Berliner Gutachterausschuss: Vorläufige Zahlen 2025 + erster Blick auf Q1/2026
Diese Woche kamen die neuen vorläufigen GAA-Zahlen für Berliner Mehrfamilienhäuser bei uns rein; inklusive eines ersten Blicks auf Q1/2026. Das Bild ist gemischter, als wir es erwartet hatte. Wir teilen das mal hier transparent, vielleicht hilft es jemandem bei der eigenen Einschätzung.
Jahresbilanz 2025 (Rückblick zur Einordnung)
| Kennzahl | 2024 | 2025 | Δ |
|---|---|---|---|
| Anzahl Transaktionen | 667 | 728 | +9 % |
| Transaktionsvolumen | 4,15 Mrd. € | 3,54 Mrd. € | −15 % |
| Ø Preis / m² | 2.480 € | 2.540 € | +2 % |
| Median Preis / m² | 2.110 € | 2.160 € | +2 % |
| Ø Dealgröße | ~6,2 Mio. € | ~4,9 Mio. € | −22 % |
Mehr Deals, weniger Volumen, kleinere Tickets. Die Großtransaktionen (Portfolios, institutionelle Käufer) fehlen weiter; der Markt trägt sich aktuell über kleinere Häuser und private Investoren. Beim €/m² zum ersten Mal seit dem Peak 2022 (3.300 €/m²) wieder leichtes Plus, vom Höchststand sind wir aber noch ca. 23 % entfernt.
Q1/2026 (vorläufige Zahlen)
| Kennzahl | Q1/2024 | Q1/2025 | Q1/2026 |
|---|---|---|---|
| Transaktionsvolumen | 771 Mio. € | 584 Mio. € | 410 Mio. € |
| Vorläufiger Ø €/m² | – | – | 2.180 € |
| Vorläufiger Median €/m² | – | – | 1.990 € |
| Ausgewertete Transaktionen | – | – | 38 |
Disclaimer vorweg: Die 38 ausgewerteten Fälle sind eine dünne Basis, das kann sich mit Nachmeldungen noch deutlich verschieben. Aber als Frühindikator:
- Q1-Volumen liegt rund 30 % unter Q1/2025 und 47 % unter Q1/2024.
- Der vorläufige Ø-Preis (2.180 €/m²) liegt 14 % unter dem Jahres-Ø 2025 (2.540 €/m²).
- Der Median (1.990 €/m²) ist der erste Wert unter 2.000 €/m² seit Jahren.
Wenn sich das mit den Nachmeldungen so erhärtet, war die "Stabilisierung 2025" eher eine Atempause als eine Trendwende.
Bezirke 2025 (die Spreizung)
| Bezirk | Anzahl | Ø €/m² | Δ 1 J | Δ 5 J |
|---|---|---|---|---|
| Charlottenburg-Wilmersdorf | 70 | 3.780 | +19 % | +1 % |
| Lichtenberg | 25 | 3.710 | +37 % | +42 % |
| Pankow | 84 | 2.930 | +8 % | +5 % |
| Mitte | 76 | 2.400 | +8 % | −19 % |
| Friedrichshain-Kreuzberg | 58 | 2.120 | −4 % | −26 % |
| Steglitz-Zehlendorf | 95 | 2.090 | – | −43 % |
| Tempelhof-Schöneberg | 77 | 2.040 | −17 % | −25 % |
| Neukölln | 67 | 2.000 | −8 % | −18 % |
Lichtenberg mit +37 % YoY ist auffällig, kommt aber von niedriger Basis und wenigen Verkäufen (25). Steglitz-Zehlendorf auf 5 Jahre −43 % beim €/m² fand ich härter, als ich erwartet hätte.
Unser Fazit
- 2025 zeigte erste Stabilisierungstendenzen; der Q1/2026-Auftakt sieht aber wieder klar schwächer aus, sowohl bei Anzahl als auch bei Preis.
- Die Spreizung zwischen den Bezirken nimmt weiter zu. "Berlin steigt" als pauschale Aussage trägt nicht mehr.
- Wer 2026 kaufen will, kann auf attraktive Einstiegsmöglichkeiten hoffen, sollte sich aber nicht darauf verlassen, die Q1-Datenbasis ist noch dünn.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Berlin, vorläufige Zahlen (Stand Mai 2026). Eigene Aufbereitung. Die Q1/2026-Werte basieren auf 38 für die Preisauswertung herangezogenen Transaktionen und sind entsprechend unsicher.
Disclosure: Wir sind ein Berliner Immobilienmakler, betreiben aber auch mit Market Intelligence ein kostenloses Informationsangebot. Das hier soll kein Pitch oder Werbung sein.