r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

Acum 10 zile v-am intrebat cat s-a apreciat apartamentul/casa voastra de cand ati facut achizitia si am promis ca public rezultatul. Am primit 158 de comentarii, din care am reusit sa culeg 79 de cazuri cu date complete.

Ce am reusit sa sintetizez in cifre:

Anul achizitiei	Apreciere pe an	Cazuri
2023 - 2025	13,5%	16
2020 - 2022	10,3%	21
2016 - 2019	8,4%	19
2010 - 2015	7,5%	15
inainte de 2010	8,6%	8

Mentiune: mediana pe tot esantionul iese 9% pe an.

Lucruri pe care le-am sesizat:

• Cu cat locuinta a fost achizitionata de mai mult timp, cu atat aprecierea anuala se diminueaza. Ultima linie face exceptie, dar are doar 8 cazuri.
• Cine a prins doar ultimii cativa ani vede o crestere a pretului de aproximativ 13% pe an.
• Cine a cumparat inainte de 2010 a petrecut o buna parte din timp doar recuperand pretul platit.

 

Trei lucruri care trag cifrele in sus:

• Din 79 de cazuri, unul singur este la zero si niciunul negativ. Intr-un interval care include 2008-2012, as tinde sa cred ca nu este posibil. Cine a pierdut nu comenteaza.
• Valorile "de acum" sunt preturi cerute, nu preturi incasate. As estima ca realitatea este cu 10-15% mai mica.
• Cele mai spectaculoase cifre vin de la cei care au cumparat in ultimii doi-trei ani. Pe doi ani, o crestere totala de 30% iese 14% pe an - procentul anual pare enorm tocmai pentru ca intervalul e scurt.

Raman deci la 8% pe an, cifra pe care am anuntat-o saptamana trecuta pe baza primelor 65 de cazuri.

Multumesc celor care au dat cifre.

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Postez analize si comparatii de oferte in fiecare saptamana in r/Imobiliare_Credite_RO

hello! dorim sa achizitionam un apartament, dar nu avem bani de avans 25%, in schimb am citit ca exista optiunea ca banca sa iti ofere credit pe suma integrala, iar tu sa garantezi cu un alt imobil (actualul apartament, pe care il detin, si nu as vrea sa l vand). totusi, printre apropiatii nostri eu nu am auzit pe nimeni care sa fi apelat la metoda asta. se practica? ati incercat? recomandati sau nu?

Salut! Pentru cei care au cumparat casa in comuna Berceni, cum ati achizitionat, prin vreo agentie sau direct de la dezvoltator, prin cunoscuti, recomandari?

Salutare Reddit,

La 117.000 EUR pret de vanzare discutam de un apartament cu 2 camere intr-un bloc vechi, construit inainte de anul 2000 din Bucuresti, intr-o zona cu metrou, sau de un 3 camere ceva mai departe de centru. E pretul pe care il vezi in cele mai multe anunturi. Hai sa luam cifrele pe rand.

Datele problemei:

• Pret imobil: 117.650 EUR
• Avans 15%: 17.650 EUR
• Suma finantata: 100.000 EUR (~525.000 RON)
• Perioada creditului: 30 de ani
• Imobil construit inainte de anul 2000, cu certificat energetic diferit de A

 

Mai jos primele 8 oferte ordonate dupa DAE (in primul comentariu restul ofertelor):

https://preview.redd.it/m07uodkkwrjh1.png?width=1711&format=png&auto=webp&s=23497463171754fee9d1da16d67598736579b5b0

*Rata din perioada fixa nu este intotdeauna rata cu care banca iti calculeaza gradul de indatorare.

Concret: la cea mai buna oferta platesti 2.850 RON pe lună in primii trei ani. Banca insa iti calculează incadrarea la aproximativ 3.800 RON - dobanda de dupa perioada fixa, IRCC plus marja, la nivelul la care se asaza majoritatea bancilor. Cei aproape 1.000 RON diferenta nu ies din buzunarul tau acum, dar decid daca iti este acordat creditul sau nu.

Și nu e o precautie exagerata: dupa cei trei ani, rata chiar ajunge in zona aceea, daca IRCC ramane unde este azi.

Ce inseamna asta in realitate?

• Venit eligibil minim: ~8.400 RON net / luna, daca esti la prima achizitie (45% grad de indatorare)
• ~9.500 RON net / luna daca ai avut deja o locuinta in proprietate sau ai una in prezent (40% grad de indatorare)
• Rata lunara: de la aproximativ 2.850 RON in perioada de dobanda fixa

Vrei sa vezi cum arata cifrele pentru situatia ta specifica? Scrie-mi si iti arat concret minim 18 oferte din piata de la 11 banci, personalizate pe situatia ta (nivel venit, avans disponibil, perioada credit, tip imobil), fara nicio obligatie financiara sau contractuala.

Voi ce ziceti: daca ati avea venitul necesar, de aproximativ 8.400 RON, ati imprumuta suma aceasta? Ati cumpara un apartament vechi la pretul acesta sau ati mai strange pentru un bloc nou?

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO

Bună! Sunt șofer de camion pe internațional și sunt interesat să cumpăr primul meu imobil în România.
În prezent aș avea un venit de aproximativ 4.700–5.000 lei brut + diurnă externă de 86–90 €/zi, cu contract de muncă românesc.
Am sub 30 de ani și este prima locuință pe care vreau să o cumpăr.
Sunt eligibil pentru un credit ipotecar în aceste condiții?
Ce bănci din România recunosc diurna șoferilor de camion ca venit eligibil?
Ce procent din diurnă iau în calcul băncile?
Ce vechime la actualul angajator este necesară?
Se poate obține un credit de aproximativ 120.000–130.000 €, dacă venitul din diurnă este luat în calcul?
Există diferențe importante între bănci în cazul șoferilor internaționali?

Eu și soția mea câștigăm în total în jur de 19.000 lei lunar. Avem economii în jur 55.000 euro și vrem să ne cumpărăm un apartament cu trei camere în București. Nu mai avem alte rate în prezent. Un credit ipotecar în valoare de 186.000 euro ne-ar îngropa/bloca viața? Țin să menționez ca apartamentul găsit este într-o zonă bună, constructorul este unul de încredere și cu siguranță valoarea imobilului va mai crește în eventualitatea în care dorim să vindem în viitor.
Este o idee bună să ne aruncăm la o rată lunară de 5000+?
Există persoane care activează în domeniul de consultanță și care ar putea să ne ajute cu o analiză? Suntem pasibili de “house poor”?

Daca te pregatesti sa faci pasul sau daca doar te gandesti de pe acum la o potentiala achizitie, postarea aceasta este pentru tine.

Aportul propriu minim necesar la un credit ipotecar este de 15% daca nu ai deja o locuinta in proprietate la momentul cererii - adica 18.000 EUR la un apartament de 120.000 EUR - sau 25%, adica 30.000 EUR, daca ai deja una. Peste aport mai vin taxele notariale, asigurarea imobilului si comisionul de acordare, asa ca hai sa rotunjim la 23.000 EUR pentru varianta cu aport minim.

Sa luam scenariul unui cuplu, amandoi salariati, cu 12.000 RON venit care intra lunar in casa - cam 6.000 RON fiecare. Daca preturile ar sta pe loc, socoteala ar fi simpla: pun deoparte 30% din venit, adica 3.600 RON pe luna si strang cei 23.000 EUR in 2 ani si 10 luni.

Asa arata pentru cele patru niveluri de venit, daca preturile ar sta pe loc:

Venit net in casa / luna	Pun deoparte 20%	30%	40%
6.000 RON	8 ani si 5 luni	5 ani si 8 luni	4 ani si 3 luni
8.000 RON	6 ani si 4 luni	4 ani si 3 luni	3 ani si 2 luni
12.000 RON	4 ani si 3 luni	2 ani si 10 luni	2 ani si 2 luni
16.000 RON	3 ani si 2 luni	2 ani si 2 luni	1 an si 7 luni

Numai ca preturile nu stau pe loc. Iar acum stiu cu cat se misca orientativ piata, pentru ca mi-ati spus voi. Din cele 65 de cazuri scrise in comentarii sambata trecuta, cifra pe care o iau de acum incolo privind aprecierea imobilelor va fi de 8% pe an.

Ce inseamna asta, pe intelesul primului an: cuplul din scenariu pune deoparte 43.200 RON intr-un an. In acelasi an, aportul de care are nevoie creste cu 9.660 RON daca luam in calcul aprecierea pretului.

Cu 8% pe an apreciere a imobilului, in trei ani aportul de care ai nevoie nu mai este doar 23.000 EUR, ci devine aproape 29.000 EUR. Asa ca intrebarea nu mai este in cati ani strangi, ci unde ajungi dupa trei ani de economisit:

Venit net in casa / luna	Pun deoparte 20%	30%	40%
6.000 RON	28%	43%	57%
8.000 RON	38%	57%	76%
12.000 RON	57%	85%	114%
16.000 RON	76%	114%	151%

Voi cat ati reusit sa strangeti si in cat timp? Si ati simtit si voi ca pretul fuge mai repede decat economisiti? Au contribuit si parintii in vederea obtinerii finantarii?

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza analize si comparatii de oferte, te astept si in comunitatea r/Imobiliare_Credite_RO

Buna! Am dat anul acesta un avans pentru apartament, el va fi gata la inceput de 2028. Daca raman insarcinata pana atunci, adica pana semnam vanzarea cumpararea, si voi fi in concediu de maternitate la momentul acela, banca imi va acorda si mie credit sau va fi nevoie sa se incadreze doar sotul? Multumesc frumos!

Buna sunt un barbat de 27 ani, 5 ani experienta in domeniul IT, salariat pe pozitie cu durata nedeterminata cu salariu 7300 RON + 770 bon de masa lunar, la fel am oportunitatea sa vand apartamentul bunicii la o valoare de circa 75000 euro. doresc sa achizitionez singur (fara partenera) primul imobil si am gasit doua optiuni: unul de 2 camere 120,435€ + TVA si altul cu 3 camere la 135,537€ + TVA . Din ce am inteles la cel cu 2 camere, as putea sa ma incadrez la TVA redus de 9% pentru ca indeplinesc si suma maxima de imobil pe langa restul conditiilor. Blocul in care sunt apartamentele indeplineste si condiiile pentru "credite verzi" fiind proaspat construit. Ar fi posibil sa cer o simulare pentru rata cu aceste informatii?

Intrebarea mea principala: in aceste conditii exista o posibilitate realista sa mi se aprobe o cerere de credit pentru apartamentul cu 3 camere? Daca nu gresesc fiind si primul imobil as avea sansa sa ma incadrez la gradul de indatorare de 45% nu?

Multumesc mult de orice informatie!

Update: am avut informatii invechite fata de TVA redus 9% rip

Exista o cifra pe care nu o pot verifica nicaieri: cat se apreciaza un imobil pe an. De aceea am si evitat pana acum sa o pun in calculele de aici - prefer sa nu dau o cifra decat sa dau una in care nu cred eu insumi. Problema e ca fara ea nu poti raspunde onest la intrebari de genul „in cat timp strang avansul?" sau „cumpar acum sau mai astept?". Stim cu totii cifrele raportate de institutii sau publicate pe site-urile de anunturi, dar pe mine ma intereseaza realitatea fiecaruia.

Cazul meu l-am povestit deja aici acum o luna - 74.000 EUR platiti acum 2 ani, in jur de 100.000 acum - bloc vechi 1983, 2 camere 50mp - Gorjului|Militari. Ar iesi peste 15% pe an, ceea ce e clar nereprezentativ: exact de aceea nu pot construi nimic pe el. Un singur apartament nu e o masuratoare, e o anecdota.

Deci, daca vrei sa contribui:

• In ce an ati cumparat
• Cat ati platit atunci
• Cat credeti ca valoreaza acum (estimare, nu evaluare)
• Zona si tipul imobilului - bloc nou sau vechi, cate camere

 

Nu trebuie cifre exacte, doar cat ati dat si cat credeti ca face acum.

Ce fac cu raspunsurile: le adun si public aici rezultatul, pe zone si pe tipuri de imobil. Daca iese o cifra solida, o folosesc de acum incolo in calcule si spun de fiecare data de unde vine.

Deci: in ce an ati cumparat, cu cat, si cat credeti ca face acum?

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Postez analize si comparatii de oferte in fiecare saptamana in r/Imobiliare_Credite_RO .

Se da urmatoarea situatie:

- Credit Ipotecar 40.000 Euro , achitat atincipat dupa primul an pentru achizitie apartament

- Credit Nevoi Personale Achitat atincipat dupa primul

Avand in vedere costurile extra pentru creditul ipotecar , evaluare imobil , analiza dosar , asigurari si restul cheltuielilor , se merita mult mai mult creditul de nevoi personale de 30.000 Euro si achitat aticipat dupa primul an?

Potrivit informarii transmise de Uniunea Nationala a Notarilor Publici pe 10 august:

• Incepand cu 11 august, aplicatia integrata de cadastru si carte funciara e-Terra va fi functionala
• Ziua de 11 august e dedicata exclusiv inregistrarii actelor si procedurilor care nu au putut fi depuse cat timp sistemul a fost indisponibil
• Din 12 august, sistemul devine disponibil si pentru obtinerea extraselor de carte funciara, atat pentru autentificare, cat si pentru informare

Prin decizia directorului general al ANCPI nr. 10 din 4 august, extrasele de carte funciara pentru autentificare deja eliberate si inca valabile la momentul atacului se prelungesc automat cu numarul de zile in care e-Terra nu a functionat.

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza analize si comparatii de oferte, te astept si in comunitatea r/Imobiliare_Credite_RO

Pentru cine detine deja un imobil si vrea sa mai cumpere unul, blocajul la a doua achizitie este rareori venitul. Este avansul de 25% din pretul imobilului pe care intentionezi sa il achizitionezi.

Exista insa o solutie pe care bancile o practica de ani de zile si despre care se vorbeste foarte putin: finantarea 100%, in care avansul nu se plateste in bani, ci se constituie din garantii aduse in favoarea bancii. In acest material am sintetizat regulile:

1. Avansul nu dispare, isi schimba forma

Banca nu renunta la acoperire, doar accepta ca ea sa vina dintr-un al doilea imobil in locul banilor. Regula din piata: suma creditata sa nu depaseasca 60% din evaluarile cumulate ale imobilelor aduse in garantie.

Practic: cumperi un apartament cu pret de 150.000 EUR, deci creditul este de 150.000 EUR. Ca sa reprezinte maximum 60%, evaluarile cumulate trebuie sa fie de cel putin 250.000 EUR - din care 150.000 EUR vin chiar imobilul cumparat. Diferenta de 100.000 EUR trebuie sa o acopere imobilul pe care il ai deja.

2. Structurile acceptate

• Imobilul cumparat plus unul detinut deja - varianta cea mai frecventa
• Un singur alt imobil, cu valoare mai mare decat cel cumparat - putine banci accepta, iar cerinta de acoperire creste
• Un imobil care nu iti apartine tie - la unele banci garantia poate veni de la un parinte sau o ruda

 Sunt sase banci care ofera finantare 100% din pret: BRD, Patria, Libra, BT, Raiffeisen, Exim.

3. Ce nu se schimba

Zero avans inseamna o suma finantata semnificativ mai mare, deci rata mai mare si venit necesar mai mare. Gradul de indatorare ramane acelasi, de 40% din venitul eligibil.

4. Riscul, spus direct

Aduci sub ipoteca doua imobile. Daca lucrurile merg prost, expunerea nu mai este doar pe imobilul achizitionat, ci pe doua imobile. Nu e un motiv sa eviti solutia, dar este un motiv sa calculezi daca este o mutare justificata.

Alexandru Mirea - Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

PS: Daca te intereseaza analize si comparatii de oferte, te astept si in comunitatea r/Imobiliare_Credite_RO

Salut! Exista vreo modalitate de a accesa credit imobiliar daca contractul meu de munca este pe perioada determinata? Initial a fost pentru 2 ani, acum a fost prelungit pentru inca un an. Si urmeaza sa caut alt job pana expira.

Venitul este de approximativ 19 mii de RON net.

Salut, se poate lua locul de parcare prin același credit ipotecar ? (Apartament + loc parcare)?

Mulțumesc