r/Immobilieninvestments

Ich brauch mal eure Hilfe… Kaufen oder nicht?

Hintergrund: wir haben nach einem langen Rechtsstreit gegen unseren Vermieter eine niedrigere Miete durchgesetzt (mit Hilfe von Conny.de)…

Da die Wohnung aber nun als Investment nicht mehr lohnt, will unser Vermieter sie verkaufen.

Es sind 68qm in Berlin Prenzlberg und der Vermieter bietet uns die Wohnung für 300k an. Also unter dem was man sonst hier zahlen würde (5,5 - 6,5 pro qm).

Problem ist: wir haben schon eine Immobilie, ein Gartengrundstück im Norden Berlins, hier zahlen wir 600€ im Monat ab, 145k sind noch offen. Noch 5 Jahre Zinsbindung und bis wir ohne Spekulatiussteuer verkaufen können…

Zweites Problem: Ich bin Freelancer im zweitem Jahr, d.h. für die Bank bin ich 0€. Die gesamte Finanzierung der Wohnung liefe daher über meine Freundin.

Angebotene Konditionen der Bank: 4,5% Zins, 250k Kredit, 85k Eigenkapital (mühselig teils aus unseren Familien zusammen-geliehen) - 1.150€ pro Monat.
Hinzu kommen 350€ Hausgeld… mit allem drum und dran kommen wir auf fast 3.000€ Lebenshaltungskosten, also mit Krediten, Essen, Pipapo…

Meine Freundim verdient 3,5k als festangestellte, mein freelance Jahr läuft leider schleppend, ich hoffe auch bald wieder 2,5k im Monat hinzukriegen…

Wir würden gern in der Wohnung bleiben: Meine Freundin und ich wohnen hier mit Kind und Oma sowie Kita und potenzielle Schulen sind um die Ecke.

Aber uns fuckt es ab dass wir mit dem aktuellen setup jeden Monat 900€ einfach an Zins-Zahlungen der Bank schenken würden.

ausserdem wirkt die Weltlage grad auch nicht so als hätten wir alle in den nächsten Jahren mehr Geld in der Tasche… und wir würden gern ein gutes Leben führen statt nur für Kredite zu leben, also mal reisen gehen oder ins Restaurant, nichts verrücktes..

Was sagt ihr als Außenstehende?

würde mich freuen über Entscheidungshilfe …

Hi Leute,

ich hatte heute Mittag einen Beitrag verfasst, aber versehentlich die Zwangsversteigerung statt Teilungsversteigerung thematisiert.

Nach meiner Recherche ist der wesentliche Unterschied bei den zwei Varianten, die Übername der Grundschuld.

Kann man zusammenfassend sagen, dass die potentiellen Käufer/Bieter bei Teilungsversteigerungen eher zurückhaltender sind als bei Zwangsversteigerungen?

Es geht um ein neues Objekt, welches Grundschulden von 400k hat. Gutachten sieht den Wert bei 1,1 Mio Euro.

Hallo zusammen,

ich vermiete selbst und merke wieder, dass der Kontostand allein wenig aussagt.

Gerade wenn Mieteingänge, Darlehensraten, Hausgeld, Reparaturen, Versicherungen, Rücklagen, Steuerzahlungen usw. über das Jahr verteilt laufen, sieht man zwar einzelne Buchungen – aber nicht unbedingt auf einen Blick, ob das Objekt wirklich läuft oder ob man sich das nur schönredet.

Mich würde interessieren, wie ihr das aktuell löst:

• Excel?
• WISO / Finanzguru / Banking-Software?
• Steuerberater
• separates Objektkonto?
• oder eher „Pi mal Daumen“?

Ich überlege aktuell, mir dafür ein kleines Tool, das Kontoauszüge per CSV/CAMT/MT940 importiert, wiederkehrende Buchungen erkennt und dann pro Objekt zeigt:

• Mieteingänge
• Darlehensraten
• laufende Kosten
• Reparaturen/Instandhaltung
• Rücklagen
• voraussichtliche Liquidität der nächsten 30/60/90 Tage
• einfacher PDF-Report fürs eigene Controlling

Wichtig wäre mir dabei: keine Bankanbindung, kein Cloud-Zwang, kein Zugriff auf echte Bankkonten, kein Abo. Eher: Datei importieren, lokal auswerten, Überblick bekommen.

Mir geht’s nicht um Steuerberatung und auch nicht darum, eine riesige Buchhaltungssoftware zu bauen.

Und ganz ehrlich gefragt:
Wäre so etwas für euch überhaupt nützlich, oder macht ihr das mit Excel/Banking-Software bereits ausreichend gut?

Mein Vermieter hat mir mitgeteilt, dass er die Wohnung verkaufen möchte und bietet mir als aktuellen Mieter an, sie direkt zu kaufen (freiwillig, ohne gesetzliches Vorkaufsrecht).

Einen Preis hat er noch nicht genannt, sondern nur erstmal gefragt ob ich grundsätzlich Interesse an einem Kauf hätte.

Die Wohnung liegt in einer soliden Gegend in einer teuren Großstadt. Baujahr 2016, 3 Zimmer, 2 Bäder, Fußbodenheizung, Parkett, bodentiefe Fenster, Aufzug usw. Daher rechne ich mit 7.000-8.000 Euro pro qm. Bei 95 qm wird sie also wahrscheinlich um die 700.000-750.000 Euro kosten + ca. 7% Nebenkosten. Momentan zahle ich dafür ca. 1700 Euro Kaltmiete.

Ich bin aktuell 29J, verdiene als Angestellter in einer Führungsposition in einem großen Unternehmen ca. 8-9k netto pro Monat.
Dazu habe ich das Glück, ein Eigenkapital von 270.000 Euro aufbringen zu können.

Daher ist meine Frage weniger, ob ich es mir leisten kann, sondern eher, ob ein Kauf momentan Sinn ergibt. Ich habe 0 Erfahrung mit Wohneigentum, weiß nur dass die Zinsen natürlich verglichen mit vor 5-10 Jahren sehr hoch sind und die Immobilienpreise eben auch.

Auf der anderen Seite kenne ich die Wohnung nach 3 Jahren Miete sehr gut, sie hat keine Haken und die Nachbarn sind auch super.

Ich könnte mir durchaus vorstellen, noch 8-10 Jahre in der Wohnung zu wohnen. Aber ich wäre auch nicht ganz abgeneigt, vorher zu vermieten/verkaufen falls sich bei mir beziehungstechnisch was ergibt und ich dann evtl. ein Haus bevorzuge… Momentan aber nicht abzusehen ;D

Daher wäre vor allem eine Kalkulation Mieten vs. Kaufen interessant.

Vorteil beim weiteren Mieten wäre sicherlich, dass ich das ganze Eigenkapital stattdessen weiter in meinem ETF wachsen lassen kann. Nachteil wäre dass der neue Eigentümer evtl. die Miete um 200-300 Euro erhöhen kann oder mich im worst case wegen Eigenbedarf mittelfristig rausschmeißt…

Würdet ihr mir unabhängig vom konkreten Kaufpreis, der dann natürlich auch einigermaßen meinen Vorstellungen passen muss, zu einer unverbindlichen Zusage raten oder sagt ihr das ist aktuell Quatsch und ich soll lieber Mieter bleiben?

Worauf sollte ich falls der Preis stimmt noch achten? Stichwort Eigentümergemeinschaft? Was sollte man noch abklären?

Danke für euren Input!

Hallo zusammen,

ich fange bald einen neuen Job an, ein paar hundert Kilometer von meinem Wohnort entfernt. Ich habe zunächst auf dem Mietmarkt gesucht und bin letztendlich auf Kaufen umgeschwenkt, weil verfügbarer und eventuell akzeptable Kapitalanlage.

Nun habe ich zwei einigermaßen attraktive Angebote:

1. Wohnung, ca. 60 m2, Baujahr 70er Jahre, guter Zustand des Gemeinschaftseifentums, halbe Stunde mit dem Auto zur Arbeit, leider kein Stellplatz. Um dort einzuziehen, muss noch ein bisschen was getan werden. Lage in der Kleinstadt, Vermietbarkeit schätzungsweise gegeben. Kauf ist gesichert möglich!

2. Haus, ca. 100 m2, mittelgroßes Grundstück. Schön gelegen auf dem Dorf, recht alt mit mittlerem energetischen Sanierungs- und Renovierungsbedarf. Stellplätze und Garage vorhanden, halbe Stunde mit dem Fahrrad zur Arbeit. Lage auf dem Land, aber sehr schön. Besichtigung steht noch aus, Kaufchance ungewiss.

Der Kopf sagt: Wohnung kaufen und später vielleicht vermieten und ein Haus kaufen. Haben will ich das Haus.

Was empfehlt ihr?

Wie lange könnte ich den Verkäufer von 1) ggf. noch bis zur finalen Entscheidung hinhalten?

EDIT: Ich will erst selbst drin wohnen (doppelte Haushaltsführung) und ggf. im Fall der Wohnung später vermieten.

Die Wohnung kostet ca. 50k weniger im Einkauf und ca. 30-40 k für die Sanierung weniger.

Das Haus ist mehr als 100 Jahre alt und wurde in den 80ern saniert und verschiedene Renovierungsarbeiten wie Bad wurden erledigt.

Die Wohnlage hat mehr als 10 Partien, die Protokolle der ETG lesen sich aber vernünftig und die Anlage ist sehr gepflegt und verfügt im Gegensatz zu vielen bisher dort gesehenen über eine Rücklage von ca. 5k pro Partei.

Da mein letzter Post nicht gut aufgefasst wurde, hier das gleiche Thema mit umgekehrter Problemlösung.

Ich würde gerne rel günstig vermieten, will aber nicht ausgenutzt werden oder dann Probleme wie Verwahrlosung extrem schlechter Umgang Schäden etc haben, da die Kaution bei meinem Objekt lächerlich gering ist im Verhältnis zu dem potentiellen Schaden (erstbezug nach Sanierung).

Gibt es unkomplizierte Möglichkeiten die jemand von euch umsetzt, um guten Verhalten entgegen zu kommen?

Hatte da gedacht, dass ich 1x im Jahr nach einvernehmlicher Abstimmung vorbeischaue mir ein Bild von den Innenräumen mache, dass soweit alles passt, zusätzlich übernehmen die Mieter dann außerhalb des eigentlichen Mietvertrags einige kleinere Aufgaben wie selbstständig Glühbirnen wechseln, sich um Grundstück/Vorgarten/Wege und Einfahrt kümmern, dafür bekommen sie dann zB befristet auf 12 Monate eine Reduktion der Miete (da sie ja auch Aufwand haben).

Wenn die Mieter dann ordentlich mit allem umgehen und die Wohnung wie abgemacht nutzen (und zB nicht illegal ohne Rücksprache mit Gewinnabsicht untervermieten etc) würde ich einfach solange es gut läuft alle 12 Monate die befristete Reduktion erneuern, ich will halt nur zumindest eine Handhabe haben, falls die Mieter die übertragenen kleineren Aufgaben überhaupt nicht machen, oder die Wohnung komplett verwahrlosen lassen etc, dass ich zumindest dann die volle Miete erhalte damit ich den finanziellen Schaden der dadurch entstehen wird zumindest abfedern kann.

Falls ich von Anfang an günstiger vermiete habe ich ja keine Option.

Hat da jemand von euch ne Lösung gefunden?

Danke

Eine Freundin von mir zieht mit ihrem Partner nur in einen Altbau, den sie beide renovieren möchten.
Das Haus gehört ihrem Partner.
Schon zu Beginn hat sie die Befürchtungen und Ängste geäußert, dass Asbest enthalten sein könnte, da 1970 Renovierungsarbeiten gemacht wurden.
Ihr Partner weigerte sich die Kosten für einen Test zu bezahlen. Nun hat sie an zwei Stelle eine Probe genommen und eine war positiv.
Der Partner und dessen Familie gehen sehr locker damit um, aber sie macht sich große Gedanken.
Der Asbest wurde nun im Kleber unter dem Fußboden gefunden und er möchte ihn nun selbst entfernen.
Er möchte sich einen Ganzkörperanzug besorgen und Masken hat er auch schon.
Ich habe ihr geraten das sein zu lassen, aber sie ist sich da sehr unsicher. Insbesondere weil der Staub in der ganzen Wohnung rumfliegen könnte, wenn er das im Treppenhaus macht.
Vielleicht könntet ihr mir mal eine Einschätzung zu dem Thema geben.

Servus zusammen,

Ich saniere aktuell und habe dann eine 3Zi und eine 4Zi WE mit knapp / über 100m^2 Wohnfläche.

Ich selbst wohne 25km entfernt und bin nicht allzu oft vor Ort.

Ich will faire Preise anbieten und dadurch Mieter finden die sich engagieren und bemüht sind alles im guten Zustand zu erhalten.

Hab mit Google / KI abgefragt und der Mieterschutz in DE ist uU übel.

Eine 4Zi Wohneinheit ist natürlich für Familie/WG mit mehreren Bewohnern ausgelegt, wie kann ich jetzt verhindern dass dort jemand einfach Zimmer untervermietet entweder dauerhaft oder Airbnb Style ?

Es gibt ja ein Recht auf Untervermietung, will aber nicht, dass meine fairen Preise ausgenutzt werden, damit dann eine Person andere Untermieter abzockt und selbst umsonst drin wohnt (kenne genug so Stories).

Offiziell darf man natürlich keinen Gewinn mit Untervermietung machen, aber ich kann ja nicht nachweisen, dass die Untermieter nicht zusätzlich zur offiziellen Zahlung dem Mieter bar was auf'n Tisch legen. Da hier Wohnraum in der Metropole sehr Gesucht ist, findet man für jeden Quatsch jemanden der da mitmacht - leider.

Natürlich suche ich primär einfach eine Familie, wo das eher unwahrscheinlich ist, dass so was passiert.

Aber was passiert zB bei Trennung etc nur eine Person bleibt in der Wohnung und vermietet dann unter weil genug Platz ist ja etc?

Zu Gewissen Zeiten wie Messen/Veranstaltungen kann man hier Zimmer oder eine Wohnung so teuer untervermieten, dass man quasi mit wenigen Monaten Untervermietung a la AirBnB fast die gesamte Jahresmiete einnehmen kann.

Ich will es aber nicht als Air BnB vermieten und erst Recht will ich nicht das mein Mieter das dann trotzdem inoffiziell macht und sich so beteichert und ich keine Handhabe habe weil das nachzuweisen ist ja extrem schwierig wenn man nicht selbst direkt dort lebt.

Jemand schon Erfahrungen mit so etwas?

Ich will ganz reguläre unbefristete Mietverträge anbieten, aber damit kann ich dann einen Missbrauch kaum verhindern.

Ist es dann sinnvoll indem man irgendwie doch Teilmöbliert vermietet oder in der Art etwas, damit ich im Zweifelsfall wenn jemand offensichtlich so etwas ausnutzt handeln kann?

Über Erfahrungen und Tipps wäre ich dankbar

Moin zusammen,

Ich bräuchte auch mal die Schwarmintelligenz aus diesem Sub. Mein Bruder hat in einer sehr teuren Wohngegend (allerdings ganz am Rand davon) vor Jahren ein Grundstück zu einem sehr guten Preis bekommen. Aus diversen Gründen wollen wir gerade keine weitere Immobilie zum vermieten haben sondern würden hier gerne etwas bauen was wir dann verkaufen

Unser plan war es ein Terrassen Haus (Hanggrundstück) zu bauen und dann die Wohnungen einzeln zu verkaufen.

Jetzt wurde uns aber von einem Bekannten geraten besser zwei Doppelhaushälften mit Terrassen Garten dort zu bauen da diese deutlich günstiger sind und sich leichter verkaufen lassen.

Hat jmd Erfahrung damit ?

Oder falls man das mit so wenigen Infos nicht sagen kann, welche Infos sind für eine Entscheidung wichtig?

Vielen Dank schonmal <3

Also nicht mit Bargeld, sondern einfach nur ohne Kredit.

Hallo zusammen,

ich überlege aktuell, ein älteres freistehendes Einfamilienhaus im ländlichen Baden-Württemberg zu kaufen und würde gerne realistische Einschätzungen zur Preisverhandlung bekommen.

Eckdaten:

- Freistehendes Einfamilienhaus mit Garten

- Baujahr ca. Mitte der 1930er Jahre

- ca. 110 m² Wohnfläche

- ca. 300 m² Grundstück

- 6 Zimmer / 5 Schlafzimmer

- Garage und kleines Nebengebäude

- Seit ca. 12 Jahren vermietet

- Kaltmiete ca. 400–500 € pro Monat

- Ich plane, das Haus perspektivisch selbst zu nutzen, also nicht nur als Kapitalanlage

- Kaufpreis im niedrigen 100.000-€-Bereich

- Käuferprovision kommt noch dazu

Zustand / Energie:

- Öl-Zentralheizung aus den späten 1980er Jahren

- Laut Verkäufer handelt es sich um einen Niedertemperaturkessel, daher eventuell keine direkte Austauschpflicht nach 30 Jahren

- Endenergiebedarf extrem hoch, über 400 kWh/(m²·a)

- Teilweise Modernisierungen vorhanden: zweifach verglaste Fenster und gedämmtes Dach

- Noch keine klaren Informationen zu Fassadendämmung, Kellerdeckendämmung, Öltankzustand, Elektrik, Leitungen usw.

Meine Bedenken:

- Sehr hohe Heizölkosten

- Alte Heizungsanlage und mögliches zukünftiges Austauschrisiko

- Möglicher Sanierungsbedarf bei einem alten Haus

- Feuchtigkeits-/Schimmelrisiko bei schwacher Dämmung

- Der Mieter wohnt schon seit vielen Jahren dort, daher wäre Eigennutzung nicht sofort möglich und könnte rechtlich/zeitlich kompliziert sein

- Mein Budget ist begrenzt und ich muss nach dem Kauf genug Reserve behalten

Meine Fragen:

1. Wie viel würdet ihr realistisch vom Kaufpreis herunterverhandeln?

2. Wäre ein Einstiegsangebot ca. 10–15 % unter dem Angebotspreis angemessen oder zu aggressiv?

3. Welche Unterlagen sollte ich unbedingt vor einem finalen Angebot anfordern?

4. Wie viel finanzielle Reserve würdet ihr bei so einem Haus einplanen?

5. Würdet ihr so eine Immobilie bei niedrigem Preis überhaupt in Betracht ziehen oder ist das Energie-/Heizungs-/Mieterrisiko zu hoch?

Mir geht es nicht um Rechtsberatung, sondern um praktische Einschätzungen von Leuten, die alte Häuser

Hallo, Ich befürchte ich kenne die Antwort schon.

Ich habe eine Wohnung welche ich vermiete. Hier ist nun endgültig die letzte Rate zur Finanzierung ausgelaufen. Heißt ich hab keine Schulden mehr zum Abschreiben und kann nur das übliche anwenden.

In den letzten Jahren ist mein Gehalt auch massiv gestiegen.

Ich suche nun nach einer Möglichkeit wie ich die Steuerlast für die Mieteinnahmen reduzieren kann. Aber so wirklich scheint es da nichts zu geben, oder überseh/kenne ich etwas nicht, was macht ihr?

Eine Immobilien-GmbH scheint mir wegen einer Wohnung unsinnig. Dazu lohnt es auch kaum wenn ich das Geld am Ende auf meinem privaten Konto haben möchte ...

Hi zusammen, ich habe eine Wohnung gekauft und werde sie jetzt demnächst vermieten. Es hat sich eine Frau auf die Wohnung beworben, der ich gerne die Wohnung geben würde. Ihr Freund ist selbstständig und würde im Laufe der Zeit mit einziehen. Würde dir den Mietvertrag nur auf eine Person aufsetzen oder zwei?

Hallo Zusammen, ich verfolge diese Gruppe schon länger, anderweitig jedoch noch nie mit Immobilieninvestments beschäftigt. Stiller Mitleser der’s mal versucht.

Ich bin 28 Jahre Männlich, aufgrund von Burnout und Pflege bzw. sehr schweren familiären Verhältnissen aktuell nicht arbeitsfähig. Ich habe eine Abfindung in Höhe von über 50k nach Steuer bekommen und noch ca 30 k angespartes investiert in einem ETF/Dividendendepot.

Meine konkrete Frage, besteht eine Möglichkeit, diese 80k in eine Immobilie zu investieren ? Irgendwie an eine Kleine 50qm Wohnung kommen die mir einen 500€ Job ersetzt ? Ein kleines stabiles passives Einkommen zu generieren und den Wert der Immobilie einfach steigen lassen.

Sodass

1. zumindest etwas Geld aktuell reinkommt bis ich wieder arbeiten kann

2. das Geld nicht weniger wird und für die Altersvorsorge/Rente massiv unterstützt

Moin,

wohnen muss natürlich jeder, aber nicht jeder muss doch in A Lage wohnen und das am besten noch zu Preisen wie auf dem Dorf.

Die Regulierungen schaden maximal den Immobilienmarkt und fast alle anderen Wirtschaftsbereiche werden von Angebot und Nachfrage gelenkt !

Die Regierung basht auch maximal wieder die Vermieter.

Ich sehe mehr Nachteile als Vorteile und es brauch sich auch keiner zu wundern wenn bald nicht mehr saniert wird oder noch weniger gebaut wird.

Auch wird man als privater Vermieter maximal um seine Altersvorsorge gedribbelt und was für eine Partei soll man noch wählen ?!

Ich bin ehrlich gesagt maximal abgefuckt und alle Eigenheimer, die Regierung ist auch nicht daran interessiert, dass Ihr euch was kaufen könnt.

Wenn Sie es wollen würde, dann wäre die Grunderwerbssteuer mal mind. 50% günstiger. Der Punkt steht aber nie auf der Agenda.

Lasst uns gerne austauschen !

Wir stehen kurz vor einem Hauskauf und Social Media ist voll mit schlauen Tipps. Worauf sollte man beim Notar explizit achten? Sollte man irgendwas besonderes festhalten? Sind nicht verheiratet, sofern das eine Rolle spielt.

Hallo zusammen,

ich stehe kurz davor, ein sanierungsbedürftiges Zweifamilienhaus (ca. Baujahr 1910) zu kaufen und würde gerne eure Erfahrungen hören, bevor ich mich entscheide.

Ein paar Eckdaten:

• Baujahr ca. 1910
• ca. 130 m² Wohnfläche
• ca. 350 m² Grundstück
• zwei Nebengebäude (Werkstatt + Nebenräume mit Strom)
• kleiner Garten
• Kaufpreis ca. 140.000 €
• Lage: zentrale Lage zur Innenstadt einer Kleinstadt

Das Haus soll nach einer möglichst wirtschaftlichen Sanierung langfristig vermietet werden (keine Luxussanierung).

Bei der ersten Besichtigung ist mir Folgendes aufgefallen:

• Keine Zentralheizung vorhanden.
• Zwei alte Öltanks stehen in einem Nebengebäude, vermutlich wurde früher mit Einzelöfen geheizt.
• Dachstuhl wirkt auf den ersten Blick ordentlich und trocken.
• Keller wirkte überraschend trocken.
• Teilweise Kunststofffenster.
• Wasserleitungen sehen soweit ersichtlich nach Edelstahl mit Schaumstoffisolierung aus (wirken nicht uralt).
• Im Wohnzimmer gibt es an einer Außenwand Feuchtigkeit mit vermutlich Salzausblühungen und abplatzendem Putz.

Ich tippe auf Sanierungskosten von ca. 100.000 EUR und dann einem Mietertrag von ca. 18.000 EUR p.a.

Worauf würdet ihr bei einem Haus dieses Alters besonders achten? Welche versteckten Kosten habt ihr bei ähnlichen Projekten erlebt?

Vielen Dank!