r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

Cate oferte de credit ai vazut inainte sa semnezi? Daca raspunsul e "una, de la banca mea" sau "cateva oferte", s-ar putea sa iei o decizie fara sa fii complet informat.

Eu lucrez cu 11 banci partenere si iti pot arata minim 18 oferte reale personalizate direct pe situatia ta, ordonate dupa DAE (costul real, nu doar dobanda din reclama), ca sa le compari usor - dintr-un singur loc.

Ca sa revin cu ofertele personalizate, lasa-mi datele in comentarii (sau in privat, daca preferi):

• Suma creditului
• Avansul disponibil (in %)
• Venitul net lunar aproximativ
• Perioada creditului dorita
• Tipul imobilului (an constructie si clasa energetica)

Promisiunea mea? Revin cu ofertele direct aici in maxim 2 ore.

Totul este complet gratuit si fara nicio obligatie financiara sau contractuala - brokerul de credite este remunerat de catre banca, nu de tine.

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza analize si comparatii de oferte, te astept si in comunitatea r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

Multi cumparatori pleaca de la ideea ca banca finanteaza pretul negociat. Nu este asa. Banca finanteaza raportat la valoarea evaluata din raportul de evaluare, iar asta poate schimba suma pe care trebuie sa o aduci din surse proprii.

Cum functioneaza:

• evaluarea o face un evaluator autorizat ANEVAR, este obligatorie si costa 500-1.050 RON (in functie de banca)
• poti alege orice evaluator autorizat, direct sau din lista bancii
• banca finanteaza maxim 85% sau 75% ( daca detii deja o locuinta ) din valoarea de evaluare in cazul creditelor ipotecare, nu din pretul din promisiunea de vanzare-cumparare

In cele mai multe cazuri, evaluarea iese astazi la nivelul pretului sau chiar peste pret. Diferentele de 5-15% sub pret apar la imobilele foarte vechi, prost pozitionate sau unde pretul platit este peste media pietei.

Ce inseamna asta in cifre?

Plecam de la premisa ca pretul negociat final cu vanzatorul este de 100.000 EUR, iar avansul nostru este de 15% din pret**.** Daca evaluarea iese la pret sau peste pret, imprumuti 85.000 EUR si pui 15.000 EUR din buzunar.

Daca evaluarea iese sub pret, sa spunem 95.000 EUR, banca va finanta maxim 85% din aceasta valoare pe cazul nostru, adica 80.750 EUR. Diferenta de pret pana la 100.000 EUR va trebui sa o acoperi tu: 19.250 EUR, adica 4.250 EUR peste avansul planificat.

La un imobil vechi, la un imobil intr-o zona mai putin cautata sau un imobil cu pret peste media pietei pastreaza o rezerva peste avans pana vine raportul de evaluare.

Iar daca pretul ti se pare peste piata, evaluarea este primul semnal care iti confirma acest aspect.

Voi ati avut probleme privind evaluarea imobilului sub pretul negociat? Cu cat a iesit diferenta si cum ati rezolvat?

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

Peste 80% dintre creditele din Romania sunt contractate cu rate egale. Putini stiu ca pot alege si varianta cu rate descrescatoare, iar alegerea se face la depunerea dosarului, nu la semnare.

Diferenta dintre ele:

• Rate egale: principalul creste odata cu trecerea timpului. La inceput, cea mai mare parte din rata este dobanda: la BT, in prima luna 714 RON merg la rambursarea creditului si 2.525 RON la dobanda.
• Rate descrescatoare: principalul ramane identic pe toata perioada creditului (1.666,67 RON pe luna).

Datele calculului:

• Suma creditului: 600.000 RON
• Perioada creditului: 30 de ani
• Imobil nou, construit dupa anul 2000 cu certificat energetic A

Produse comparate:

• Banca Transilvania: dobanda fixa 3 ani 5,05%, fara asigurare de viata atasata
• BCR: dobanda fixa 3 ani 4,79%, cu asigurare de viata inclusa in rata
• Dupa 3 ani, la ambele: IRCC + 2,10% (7,67% la IRCC-ul de azi)

	BT egale	BT descrescatoare	BCR egale	BCR descrescatoare
Prima rata	3.239 RON	4.192 RON	3.300 RON	4.218 RON
Prima rata din perioada variabila	4.190 RON	5.118 RON	4.329 RON	5.259 RON
Sold ramas dupa 3 ani	~572.300 RON	540.000 RON	~571.050 RON	540.000 RON
Total rambursat in 30 de ani	~1.479.000 RON	~1.252.000 RON	~1.506.000 RON	~1.272.000 RON

la IRCC-ul de azi (5,57%), presupunand ca ramane constant

Ce inseamna asta:

• Cu rate descrescatoare, prima rata e mai mare cu ~900-950 RON, dar dupa cei 3 ani de dobanda fixa datorezi cu ~31.000-32.300 RON mai putin. Pe 30 de ani, la IRCC-ul de azi, platesti in total cu ~227.000 RON mai putin la BT si cu ~234.000 RON mai putin la BCR.
• BCR are dobanda fixa mai mica comparativ cu BT, dar rata este mai mare la ambele variante, asigurarea de viata fiind inclusa in rata.

Scadentarul variantei alese apare in FEIS, deci il poti compara inainte sa semnezi.

Voi ce ati ales: rate egale sau descrescatoare? V-a intrebat cineva la banca?

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

La acelasi salariu de 10.000 RON net, o banca te finanteaza cu 600.000 RON, iar alta cu 640.000 RON. Diferenta nu vine din venitul tau, ci din felul in care banca iti calculeaza rata.

Datele scenariului:

• Venit net: 10.000 RON / luna
• Fara alte produse de creditare
• Grad de indatorare: 45% (prima achizitie)
• Perioada creditului: 30 de ani
• Imobil construit dupa anul 2000 cu certificat energetic A

Suma maxima finantata este intre 600.000 si 640.000 RON (~113.200 - 120.800 EUR), in functie de banca. Cu avans de 15%, inseamna un apartament de ~133.200 - 142.100 EUR.

Mai jos primele 8 oferte ordonate dupa DAE (in primul comentariu restul ofertelor):

https://preview.redd.it/eif2mi7altth1.png?width=1712&format=png&auto=webp&s=e41bcf7895437d57c3e27822b8fb4dc3c2e8125d

*Rata din perioada fixa nu este intotdeauna rata cu care banca iti calculeaza gradul de indatorare.

De ce difera suma la acelasi venit eligibil?

Majoritatea bancilor iti calculeaza gradul de indatorare pe rata din perioada de dobanda variabila (IRCC + marja bancii), nu pe rata pe care o platesti in primii ani de dobanda fixa. Diferenta de incadrare dintre banci vine in principal din marja si din costurile produsului: asigurarea de viata si comisionul lunar de administrare, acolo unde exista.

Pentru aceeasi suma finantata de 600.000 RON:

• BT - fixa 3 ani 5,05%
  • Rata in primii 3 ani: 3.239 RON
  • Rata de incadrare: 4.190 RON
  • Suma maxima la 10.000 RON venit: ~644.000 RON
• ING - fixa 3 ani 4,79%
  • Rata in primii 3 ani: 3.320 RON
  • Rata de incadrare: 4.497 RON
  • Suma maxima la 10.000 RON venit: ~600.000 RON

Diferenta de ~300 RON la rata de incadrare inseamna peste 40.000 RON credit in plus sau in minus, la acelasi venit. Iar ING are dobanda fixa mai mica decat BT.

Ce inseamna asta in realitate?

Venit eligibil minim pentru 600.000 RON:

• ~9.300 - 10.000 RON net pe luna, in functie de banca (45% grad de indatorare). La 10.000 RON te incadrezi la toate cele 11 banci.
• ~10.500 - 11.250 RON net pe luna, daca ai avut deja o locuinta in proprietate (40% grad de indatorare)

Un detaliu la nivelul asta de venit: la Raiffeisen, dobanda de 4,70% e doar pentru clientii PREMIUM, cu venit de minim 2.000 EUR. La 10.000 RON, oferta lor pe fixa 3 ani este 4,95%.

Vrei sa vezi cum arata cifrele pentru situatia ta specifica? Scrie-mi si iti arat concret minim 18 oferte din piata de la 11 banci, personalizate pe situatia ta (nivel venit, avans disponibil, perioada credit, tip imobil), fara nicio obligatie financiara sau contractuala.

Voi ce ziceti: ati alege banca cu dobanda cea mai mica sau pe cea care va finanteaza cu mai mult?

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

Despre refuzuri se vorbeste putin. Cine primeste un NU de la banca de obicei nu povesteste, si de multe ori nici nu stie exact de ce l-a primit.

Motivele sunt mai variate decat ar crede multi: istoricul de plata, vechimea la locul de munca, tipul de venit, gradul de indatorare, varsta sau chiar actele imobilului. Iar fiecare banca are criteriile ei, deci un refuz la una nu inseamna automat refuz la toate.

Va intreb direct: ati fost refuzati la creditul ipotecar? Ce motiv v-a dat banca si cum ati rezolvat pana la urma?

Alta banca, un codebitor, mai mult avans sau doar mai mult timp? Iar daca inca n-ati rezolvat, scrieti si asta.

In comentarii va spun ce s-a intamplat de fapt in cazul vostru si cum ati putea trece de impas.

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO

Salut, băncile îți cer extras de cont pt validarea unui credit ipotecar ?

Salutare Reddit,

Revin cu Indexul lunar - starea pietei la inceput de octombrie. Pentru aceasta editie am asteptat 1 octombrie, ca sa includ noile grile de oferte EXIM si BRD si IRCC-ul nou, asa ca am rulat acelasi scenariu inainte si dupa schimbari.

Scenariul de referinta (acelasi in fiecare editie):

• Pret imobil: 150.000 EUR
• Avans 15%: 22.500 EUR
• Suma credit: 127.500 EUR (~669.375 RON)
• Perioada: 30 ani, scadentar cu rate egale
• Venit solicitant: minim 10.000 RON / luna, cu virarea salariului
• Rulat pe doua tipologii: imobil nou cu certificat energetic A si imobil vechi, construit inainte de 2000 cu certificat energetic diferit de A

Ce s-a schimbat de la ultima editie:

• IRCC urca de la 5,56% la 5,57% de la 1 octombrie. Pe scenariul de mai sus inseamna 4-5 RON in plus pe luna, dupa perioada fixa.
• Promotia BT s-a incheiat pe 6 septembrie. BT revine la 5,05% fixa 3 ani si 5,35% fixa 5 ani pe imobil nou, 5,10% si 5,45% pe imobil vechi.
• EXIM, de la 1 octombrie, pentru venit peste 10.000 RON pe solicitant: fixa 3 ani scade de la 4,99% la 4,70% pe imobil nou si de la 5,20% la 4,95% pe imobil vechi.
• BRD, de la 1 octombrie: +0,14 puncte, de la 4,85% la 4,99% pe imobil nou si de la 5,05% la 5,19% pe imobil vechi.

Rata lunara, inainte si dupa 1 octombrie pentru EXIM si BRD (fixa 3 ani):

Banca	Imobil nou	Imobil vechi
EXIM	3.589 → 3.472 RON (-117)	3.676 → 3.573 RON (-103)
BRD	3.753 → 3.810 RON (+57)	3.835 → 3.892 RON (+57)

Top 3 oferte credit ipotecar cu dobanda fixa 3 ani:

Banca	Imobil nou (dupa 2000, energetic A)	Imobil vechi (inainte de 2000, energetic diferit de A)
EXIM	4,70%	4,95%
Raiffeisen	4,70%	4,90%
BCR / ING	4,79%	4,99%

Top 3 oferte credit ipotecar cu dobanda fixa 5 ani:

Banca	Imobil nou (dupa 2000, energetic A)	Imobil vechi (inainte de 2000, energetic diferit de A)
UniCredit	5,25%	5,60%
ING	5,29%	5,49%
Banca Transilvania	5,35%	5,45%

Fata de editia trecuta:

Indicator	Septembrie 2026	Octombrie 2026	Modificari
Cea mai buna fixa 3 ani - imobil nou	4,70%	4,70%	neschimbat
Cea mai buna fixa 5 ani - imobil nou	5,25%	5,25%	neschimbat
Cea mai buna fixa 3 ani - imobil vechi	4,89%	4,90%	+0,01 puncte
Cea mai buna fixa 5 ani - imobil vechi	5,25%	5,45%	+0,20 puncte
Cel mai mic DAE	6,87%	7,05%	+0,18 puncte
IRCC	5,56%	5,57%	+0,01 puncte

Concluzia mea?

Doua banci au schimbat grilele in aceeasi zi, in directii opuse: EXIM coboara si intra in top pe ambele tipologii, BRD urca. Pe fixa 5 ani, sfarsitul promotiei BT a ridicat reperul pe imobil vechi cu 0,20 puncte, iar IRCC-ul aproape nu s-a miscat. Primele trei oferte sunt acum la cel mult 0,10 puncte distanta, asa ca diferenta o fac conditiile bancilor: venitul minim, asigurarea de viata, virarea salariului.

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Postez Indexul in fiecare luna. Te astept si in comunitatea r/Imobiliare_Credite_RO daca vrei sa il vezi luna de luna.

Salutare, as vrea sa fac un credit de nevoi personale de 100.000 lei. Care ar fi cea mai buna oferta?

Exista bănci care oferă pe mai mult de 5 ani?

Știu că la cec era ceva de genul pe 2 ani și nu plăteai dobânda, dar rata ar fi cam prea mult.