Ingatlanbefektetés számokkal
Sziasztok!
40 éves vagyok, nagyjából 14 éve fektetek be tudatosan (unalmasan, tőzsdén, S&P500, VWCE, Nasdaq100 ETF-ekbe), ami nagyon szépen is hozott, bár tudom, hogy nagyon jó pillanatban kezdtem el, szerencsém volt és a tőzsde sem mindig csak felfelé megy. Sikerült összerakni egy számomra nagyon szép összeget, 20%-ot át is pakoltam 7%-os Fixmápba. A célom, hogy 50 évesen, 10 év múlva ne kelljen dolgoznom, vagy csak egy olyan helyen ahol nagyon szeretnék, és sokkal több időt lehessek a családommal, gyerekekkel, barátokkal. A tőzsdére és kötvényekbe most is megy be havi 140ezer forint (80-20%) arányban, de szeretnék ingatlant is a portfólióba.
Mivel 1/2 arányban van a nevemen lakás, így jogosult lennék az OSP-re (más hitelem nincs). Szeretném kihasználni, hogy a bank ad pénzt, így kvázi tőkeáttételt alkalmazok (nyilván kiadnám a lakást), 10 év múlva pedig eladnám az ingatlant, és előtörleszteném a hitelt. Elővettem az excelt, és kiszámoltam, hogy mi a matek.
Amivel számoltam:
- céllakás: 60 milliós pesti lakás
- hitel: 10 millió jelzálog a saját lakásomra és 50 millió OSP
- illeték: 2,4 millió
- amortizáció: az ingatlan évi 1%-a
- SZJA fizetés
- Évi egy hónap üresen állás
(Jogosult vagyok a közalkalmazottak éves 1 milliós lakáshitel támogatására is, de azzal nem számolok, olyan mint a kutya vacsorája, persze ha maradna 10 évet, az sokat számítana)
A matekot úgy számoltam, hogy kezdésnek 200ezer/hó a lakbér, ezt évente 4%-kal növelem. A 10 év alatt összesen 23,2 millió forintba kerül nekem ez az egész buli (évente átlag 2 millió forint + illeték), mivel nő a bérleti díj, így egyre kevesebb az éves díjam. A 10. év végén maradna 41,7 millió forint tőketartozás.
A következő jött ki:
- Évi 2%-os ingatlanár növekedés esetén ha a tizedik év végén eladom az ingatlant, akkor 27,6 millió forint profitot realizáltam, ez évi 12,5%-os növekedés (kamatos kamat, CAGR)
- Évi 5%-os emelkedés esetén 10 év múlva 48,9 millió plusz lesz a zsebemben (18% CAGR)
- Évi 8%-os növekedés esetén a tizedik év végére 85,4 millió forint tiszta profitom lenne (24,5% CAGR)
Ha azt a pénzt amibe évente nekem a lakás kerül (plusz indulótőkének veszem a 2,4 milliós illetéket) tőzsdére vinném és évi 10%-os növekedéssel számolnék, akkor lenne 20,2 millió tiszta profitom.
Az lenne a kérdés, ki mit gondol a gondolatmenetemről, mivel nem számoltam, hol a legesélyesebb hogy bukik a matek? Tudom, hogy senkinek nincs jósgömbje, én azzal számolok, ha csatlakozunk az euróhoz, akkor talán megint drágulhat a lakáspiac, és a tartósan alacsony (~3%) körüli jelzálogkamatok ennyit még nyomhatjuk az árakon 10 éven belüli időtávban. Egyébként én sem számolok számottevő drágulással az ingatlanpiacon, de ha gyakorlatilag 10 év alatt nő az ingatlanom ára 5%-ot, már akkor ott lennék mint egy átlag-jó 10 éves tőzsdei hozammal.