u/Coriol_is

Bonjour à tous,

Je me permets ce post car je cherche des conseils pour optimiser mon épargne en vue de la constitution d’un apport pour un projet immobilier à moyen terme. 

Contexte

Quelques infos me concernant :

• H30, marié sans enfant
• revenus nets après impôt de 2300 € par mois hors prime annuelle. Revenus nets annuels après impôts de 30 k€. Je suis donc au tout début de la tranche des 30 % et mon taux d’imposition moyen est de 6,8 %.
• Avec mon épouse, nous avons un crédit en cours (3,25 % sur 20 ans) pour un appartement acheté en mars 2025. La mensualité est de 1080 €, soit 540 € par personne. 
• Ma capacité d’épargne personnelle est d’environ 500 € par mois. NB : en réalité j’annualise un effort de 6000 € par an qui semble cohérent par rapport aux années précédentes.

 

Patrimoine à ce jour :

• livret A : 20 k€
• compte à terme ouvert en 2024 et échéance en 2029 (3 % brut, 2,1 % net) : 10 k€. Ouvert lors de la recherche d’appartement à l’époque où les taux étaient un peu plus hauts. 
• 50 € sur un fonds euros d’une AV ouverte auprès de ma banque en 2022 pour prendre date. Frais importants (1 % sur versements, 0,5 % d’arbitrage et 0,75 % de gestion) qui font qu’en partant du taux brut de 2,6 % (stable depuis plusieurs années), j’estime le taux net après cotisations sociales à un peu moins de 1,5 %...

Précision concernant ma tolérance au risque : jusqu’à présent, j’ai toujours été sur des livrets à revenus garantis. Entre 2019 et 2025, toute mon épargne allait sur un PEL ouvert en 2014 avec un taux net de 2,5 %. J’ai clôturé ce PEL en 2025 pour l’utiliser comme apport pour l’appartement.

Je ne connais pas ma tolérance au risque car je n’ai jamais rien eu sur un support risqué. Je pense avoir la discipline suffisante pour continuer à faire un virement ou un DCA quoiqu’il arrive mais l’enjeu est aussi celui du terme. 

J’ai lu le wiki (particulièrement le guide du placement court terme) et suivi les discussions sur r/vosfinances et r/vosSous depuis six mois.

Objectif

Nous avons un projet d’enfants et notre appartement actuel risque d’être trop petit quand le premier atteindra 5-6 ans (une seule chambre pour deux). 

Il se trouve que nous habitons au dernier étage d’une grande maison et que nous partageons le pallier avec un studio. La solution idéale pourrait être de racheter celui-ci si un jour il venait à être mis en vente mais 

1. nous n’avons aucune idée de la volonté du propriétaire de vendre (bien en gestion locative via agence). Cela pourrait arriver la semaine prochaine comme dans 20 ans. 
2. le prix potentiel reste inconnu (le prix au mètre carré des studios peut être élevé).

 

Si l’occasion devait ne pas se présenter (ou être trop onéreuse), nous devrions vendre pour acheter plus grand ailleurs. 

Dans les deux cas, l’objectif est de reconstituer un apport qui pourra être mobilisé en complément d’un prêt supplémentaire dans l’un ou l’autre cas. 

L’horizon de temps est donc le fameux “moyen terme”, entre 5 et 10 ans. 

Pistes envisagées

Concernant l’enveloppe fiscale, le choix se joue, il me semble, entre AV et PEA. L’avantage de l’AV est qu’elle donne accès aux fonds euros qui ont l’air plus performants que les fonds monétaires éligibles au PEA (qui suivent à peu près l’ESTER) mais je reste évidemment preneur d’avis. L’inconvénient est que l’avantage fiscal tombe au bout de 8 ans contre 5 ans pour le PEA.

Voici quelques AV que j’ai vu passer plusieurs fois ici et sur r/vosfinances : 

• Lucya CNP
• Linxea Spirit 2
• Lucya Cardif

NB : dans tous les cas, je me dis que prendre date dans une de ces AV n’est pas une mauvaise idée. 

Concernant les supports, je me suis noté les options suivantes : 

• fonds euros : sécurisé et permet un virement automatique car AV. 
• fonds monétaires : l’avantage que j’y vois est surtout de profiter de la fiscalité plus avantageuse du PEA. Mais est-ce que ça a du sens d’avoir un PEA sans actions dessus ?
• ETF world : j’ai bien compris les avantages en termes de frais et rendement/risque/simplicité mais je ne suis pas sûr que cela soit adapté au regard de l’horizon temporel. Si c’était pour la retraite, je n’hésiterais pas mais ce n’est pas le cas ici. 
• Compte à terme : les rendements ne me semblent pas mirobolants par rapport à la contrainte d’avoir une partie de son épargne bloquée. Mais je suis preneur de toutes les recommandations. 
• fonds / ETF obligataires à échéance : si je pars sur un PEA, cela pourrait être une piste pour le dynamiser.

 

Peut-être que la réponse est un mixte de plusieurs solutions (sans aller dans de la complexité inutile). Que me conseilleriez-vous au vu de la situation ? 

Merci de m’avoir lu et pour votre aide.