata: 0%, direct din aplicatie
• Asigurare de viata: 0,029% pe luna, inclusa in rata

Scenariu de referinta, sa vedem cum se situeaza cifrele:

• Apartament de 2 camere cu pret de 130.000 EUR
• Avans 15% - 19.500 EUR
• Credit 110.500 EUR (~580.125 RON)
• Perioada creditului: 30 de ani
• Imobil construit dupa anul 2000 cu certificat energetic A

https://preview.redd.it/qbrnshzd1oph1.png?width=975&format=png&auto=webp&s=672151125838d0cbe9bcbdede12f54790c1b33ec

Fata de oferta ING de dinainte:

Dobanda fixa a scazut cu 0,40 puncte pe ambele durate, dar marja din perioada variabila a urcat de la 2,29% la 2,49%. Platesti mai putin cat tine dobanda fixa, iar rata pe care te judeca banca e putin mai sus. Daca esti confortabil cu venitul, castigi. Daca esti la limita, conteaza.

Daca vrei sa stii cum arata pe cazul tau, scrie in comentarii suma si avansul. Raspund public, ca sa fie util si pentru alte persoane.

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO

Cel mai scump lucru dintr-o tranzactie imobiliara nu e dobanda, este graba. Te grabeste vanzatorul, te grabeste agentul, te grabesti sa te muti. Putini stiu insa ca au dreptul, prin lege, la 15 zile in care nimeni nu poate schimba nimic.

Termenul asta nu porneste de la sine. Porneste dintr-un document care se numeste FEIS, este obligatoriu prin lege si este gratuit.

Ce este FEIS?

FEIS inseamna Fisa Europeana de Informatii Standardizate. E un document precontractual obligatoriu la orice credit ipotecar din Uniunea Europeana, reglementat prin OUG 52/2016. Formatul e stabilit prin lege, deci banca nu poate schimba modelul si nu poate scoate randuri din el.

Contine DAE, costul total al creditului, rata lunara si toate comisioanele. Adica exact lucrurile care se pierd intr-o discutie verbala.

Banca nu poate conditiona emiterea lui de nimic - nici de deschiderea unui cont, nici de depunerea unui dosar complet, nici de semnarea a ceva. Si tine 15 zile.

​

Din momentul in care primesti FEIS, ai 15 zile calendaristice de gandire, garantate prin lege. In intervalul asta banca nu poate modifica oferta. Nu e o promisiune comerciala, e obligatie legala.

Poti semna si mai devreme, daca vrei. Dar renuntarea la cele 15 zile se face expres, in scris, printr-un document separat.

De ce conteaza?

Pentru ca abia asa poti compara doua banci cap la cap. Doua FEIS-uri, aceeasi structura, aceleasi randuri, aceleasi definitii. Fara el compari o dobanda afisata cu alta dobanda afisata si iti scapa tot restul - exact partea care face diferenta.

Si mai e ceva: cele 15 zile nu incep cand te hotarasti tu, ci din momentul in care primesti FEIS.

Voi cand ati semnat/primit FEIS-ul?

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

Saptamana trecuta v-am intrebat ce gasiti pe bugetul vostru, in orasul vostru. Cineva a achizitionat un apartament cu trei camere in Brasov cu 153.000 EUR, in faza de proiect, cu predare estimata in 2028. Nu e o suma aleasa de mine, e una data de voi. Hai sa luam cifrele pe rand.

Datele problemei:

• Pret imobil: 153.000 EUR
• Avans 15%: 22.950 EUR
• Suma finantata: 130.050 EUR (~682.762 RON)
• Perioada creditului: 30 de ani
• Imobil construit dupa anul 2000, cu certificat energetic A

 Mai jos primele 8 oferte ordonate dupa DAE (in primul comentariu restul ofertelor):

https://preview.redd.it/v7dhfwcqbhoh1.png?width=1712&format=png&auto=webp&s=4efdfd12c652078eab6d618b9e5388b7ccba4a2b

*Rata din perioada fixa nu este intotdeauna rata cu care banca iti calculeaza gradul de indatorare.

Pentru calculele de mai jos am asezat fata in fata patru produse: cele doua oferte ING de acum si cele doua din campania anuntata, care inca nu e lansata. ING nu le are pe toate patru in acelasi timp - eu le-am pus impreuna, ca sa se vada exact ce se schimba. E singura comparatie curata posibila, pe aceeasi banca, acelasi imobil si aceeasi suma.

Produs ING	Rata in perioada fixa	Rata in perioada variabila	Venit minim
Oferta actuala, fixa 3 ani - 5,19%	3.944	5.042	~11.200
Oferta actuala, fixa 5 ani - 5,69%	4.158	5.006	~11.100
Campanie nelansata, fixa 3 ani - 4,79%	3.777	5.113	~11.400
Campanie nelansata, fixa 5 ani - 5,29%	3.987	5.063	~11.300

Cifrele sunt pentru produsul cel mai bun cu obligativitatea virarii salariului si cu asigurare de viata atasata creditului. Cele din campanie sunt orientative, pana la lansarea oficiala.

Veti observa ca niciun produs ING nu apare in primele 8 oferte de mai sus, desi campania va avea a doua cea mai mica dobanda afisata din piata, 4,79%. Primul produs ING intra abia pe locul noua dupa DAE. Motivul e acelasi despre care vorbesc mai jos: marja de dupa perioada fixa.

Ce inseamna asta in realitate?

• Venit eligibil minim: ~11.200 RON net pe luna, daca esti la prima achizitie (45% grad de indatorare)
• ~12.600 RON net pe luna daca ai avut deja o locuinta in proprietate (40% grad de indatorare)
• Rata lunara la ING: de la 3.944 RON in perioada de dobanda fixa, cu oferta de acum

Si acum lucrul care mi s-a parut cel mai interesant

Campania scade dobanda din perioada fixa cu 0,40 puncte, dar urca marja de dupa cu 0,20. Iar banca nu te incadreaza pe rata din perioada fixa, ci pe cea de dupa. Rezultatul: cu oferta din campanie ai plati 167 RON mai putin pe luna in primii trei ani, dar ti-ar trebui un venit cu aproximativ 160 RON mai mare ca sa iei creditul.

Cu alte cuvinte, promotia te ajuta la rata si te incurca la incadrare. Daca esti la limita cu venitul, oferta prezenta te-ar avantaja la incadrare, in functie de venitul validat la ANAF. Pe cei trei ani de dobanda fixa ai economisi in jur de 6.000 RON, iar pe varianta de cinci ani in jur de 10.300 RON, sume pe care le-ai putea rambursa anticipat

Ce ar mai fi important de luat in calcul?

Cifrele de mai sus sunt cele de azi. Insa, pe acest caz, obtinerea finantarii nu se face acum. La o achizitie in faza de proiect semnezi antecontractul si platesti un avans catre dezvoltator, iar banii din credit se disburseaza abia la semnarea contractului de vanzare-cumparare. Pretul de 153.000 EUR este blocat inca de astazi, dobanda si conditiile produsului nu.

Vrei sa vezi cum arata cifrele pentru situatia ta specifica? Scrie-mi si iti arat concret minim 18 oferte din piata de la 11 banci, personalizate pe situatia ta (nivel venit, avans disponibil, perioada credit, tip imobil), fara nicio obligatie financiara sau contractuala.

Voi ce ziceti: cu 153.000 EUR, in orasul vostru, ce luati? Ma intereseaza mai ales cei din Bucuresti, Cluj, Timisoara si Iasi - cate camere, ce an, ce zona.

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

Precizare de la inceput: campania nu e lansata inca si nu voiam sa o public pana nu aveam datele oficiale, insa pentru ca circula deja in online revin cu datele pe care le avem pana in prezent. ING o pregateste pentru aproximativ jumatatea lunii septembrie si urmeaza confirmarea datei exacte. Cand iese oferta finala, revin cu ce s-a schimbat/confirmat in mod oficial.

Cum arata dobanzile pentru imobil cu certificat energetic A:

Conditii	Fixa 3 ani	Fixa 5 ani	Marja de dupa
Salariu la ING si asigurare de viata	4.79%	5.29%	2.49%
Salariu la ING si fara asigurare de viata	5.09	5.59%	2.79%
Fara salariu la ING si cu asigurare de viata	5.29%	5.79%	2.99%
Fara salariu la ING si fara asigurare de viata	5.59%	6.09%	3.29%

Cifrele sunt pentru imobil cu certificat energetic A. Fara clasa A, dobanzile si marja cresc cu 0.20 puncte. Altfel spus: virarea salariului valoreaza 0.50 puncte de dobanda, asigurarea de viata 0.30, iar clasa energetica 0.20.

Fata de oferta ING de acum marja din perioada variabila urca de la 2,29% la 2,49%.

Ce mai contine oferta, in afara de dobanda:

• Comision analiza dosar 0
• Zero comision de administrare pe toata durata creditului
• Finantarea cheltuielilor suplimentare pana la 3.000 RON pentru achizitie sau 1.500 RON in cazul refinantarilor externe, incluse in credit fara documente justificative
• Curs valutar preferential la conversia in euro pentru plata imobilului
• Radierea ipotecii dupa inchiderea creditului, initiata direct de catre banca

 

Voi cum vedeti promotia aceasta: buna, sau doar pare buna pana la finalul perioadei fixe?

 Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Postez analize si comparatii de oferte in fiecare saptamana in r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

Discutia aceasta revine aici aproape la fiecare postare: de ce sa rambursezi anticipat sau sa cumperi o locuinta, daca titlurile de stat iti dau mai mult, garantat de stat? Pe 20 august, BNR a pus in consultare publica un proiect de regulament care schimba exact termenii discutiei.

Ce propune BNR?

Bancile ar putea acorda credite garantate cu titluri emise de administratii centrale si banci centrale din Uniunea Europeana, cu conditia ca titlurile sa fie admise la tranzactionare pe o piata reglementata. Adica le pui garantie si iei credit, in loc sa le vinzi.

Cat ai putea lua?

• Maximum 80% din valoarea de piata a titlurilor. Fiecare banca isi stabileste propriul plafon prin norme interne, deci poate fi si mai mic
• Daca titlurile sunt cumparate chiar din creditul pe care il garanteaza, plafonul scade cu cel putin 10 puncte
• Daca moneda creditului difera de moneda titlurilor, scade suplimentar cu cel putin 10 puncte pentru titluri in EUR sau USD, si cu cel putin 20 de puncte pentru alte valute
• Scadenta titlurilor trebuie sa fie cel putin egala cu maturitatea creditului
• Banca trebuie sa reevalueze titlurile zilnic pentru identificarea variatiilor de pret

Partea care conteaza cu adevarat

Creditele acestea ar fi exceptate de la gradul maxim de indatorare. Si nu in felul in care sunt exceptate azi creditele de consum sau cele imobiliare: acolo banca poate depasi gradul maxim de indatorare doar pentru maximum 15% din volumul trimestrial acordat, doar pentru clienti cu venit peste salariul mediu net pe economie, si doar sub 250.000 EUR valoare credit. Pentru creditele garantate cu titluri nu se aplica niciuna dintre cele trei conditii.

In plus, la evaluarea capacitatii de rambursare, banca ar putea lua in calcul si veniturile produse de titlurile aduse in garantie.

Ce nu se schimba

Nimic privind creditul ipotecar clasic. Daca obtii finantarea prin credit pentru un apartament, gradul de indatorare ramane intact: 45% in cazul primei achizitii si 40% daca ai detinut anterior o locuinta.

Care este riscul?

Reevaluarea zilnica nu e un detaliu. Daca pretul titlurilor scade, banca vede asta in aceeasi zi, iar contractul stabileste ce se intampla mai departe. Garantia poate ajunge sa fie executata exact intr-un moment prost din piata.

Unde ne aflam acum?

Este un proiect in consultare publica din 20 august, fara numar si fara data. Nu e in vigoare, iar textul nu prevede nicio perioada de tranzitie.

Voi ati pune titlurile de stat garantie ca sa nu le vindeti, sau preferati sa le lichidati cand aveti nevoie de bani?

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Postez analize si comparatii de oferte in fiecare saptamana in r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

La postarea de saptamana trecuta, cineva a scris ca refinantarea il costa 12.000 RON la notar, asa ca nu merita. Doi oameni i-au raspuns ca nu costa atat. Nimeni nu a dat o cifra. Am acum un dosar de refinantare in lucru, asa ca public cifrele reale, pe linii.

Cazul

• A contractat creditul acum 3 ani si 5 luni. Avem un sold ramas de 420.000 RON - perioada creditului ramasa de 240 luni. A efectuat in mod repetat plati anticipate cu reducerea perioadei
• Perioada fixa a expirat acum cinci luni. A cerut o oferta de retentie din partea bancii, iar din pacate, banca nu i-a oferit una.
• Acum a ajuns pe dobanda variabila: IRCC 5,56% + marja 2,30%, adica 7,86%
• Discutam despre un apartament construit dupa anul 2000 cu certificat energetic A, situat in Bucuresti. Apartamentul este evaluat la aproximativ 577.500 RON, iar venitul solicitantului este de 12.000 RON / luna.

De ce nu te costa 12.000 RON la notariat?

La achizitie platesti onorariu notarial pe doua acte: contractul de vanzare-cumparare si cel de ipoteca. La refinantare nu exista vanzare-cumparare, imobilul ramane al lui, se schimba doar banca in favoarea careia este inscrisa ipoteca.

Mai jos primele 8 oferte ordonate dupa DAE. In primul comentariu, restul ofertelor.

https://preview.redd.it/cioefvgofqnh1.png?width=1712&format=png&auto=webp&s=3fdb5a0735880892efd0b6791aafafcbe4e6411d

Un lucru care se vede din tabel: ordinea dupa dobanda nu e ordinea dupa cost. Cea mai mica dobanda din piata este de 4,65% la BRD, si nu intra nici macar in primele opt dupa DAE. Diferenta vine din asigurarea de viata si din comisioane, care intra in rata si in DAE.

Costurile reale, pe linii:

Clientul a ales produsul celor de la BT - dobanda fixa 3 ani 4,89% - comision acordare 0 si voucher in valoare de 2.000 RON pentru acoperirea partiala a costurilor cu refinantarea.

Mai jos defalcarea costurilor:

• Adresa de refinantare - 100 RON
• Extrase CF pentru toate numerele tranzactionate - 60 RON
• Comision acordare dosar - 0 RON
• Taxa evaluare imobil - 650 RON
• Taxa AEGRM - 88 RON
• Notariat + taxe conexe - 3100 RON
• Dobanda in paralel la cele doua banci - 285 RON

Total costuri: 4283 RON, din care scadem voucherul de 2.000 RON. Costul final pe care il va achita clientul este de aproximativ 2283 RON.

Ce iese

Rata actuala, la 7,86%, este 3.477 RON. Cu produsul BT, la 4,89%, rata devine 2.746 RON. Adica 731 RON mai putin in fiecare luna. Costul de 2283 RON se recupereaza in patru rate.

Voi ati cerut oferta de retentie de la banca voastra dupa ce v-a expirat dobanda fixa? Ati primit una, sau ati ajuns tot la refinantare?

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Postez analize si comparatii de oferte in fiecare saptamana in r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

Promotia BT pe care am detaliat-o saptamana trecuta expira duminica, mai precis pe 6 septembrie. Intre timp am rulat cifrele pentru Indexul Lunar si au iesit doua lucruri care nu se vad din anunt.

Ce contine oferta:

• 4,89% dobanda fixa 3 ani, apoi IRCC + 1,90%
• 5,25% dobanda fixa 5 ani, apoi IRCC + 2,00%
• Comision de acordare zero pana pe 6 septembrie, altfel 500 RON
• Fara asigurare de viata atasata creditului
• Conditie: virarea veniturilor la BT

Primul lucru: dobanda nu e cea mai mica din piata, dar rata este.

Pe un credit in valoarea de 669.375 RON pe 30 de ani, imobil nou construit dupa anul 2000, rata la BT este 3.548 RON. La Raiffeisen, care are cea mai mica dobanda din piata pe fixa 3 ani, 4,70%, rata este de 3.651 RON. Cu 103 RON mai mult pe luna, desi dobanda e cu 0,19 puncte mai mica.

Diferenta vine din asigurarea de viata, pe care BT nu o are atasata acestui produs.

Al doilea: promotia nu face diferenta intre imobil nou si imobil vechi.

Majoritatea bancilor adauga aproximativ 0,20 puncte in plus daca apartamentul este construit inainte de anul 2000 si nu are certificat energetic A, iar la unele dintre ele cele 0,20 puncte se aplica inclusiv marjei de dupa perioada fixa, deci pe toata durata creditului. BT nu aplica nicio diferenta. Asa se face ca, pe imobil vechi, oferta aceasta este in acest moment cea mai buna din piata pe ambele durate de dobanda fixa.

Pe cine nu o avantajeaza:

Daca nu poti sau nu vrei sa iti muti salariul la BT, dobanda fixa urca la 6,70% pe 3 ani si 7,10% pe 5 ani, iar marja de dupa creste cu 0,90 puncte.

Daca vrei sa vezi cum arata pe cazul tau, scrie-mi in comentarii sau in privat suma, avansul, perioada si tipul imobilului. Iti trimit plaja completa de oferte din piata, ordonate dupa D.A.E., in maxim 2h.

 

Voi ce ziceti, merita conditia de virare a salariului pentru diferenta aceasta?

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Postez analize si comparatii de oferte in fiecare saptamana in r/Imobiliare_Credite_RO