Quem comprou imóvel na planta sabe que aquele contratão de 60 páginas tem umas armadilhas que só aparecem na hora da entrega. As duas que mais pegam a galera:

- Juros de obra: a construtora cobra um percentual mensal sobre o saldo devedor durante a obra. O que o mercado pratica é entre 1% e 1,2% ao mês. Já vi contrato com 1,5% e a pessoa só descobriu quando começou a parcela.

- Índice de correção do saldo: INCC durante a obra é o normal. Mas tem contrato que mantém INCC depois das chaves, ou troca pra IPCA + spread alto, e isso muda muito o valor final.

Fiz uma ferramenta no jurosobra.com.br/analise-contrato que recebe o PDF do contrato, extrai o texto e manda pra uma IA olhar especificamente esses pontos: taxa de

juros de obra, índice de correção, prazo, base de cálculo, cláusulas de inadimplência. Devolve um resumo dizendo se tá dentro do padrão, em atenção ou fora do padrão, com as cláusulas relevantes destacadas.

Não substitui advogado. É pra você chegar na conversa com a construtora ou com o advogado já sabendo o que questionar, em vez de assinar no escuro.

Tá em beta. Aceita PDF com texto selecionável (não funciona em scan). Feedback do que tá ruim ou do que faltou olhar é muito bem-vindo.

https://preview.redd.it/m3gy9eiykh2h1.png?width=949&format=png&auto=webp&s=36896e8d681b5eaad6d0fc8b70aaceed12598b0c

Sou consultora imobiliária aqui de SP, pra quem ta buscando o primeiro imóvel pode me chamar que eu vou tentar descomplicar a sua vida.

Eu particularmente vendo apartamentos prontos e na planta aqui nessas regiões de SP.

Mas se estiverem com dúvidas é só chamar, sinceramente estou cansada desses corretores que só querem passar a perna e fazem um inferno na vida da pessoa.

Bom dia, gostaria que opinassem o que seria melhor na opinião de vocês, se possível, colocando os prós e contras, experiências pessoais (principalmente), dentre outros fatores:

1. comprar um lote financiado pela Caixa (tentar MCMV), mais ou menos no valor de R$200.000,00 em uma cidade média com aproximadamente 150 mil habitantes, em um bairro conceituado, próximo ao centro e após terminar o financiamento do lote, realizar outro financiamento para construir uma casa no futuro. Atualmente minha renda familiar bruta gira em torno de R$8.500,00 e R$6.500,00 líquido, mas estou estudando para progredir na carreira, podendo chegar a ganhar R$11.000,00 ou R$15.000,00. OBS: Cresci em uma casa com um bom espaço de quintal, então gostaria de continuar morando o resto da minha vida em uma casa com mais espaço e privacidade. Atualmente, moro em uma cidade pequena de (10 mil hab), em uma casa geminada (alugada) com pouco espaço e tenho uma vizinha "bisbilhoteira", moro aqui temporariamente por causa do trabalho, mas minha esposa é da cidade que citei acima e queríamos mudar para ela por causa da estrutura da cidade.

OU

2. Comprar um apartamento usado ou novo (tentaria MCMV também) na mesma cidade e com a mesma renda supracitadas, porém, pelo que pesquisei um apartamento usado, razoável de 03 quartos (quero ter 2 filhos - um quarto para cada), em um bairro mais simples (mais afastado do centro e próximo a "bairros mais violentos"), os mais baratos estão em torno de R$400.000,00 a R$450.000,00, o que talvez fugiria do meu orçamento e não sei se conseguiria um financiamento pela Caixa. OBS: Não abro mão de ser um AP de 03 quartos.

OBS: Sou reservado e não gosto de conversar essas coisas com minha família e amigos, só com minha esposa. Minha família tem muita inveja e alguns "amigos" também. Por algumas razões, acredito em energia negativa e sou da premissa de não ficar contado o que vou fazer para os outros para não dar azar.

Enfim, gostaria das suas opiniões para essa decisão que pode mudar a minha vida!

Estou sendo bombardeado no instagram com propagandas de escritorios de advocacia que prometem uma redução nas parcelas de um financiamento, devido a clausula de abuso de juros, taxas erradas do banco e sei que la

entrei em contato com uma dessas, e após analisar a minha evolução de contrato, falaram que da pra reduzir de 4k pra 3.2k, uns 20%, para dar entrada no processo com eles, custa 4k

na teoria em 5 meses após a decisão judicial, o valor do desconto já bate oq vou gastar com o escritorio e o resto é lucro, o financiamento ainda tem 29 anos, então mesmo se levar 3 anos pra sair a decisão judicial, ainda compensa

pesquisei a empresa no reclameaqui e eles parecem ter poucas reclamações e uns 8 anos de existencia já

mas me parece muito bom pra ser verdade, alguem ja utilizou algum serviço assim? é golpe?

Recentemente visitei dois apartamentos e fiquei realmente na dúvida de qual escolher:

Um deles é aqui na Freguesia do Ó, pertinho de onde eu moro, e ficará a 200m do futuro metrô. O prédio é bem bem bem velho e não tem absolutamente nada com um condomínio de 850 reais. O apartamento, no entanto, foi inteiro reformado com arquiteto e tá realmente muito bonito. 61 metros por 390k. Fica numa rua meio deserta e levemente perigosa eu diria.

O outro, ali em Pirituba, no Grand Reserva Paulista, pertinho de shopping e das marginais. Prédio de uns 5 anos +/-, academia (decente), mini mercado e salão de festa por 400 reais de condomínio. Apartamento precisando de uma leve reforma. 43m por 350k. A regiao tem diversos comércios todos a pé e inclusive uma praça/parque na frente.

O ponto maior da indecisão é quanto a uma possível venda ou locação futura: hoje sou solteiro, sem filhos e REALMENTE não sei como vai ser minha vida daqui para frente.

Vocês que já alugaram ou venderam/compraram AP, sentem que há uma rejeição grande por prédio mais antigo e sem nada? Tenho receio de optar pelo mais bonito e ficar com um AP encalhado; ou que eu precise alugar barato para compensar o condomínio alto.

O prédio tem só 45 apartamentos no total e eu tenho ZERO histórico de venda ou locação nele.

Obs: coloquei localização em caso de alguém de São Paulo responder.

Duas pessoas compraram o mesmo imóvel.
Só uma vai ficar com ele.

E isso não é exceção.

É um dos golpes mais comuns no mercado imobiliário.

O problema é que tudo parece certo:

✔ contrato assinado
✔ pagamento feito
✔ negociação “normal”

Mas sem registro…

👉 você não está protegido

E em caso de conflito:

👉 fica com o imóvel quem registra primeiro

Os outros ficam com o prejuízo.

Antes de comprar:

❗ verifique a matrícula
❗ confirme o proprietário
❗ analise o contrato

Informação aqui não é detalhe.

É proteção.

👇 Salva e envia pra quem está comprando imóvel.
📍 Atendimentos online para todo Brasil e presencial em Recife/PE.

—

Carla Rangel | Advogada
Especialista em Direito Sucessório e Imobiliário
OAB/PE 26.721

#direitoimobiliario #direitosucessorio #advogadarecife #advogadape #imoveispe

Olá pessoal,

Hoje vou visitar um apartamento e muito provavelmente será esse que vou comprar. Já visitei um outro nesse mesmo condomínio e gostei bastante.

Quais são dicas que você gostaria de ter ouvido antes de fazer a proposta e assinar tudo? Coisas que geralmente as pessoas não têm conhecimento/não se atentam.

Para um contexto, estou fazendo a visita por uma imobiliária, com uma corretora me ajudando durante o processo. Já tenho financiamento aprovado com o Itaú, mas irei buscar condições com a Caixa caso tenha taxas melhores.

Pessoal, queria entender uma possível inconsistência na evolução de obra do meu financiamento Caixa (MCMV/SFH).

Estou em financiamento na planta com evolução de obra.
Taxa efetiva do contrato: 8,4722% a.a.
Sistema: JMC (aparentemente uma variante do Price com TR).

O que está me confundindo:

Maio (vencimento 11/05)

O demonstrativo veio assim:

* Correção monetária: R$ 63,98 * Juros: R$ 260,63 * Seguros: R$ 15,67 * Taxa administrativa: R$ 25,00 * Encargo líquido: R$ 365,28 * “Valor da diferença”: -R$ 16,25

Saldo devedor teórico:
R$ 47.826,68

Valor pago efetivamente:
R$ 382

Junho (vencimento 11/06)

Agora veio:

* Juros: R$ 406,45 * Seguros: R$ 15,67 * Taxa administrativa: R$ 25,00

Total:
R$ 447,12

Porém:

* o portal da Caixa ainda mostra a obra em 0% * o saldo devedor continua praticamente igual (\~R$ 47,8 mil) * aparentemente não houve atualização relevante do saldo no portal/descritivo

Minha dúvida:

Matematicamente não consigo entender como os juros saltaram de R$ 260 → R$ 406 sem aumento relevante do saldo devedor.

Fazendo conta aproximada:

* R$ 260 de juros implicaria algo perto de \~38k liberados * R$ 406 implicaria algo perto de \~60k liberados

Então minha hipótese é que:

* a Caixa liberou uma nova medição/tranche para a construtora * MAS o portal/saldo devedor ainda não atualizou corretamente * ou o demonstrativo e o portal usam datas-base diferentes

Alguém que já passou por evolução de obra na Caixa sabe se isso é comum?
Os sistemas realmente ficam dessincronizados assim?

Porque sinceramente:

* TR não justificaria esse salto * seguros ficaram iguais * taxa igual

Acompanho bastante o processo de compra do primeiro imóvel e vejo muita gente com as mesmas dúvidas. Se alguém precisar de orientação sobre financiamento, documentação, etapas do processo ou armadilhas comuns, posso tentar ajudar explicando de forma simples. Nada de venda ou oferta, só compartilhando experiência.

Tenho um bom dinheiro guardado e estou na duvida se compro meu apartamento (tenho 21) ou se dou inicio no meu negocio e fico onde estou por mais um tempo ate as coisas caminharem e eu conseguir girar meu negocio e dar entrada no apartamento só depois. Hoje não pago aluguel, mas o imóvel não é meu. Moro sozinho.

Depois de alguns meses preparando meu psicológico pra pagar 1 milhão em um apartamento de 55m2 com garagem (brasilia, asa norte), eu simplesmente não consigo comprar o apartamento que quero. Já tentei 3x, em todas alguém comprou antes de mim. Estou nessa desde outubro do ano passado, sempre o mesmo roteiro: todo dia verifico os novos anúncios, quando aparece um que me agrada ligo pro corretor pra marcar a visita. No mesmo dia viajo 500km até Brasília com esperança de que vai dar certo. Chegando na cidade, poucas horas antes do horário da visita o corretor me avisa que imóvel já foi vendido.

Não sei o que estou fazendo de errado. Sei que quero um imóvel com um perfil um pouco mais raro (fachada sul ou leste, vista pra árvores, garagem, condomínio de até 1000/mês, perto do parque, não precisa estar reformado, mas também não quero pagar mais de 1M).

Quando saber que é a hora de desistir do que eu quero e me contentar com uma opção pior?

Fala galera!

Tem um mês que assinei o contrato de compra na imobiliária. Paguei o engenheiro e estou no aguardo de o vendedor regularizar algumas documentações antes de eu assinar com o banco.

Agora que entrei no "modo espera", parei para analisar a simulação que aprovaram para mim e surgiu uma dúvida: será que tem como melhorar essas condições?

Como ficou meu financiamento (simulação Caixa):

• Salário Bruto: R$ 9.854,77
• Valor do Imóvel: R$270.000,00
• Modalidade: SBPE (TR) - Taxa Balcão (marcaram que não quero relacionamento com o banco)
• Sistema de amortização: SAC
• Prazo: 420 meses
• Juros Nominais: 10,92% a.a.
• Juros Efetivos: 11,49% a.a.

Pretendo quitar o apartamento em 3 anos, tenho 27 anos e faz pouco tempo que me tornei empregado público.

Achei meio alto os juros, mas pode ser porque comecei a trabalhar faz pouco tempo e sou mais jovem.

Vejo muita gente aqui comemorando a entrada do primeiro imóvel, assinatura de contrato, financiamento aprovado… e sinceramente, acho lindo ver pessoas realizando esse sonho, seja para morar ou investir. Mas quase nunca vejo falarem sobre quando o processo dá errado — e isso me aconteceu duas vezes.

Lá em 2024/2025, encontrei um apartamento por meio de uma plataforma muito conhecida. Visitei o imóvel, gostei muito e iniciei o processo de compra. Só que começaram a surgir informações divergentes: valores que não batiam com o contrato, inconsistências e falta de clareza. Pedi o destrato e, apesar da dificuldade, a própria empresa reconheceu os erros e devolveu o valor.

Segui minha vida.

Depois, no ano seguinte, esse mesmo apartamento apareceu novamente, agora anunciado por uma corretora. E eu pensei: “talvez, com um corretor acompanhando de perto, seja mais tranquilo do que com uma empresa grande”.

Conversei com os vendedores, expliquei o que tinha acontecido anteriormente, eles entenderam e resolvemos tentar novamente.

Dei uma entrada alta, quase 20 mil reais. Assinei contrato. Paguei vistoria. Confiei no processo.

Só que os problemas começaram de novo.

A advogada responsável pelo contrato era esposa do corretor. O correspondente da Caixa era amigo dele. E mesmo com tudo aparentemente andando, o protocolo do financiamento simplesmente não era gerado. Passaram-se mais de 60 dias sem andamento claro, e as informações que eu recebia eram desencontradas.

Além disso, cometeram erros repetidos no processo. Eu havia informado mais de uma vez que utilizaria meu FGTS como entrada, e mesmo assim registraram que eu NÃO utilizaria. Isso aconteceu mais de uma vez.

No contrato existia cláusula prevendo destrato em caso de inconsistências que prejudicassem a compra. Então, diante da insegurança e da falta de alinhamento, solicitei o destrato.

Curiosamente, um dia depois apareceu o protocolo.

Mesmo assim, as inconsistências continuavam. Tive que ir preventivamente à Caixa pedir pausa no processo, porque eu já não confiava mais na condução da negociação.

Depois que solicitei o destrato, o corretor desapareceu. Nem procurou me ajudar a resolver as divergências. O correspondente do banco também.

Acionei a Caixa e o Bacen para tentar atualização e correção das informações. Não resolveram. Mais de 30 dias depois, o correspondente voltou me enviando abertura de conta, contratos e documentos, como se o processo estivesse seguindo normalmente — mesmo após meu pedido formal de pausa.

E ainda continuavam as informações erradas sobre o FGTS.

Resultado: precisei entrar na Justiça para buscar restituição do valor pago. Também denunciei o corretor ao CRECI, e o procedimento disciplinar foi acolhido e está em andamento.

Agora sigo aguardando sentença e também pretendo buscar reparação pelos danos materiais e morais, porque além do desgaste emocional, tive prejuízos financeiros e até desgaste com os vendedores do imóvel — algo que eu nunca quis causar.

Hoje, sinceramente, meu sonho da casa própria ficou guardado debaixo do tapete.

Talvez um dia eu volte a tentar. Mas depois de tudo isso, perdi totalmente o ânimo. Vou seguir no aluguel por enquanto e deixar a vida seguir.

Quis compartilhar porque às vezes parece que só existem histórias felizes nesse processo. Mas nem sempre é assim.

Contexto:

Eu gostaria de comprar um imóvel, sai com uma corretora e ela me mostrou alguns imoveis diferentes (3), no final da visita ela acabou lembrando de um ultimo apartamento no qual eu conhecia os proprietarios previamente, conseguimos visitar o apartamento por eu conhecer eles e eles liberarem a entrada pois somente a filha deles estava em casa. Depois de visitar o imovel entrei em contato com o proprietario e fiz uma proposta, a qual ele aceitou. Uns dias depois fomos no apartamento conversar mais a fundo porem sem a corretora.

Ele sugeriu seguir com a compra sem a intermediaçao dela, pois para aceitar nossa proposta nao poderia pagar a taxa de corretagem.

A pergunta é: eu sou responsavel por essa taxa de corretagem ou é algo entre vendedor e corretora? Eu posso ser processado posteriormente por aceitar aceitar seguir sem ela?

Pensamos tambem em oferecer um valor menor de corretagem para ela, para seguir a compra sem lesa-la porem ela nao aparenta estar disposta a negociar isso, é possivel seguir a compra sem correr nenhum risco juridico?

Obrigado pela ajuda pessoal

Estou completamente perdido aqui

Tô avaliando um imóvel na planta e resolvi estudar a fundo a questão dos juros de obra — tanto o aspecto jurídico quanto o impacto financeiro real.

Sobre a legalidade:

O STJ pacificou no Tema Repetitivo 996: é lícito. A lógica é que o banco antecipa recursos pra construtora e o custo financeiro é repassado ao comprador. Discussão

encerrada no judiciário.

O impacto real (números de maio/2026):

- Taxa: 0,5% a 1,5% a.m. sobre saldo liberado

- Selic: 14,75% a.a.

- INCC 12m: ~6,5%

- Estimativa: imóvel pode sair 15-25% acima do valor de tabela somando juros + INCC ao longo da obra

Seus direitos:

- Planilha detalhada de evolução obrigatória

- Cobrança precisa estar clara no contrato

- Abuso = CDC + PROCON

Compilei tudo com fontes num artigo: https://www.jurosobra.com.br/blog/juros-de-obra-e-uma-pratica-legal

Oi pessoal, tudo bem?

Eu e meu marido estamos na saga do primeiro imóvel. Achamos um super interessante e agora vamos para etapa de aprovação do crédito. A renda do casal é 12,3 mil, o que seria suficiente para entrar na faixa 4 do MCMV. O "problema" é que o meu marido recebe 1,3k de vale aliementação. No contracheque dele o vale alimentação é listado como rendimento, mas o valor bruto (sob o qual incidem os impostos) não considera o VA.

Acontece que agora o corretor está batendo o pé e falando que não nos enquadramos na faixa 4 e que nosso crédito não seria aprovado pois o sistema da caixa não olharia o valor bruto e sim o total de rendimentos.

Isso realmente faz sentido? A Caixa costuma considerar vale-alimentação/refeição como renda para enquadramento no MCMV? Alguém já passou por uma situação parecida?

Obrigado desde já!

Atualmente recebo 11.6k( dentro da faixa 4 do mcmv) andei pensando em comprar apartamento para aproveitar a taxa menor do mcmv, porém não sei se daqui alguns anos ainda iria morar no mesmo lugar.

Vale a pena comprar um apartamento "temporário" pensando na revenda depois para comprar um melhor? Moro em região com alta valorização imobiliária e o FGTS tá parado atoa, alem de queimar dinheiro com aluguel todo mês....

Edit: Pouco mais de detalhes. 70k FGTS. 100k disponível imediato e 100k investido liberado final do ano Talvez consiga 100k de doação familiar. Avaliando pegar um imóvel de até 400k de forma que dê entrada mínima e deixar o resto investido.

Estou financiando terreno e construção no MCMV faixa 3. O imóvel é no valor de 300 mil, 240 financiados. Essa semana chegou a mensagem sobre a assinatura do contrato e estão me cobrando 5 mil a vista de "reciprocidade". Não é um valor muito alto? Achei meio absurdo