Ciao a tutti, vorrei chiedere un parere su una situazione immobiliare/familiare abbastanza complessa.
premessa: siamo già andati da avvocati e geometri e nessuno è riuscito a dirci cosa fare.
In famiglia esiste un immobile/terreno in Toscana, ex sede di una ditta individuale che si occupava di rifiuti/servizi ecologici. Il bene è in comproprietà tra più familiari. Una quota rilevante risulta ancora intestata a un parente deceduto, per il quale la successione non è ancora stata completata/voltura catastale non aggiornata. Una quota minore, invece, appartiene a un altro familiare che era titolare della ditta individuale fallita.
La situazione, per quanto ho ricostruito dai documenti, è questa:
- il bene è accatastato come immobile commerciale/speciale, categoria D/8;
- la ditta individuale che operava lì è fallita anni fa;
- il titolare fallito possiede una quota minoritaria dell’immobile;
- su quella quota minoritaria risulta iscritta ipoteca di Agenzia Entrate-Riscossione per un importo molto elevato;
- il fallimento, da un verbale che ho trovato, avrebbe rinunciato ad acquisire/vendere la quota del fallito all’attivo fallimentare perché antieconomica, anche a causa della presenza di rifiuti/necessità di bonifica/smaltimento;
- lo stesso verbale riconsegna il possesso materiale dell’immobile a una comproprietaria, per sé e per conto degli altri comproprietari;
- nel sito erano presenti cisterne e alcuni fusti, indicati inizialmente come beni di proprietà di terzi;
- successivamente ho trovato una dichiarazione del soggetto terzo che afferma di non essere mai entrato in possesso di quei beni e di rinunciare a qualunque diritto sugli stessi o sul ricavato della loro eventuale vendita;
- esistono formulari rifiuti relativi a rimozione/smaltimento di oli, emulsioni, rifiuti contenenti oli, vernici, imballaggi contaminati, materiali filtranti/stracci contaminati, ecc.;
- da una comunicazione del curatore risulta che furono prelevati campioni di oli presenti nelle cisterne e non sarebbero stati rilevati PCB o altri inquinanti altamente pericolosi;
- risultano interventi di pulizia/rimozione rifiuti in superficie da parte di ditte incaricate dal Comune;
- però nella stessa comunicazione viene detto che non era stata rinvenuta documentazione attestante bonifiche del sottosuolo o certificazioni di bonifica delle cisterne metalliche ancorate all’area.
Il mio obiettivo sarebbe capire come usare il bene in modo lecito e, possibilmente, arrivare a una sistemazione della situazione. Il mio obbiettivo sarebbe comprare in terreno al 100% e utilizzarlo come voglio o in alternativa utilizzare il mio 50%.
Le domande che vorrei sottoporvi sono:
- Finché non è completata la successione del parente deceduto, gli eredi possono usare il bene? O prima va necessariamente regolarizzata la successione/voltura?
- Se si procede con la successione del parente deceduto, gli eredi rischiano in qualche modo di rispondere dei debiti del familiare fallito, oppure solo di eventuali debiti del defunto?
- L’ipoteca di Agenzia Entrate-Riscossione sulla quota del familiare fallito può creare problemi agli altri comproprietari? Può “bloccare” l’intero bene o resta confinata alla sola quota del debitore?
- È possibile fare divisione/frazionamento del bene in modo da isolare la quota del soggetto debitore/ipotecato e lasciare libere le altre quote?
- In caso di divisione, l’ipoteca segue la porzione assegnata al debitore oppure può restare agganciata in qualche modo anche alle porzioni degli altri?
- Essendo un ex sito legato ad attività di gestione rifiuti, il Comune/ARPAT potrebbero obbligare i comproprietari non responsabili dell’inquinamento a fare carotaggi, analisi o bonifiche a proprie spese?
- Se non risultano analisi del sottosuolo, ma risultano smaltimenti/rimozioni documentate e nessun procedimento ambientale attualmente noto, posso usare l’area per attività leggere e reversibili senza fare opere fisse?
- Per le cisterne/fusti: avendo una dichiarazione di rinuncia del terzo che li aveva acquistati ma mai ritirati, posso venderli/rimuoverli come rottame? Oppure serve comunque una ditta autorizzata e documentazione ambientale/formulario?
- Per attivare luce/acqua, basta il titolo di comproprietà/qualità di erede o serve prima successione formalmente completata e consenso di tutti i comproprietari?
- Quale sarebbe, secondo voi, l’ordine corretto delle mosse? Successione → accesso atti Comune/ARPAT → verifica ambientale → divisione/frazionamento → gestione ipoteca?
Io sto già cercando di recuperare:
- ispezioni ipotecarie aggiornate;
- visure catastali;
- documentazione del fallimento;
- accesso agli atti presso Comune e ARPAT;
- eventuali documenti su bonifica/rimozione rifiuti/cisterne;
- documenti di successione.
Mi interessa soprattutto capire quali rischi reali ci sono per gli eredi/comproprietari non responsabili della vecchia attività e quale strada legale convenga seguire per poter usare o dividere il bene senza prendersi responsabilità non proprie.
Grazie a chiunque possa darmi un orientamento.