Dúvidas sobre a construtura
Pessoal, queria opiniões de quem entende
Estou comprando um apartamento usado (7 anos de uso), prédio pronto e aparentemente regular, em MG. O imóvel ainda está em nome de uma construtora pequena que existe há cerca de 13 anos e possui outros empreendimentos entregues. Quem mora no imóvel é prima do dono.
Valor do imóvel: R$ 350 mil.
Pretendo financiar pela Caixa.
Até agora:
- ainda não assinei contrato;
- ainda não paguei sinal;
- sem pressão da imobiliária;
- imóvel me agradou bastante e o preço parece coerente com o mercado.
Comecei a fazer diligência própria antes de fechar e encontrei alguns pontos que me deixaram em alerta:
- a construtora possui cerca de 31 protestos;
- os protestos somam mais de R$ 200 mil;
- há execuções fiscais;
- grande parte aparentemente relacionada a IPTU de outros imóveis;
- encontrei também uma execução de título judicial cível (~R$ 60 mil);
- capital social da empresa é de apenas R$ 20 mil.
Por outro lado:
- não encontrei até agora penhora conhecida;
- não encontrei recuperação judicial;
- empreendimento existe e está consolidado;
- apartamento já é usado há anos;
- o imóvel aparenta estar regular fisicamente.
O contrato inicialmente previa:
- R$ 70 mil de sinal logo após “aprovação do crédito”.
Mas achei isso perigoso, porque a aprovação de crédito não necessariamente significa aprovação final da engenharia/documentação pela Caixa.
Estou pensando em negociar:
- R$ 10 mil de sinal;
- e os outros R$ 60 mil apenas na assinatura efetiva do financiamento.
Também pretendo exigir cláusula prevendo devolução integral caso:
- a Caixa reprove;
- a engenharia reprove;
- avaliação venha abaixo;
- ou exista problema registral/documental.
Minha principal dúvida é:
na visão de vocês, isso parece apenas o cenário comum de construtora pequena financeiramente bagunçada, ou já começa a entrar em território perigoso?
E outra:
se a matrícula vier limpa e a Caixa aprovar tudo, vocês seguiriam com o negócio ou ainda considerariam arriscado demais?
Quero opiniões sinceras de quem já viu casos parecidos.