Estou neste momento deslocado em São Miguel por motivos profissionais. Estou a residir num apartamento arrendado. Uma vez que as minhas condições profissionais são boas, equacionei adquirir um apartamento (T2 com garagem até €250k).
Na minha experiência a lidar com imobiliárias, constatei que devia ser aberto processo crime por especulação contra os mediadores imobiliários. O que estão a fazer, actualmente, é absolutamente vergonhoso, ganancioso e imoral.
Em primeiro lugar, comecei por visitar várias imobiliárias. Em conversa com os mediadores, todos me contavam a mesma história: o mercado estava dramático, os apartamentos que pretendia eram vendidos muito rapidamente e os clientes deles tinham imenso capital e que não tinham pressa em vender. Apresentaram-me apartamentos T2 com um preço médio de €360k.
Um pormenor que achei curioso: em rigorosamente todas elas, enquanto falava com o mediador, do nada aparecia um colega dele a comunicar que tinha marcado a escritura de um imóvel, precisamente com as características que pretendia, com preços que oscilavam entre os €350k e os €400k. Coincidência ou encenação?
Em segundo lugar, pedi para comsultar os imóveis que tinham em carteira e aí mudava o cenário. Vários imóveis com valores até €250k que eles, inicialmente, não queriam mostrar.
Contudo, o que mais me supreendeu foi o seguinte: ao consultar a ficha técnica dos imóveis, reparei que vários deles tinham valores de avaliação entre €180k e €210k. Por exemplo: um T3 nos Arrifes (zona periférica de Ponta Delgada; o equivalente a Santa Clara em Lisboa ou a Campanhã no Porto), sem garagem, nem elevador, de construção a custos controlados, cujo valor de avaliação bancária era de €190k e que estava à venda por €250k (31,57% acima do valor de avaliação, i.e: sensivelmente 1/3).
Quando confrontei o vendedor com a discrepância, fiquei estarrecido não somente com a resposta dele mas sobretudo com a descontração com que ma deu.
Disse-me que, até há cerca de três anos, trabalhara como mediador imobiliário no Canadá e que naquele país, por lei, os valores de venda dos imóveis correspondem aos valores de avaliação bancários; quando muito poderá haver uma variação de +/-$5000 canadianos, conforme a procura, mas o comprador raramente paga muito acima do valor de avaliação bancária.
Prosseguiu explicando-me que aqui, em contrapartida, é absolutamente normal os mediadores colocarem €50k em cima do valor da avaliação, para verem se alguém pega naquilo e ampliarem enormemente as suas margens de lucro. Depois confirmou-me que os imóveis raramente são transaccionados nos valores anunciados (havendo diferenças de €50k-€60k) mas que não existe uma base de dados de acesso público para consultar o valor real das escrituras portanto só podia falar de experiência pessoal e do que ouvia dizer.
Não tenhamos dúvidas: o que se está a passar no mercado imobiliário é uma inflação generalizada provocada pelos mediadores num fenómeno homólogo ao da Tulipmania de 1637: estão a inflaccionar os preços artificialmente, a ver se cola, arrastando consigo o mercado.
Para mim, isto carece de intervenção regulatória URGENTE nos seguintes termos:
os imóveis não devem poder ser anunciados com uma margem superior a 10% do valor da avaliação; se alguém quiser pagar mais, é livre de o fazer, mas o vendedor não deve poder pedir mais, numa fase inicial; 10% encaixa confortavelmente a comissão do mediador e a margem de lucro do vendedor;
devia haver uma base de dados pública, de livre consulta, sobre as escrituras públicas de compra e venda de imóvel celebradas em cada ano, os respectivos valores de transação e o preço médio por m2 por zona.
as entidades competentes devem fazer uma auditoria as imobilárias e apresentar denúncia por crime de especulação contra quem apresentar valores de venda muito acima dos valores de avaliação dos imóveis.
Só assim se pode disciplinar o mercado imobiliário.