r/Immobilieninvestments

Ich versuche gerade eine Sache am aktuellen Immobilienmarkt zu verstehen.

Bauzinsen für 10 Jahre liegen inzwischen ungefähr bei 4,1–4,2 %. Vor einem Jahr waren es noch rund 3,4 %.

Gleichzeitig sehe ich weiterhin jede Menge Wohnungen, die ungefähr so aussehen:
Kaufpreis 300.000 €
Kaltmiete 800–900 €
Bruttorendite vielleicht 3–3,5 %
In den Grossstädten wie München, Hamburg oder Frankfurt sieht es noch viel viel düster aus.

Davon gehen dann noch nicht umlagefähiges Hausgeld, Instandhaltung, ggf. Leerstand usw. runter.

Selbst mit ordentlich Eigenkapital sieht das für mich ziemlich dünn aus. Mit hoher Finanzierung zahlt man aktuell ziemlich sicher jeden Monat drauf.

Was ich deshalb wirklich gerne verstehen würde:
Wer kauft solche Wohnungen aktuell tatsächlich und was ist die Rechnung dahinter?

Spekuliert ihr auf deutlich steigende Mieten? Wertsteigerung? Steuerliche Effekte? Oder akzeptiert ihr bewusst negativen Cashflow, weil ihr 15–20 Jahre weiterdenkt?

Und ab welcher Bruttomietrendite würdet ihr aktuell überhaupt anfangen, euch ein Objekt näher anzusehen?

Ich hatte eben ein Gespräch mit der Finanzierungsvermittlung. 100% Finanzierungen werden heute wohl praktisch gar nicht mehr gemacht, bei 90% sind wir bei ca. 4,8% Zinsen.

Wenn wir da noch Tilgung, Hausgeld und laufende Kosten berücksichtigen, bräuchten wir eine mietrendite von 7-7,5%. Wo findet man das außer im Osten, wo es aber auch nichts bringt weil die Immobilie da wohl kaum im Wert steigt.

Man könnte mehr Ek mitbringen, aber dann sinkt natürlich die Ek Rendite.

Am Ende des Tages ist es heutzutage wohl lohnender einfach in den msci world zu investieren, oder überseh ich was? Man hört trotzdem immer von Leuten die bei einer Immobilie eine hohe Ek Rendite Rendite haben und Cashflow neutral sind. Was ist deren Geheimnis?

Moin,

meine Freundin und ich wollen umziehen und haben eine Wohnung gefunden die uns sowohl von der Lage als auch dem Schnitt sehr zusagt.
Wir fragen uns zur ob wir sie uns leisten können…

zur Wohnung:
Kaufpreis 360.000€
72qm
Baujahr: 1992
16 Wohneinheiten
Miete für vergleichbare Wohnungen: 1.200€ kalt
Hausgeld: 400€
Rücklagen der WEG: 100.000€
geplante Maßnahmen: Tausch von Fenster und Rollos, Umbau der Heizung von Gas auf Fernwärme

zu uns:
2 Studis mit vorheriger Ausbildung (könnten notfalls in den vorherigen Job zurück)
Einkommen: ~ 3.000€ netto
Eigenkapital: 160.000€

Angebote der Bank:
210.000k
10 Jahre Laufzeit
4,6% Zinsen
Restschuld nach Sollzinsbindung: ~180.000€
kalkulatorische Laufzeit: 26,5 Jahre

Unsere Überlegungen:
Mein Vater würde den Kredit aufnehmen und somit auch von der AfA profitieren, während meine Freundin und ich den Kredit bedienen (1.100€+Hausgeld). Damit würden wir ähnlich teuer fahren wie mit der Miete einer ähnlichen Wohnung, aber dennoch jeden Monat einen Teil der Wohnung als Eigentum erwerben.
Wenn wir wieder voll ins Berufsleben einsteigen (ca 3 bzw 4 Jahre) würden wir meinem Vater die Wohnung abkaufen und durch Sondertilgung schneller den Kredit abzahlen.
Der Nachteil ist, dass alle Ersparnisse erstmal weg sind und im Endeffekt als Zinsen an die Bank gehen. Würden wir jedoch zur Miete wohnen, wäre zwar vom Ersparten noch was da, aber der Vermögensaufbau würde durch die hohe Miete ebenso stagnieren.

Was denkt ihr?

Hallo zusammen, mir liegt ein Kaufvertragsentwurf für ein Neubauprojekt in Berlin vor. Der Quadratmeterpreis liegt etwas unter dem üblichen Schnitt der Mikrolage, aber das Baugrundgutachten und der Vertrag bereiten mir Bauchschmerzen.

Das geotechnische Gutachten offenbart folgende Punkte:

1. Das Haus wird nicht unterkellert auf einer einfachen Bodenplatte (ca. 1m unter GOF) gebaut.
2. Der tiefere Boden ist als gefährlicher Abfall (PAK und Cyanid) eingestuft. Da kein Keller gebaut wird, findet nur ein oberflächlicher Bodenaushub statt; die tieferen Altlasten des ehemaligen Gaswerks bleiben im Boden. Eine Löschung aus dem Bodenbelastungskataster (BBK) wird vom Bauträger explizit nicht garantiert.

Zudem verlangt der Bauträger im Notarvertrag eine vollständige Freistellung von der Haftung als früherer Eigentümer für Altlasten nach Übergabe. Das bedeutet, die künftige WEG übernimmt das alleinige Risiko für etwaige spätere behördliche Sanierungs- oder Überwachungsauflagen (z.B. bzgl. Grundwasser).

Hat hier jemand Erfahrung mit Käufen auf schadstoffbelasteten Konversionsflächen? Ist das Risiko von künftigen Kostenauflagen durch die Umweltbehörde für die WEG realistisch? Und wie massiv schätzt ihr den Wertminderungseffekt beim Wiederverkauf ein (wegen fehlendem Keller und dauerhaftem Eintrag im Altlastenregister)? Danke für eure Einschätzungen!

Hi zusammen,

ich schaue mir seit einiger Zeit Zwangsversteigerungen als Kapitalanlage an und fand das Justizportal ziemlich mühsam: Termine bundeslandweise durchklicken, Gutachten einzeln öffnen, dann alles in Excel rechnen.
Deshalb habe ich mir selbst etwas gebaut (Transparenz: ja, das ist mein eigenes Projekt). Es sammelt alle Termine aus ganz Deutschland und rechnet für jedes Objekt grob durch: Mietschätzung auf Basis der Zensus-Daten 2022, Cashflow nach Steuern, und bis zu welchem Gebot man bei 0 € Cashflow landet. Inklusive 5/10- und 7/10-Grenze.
Ich würde es gerne ein paar Leuten hier kostenlos geben, die selbst ersteigern oder es vorhaben. Im Gegenzug wüsste ich gern:
Sind die Zahlen für euch plausibel, oder rechnet ihr ganz anders?
Was fehlt euch am meisten bei der Objektsuche?
Würdet ihr für sowas zahlen, und wenn ja, ab wann lohnt es sich für euch?

Link schicke ich gern per DM oder in den Kommentaren, je nachdem was hier erlaubt ist. Auch Kritik im Sinne von „braucht kein Mensch“ ist willkommen.

Hallo zusammen,

Ich habe die Möglichkeit in einen möblierten Neubau (Fertigstellung 2028) zu investieren.
Einheiten sind eher klein ca. 23 qm im Durchschnitt.

Habt ihr Erfahrungen mit Mietpools und ähnlichen Konstellationen?

Danke im Voraus!

Hi zusammen,

wir (M38 / W32) stehen vor der Entscheidung, im Januar das Elternhaus meiner Frau zu übernehmen. So ein Schritt hat ja weichreichende Folgen, deshalb wende ich mich an euch und bin gespannt, was ihr uns empfiehlt.

Status Quo & Finanzen

• Einkommen: Haushaltsnetto ca. 8.500 € (Ich: 4.300 € netto / selbstständig; Sie: 4.200 € netto / Beamtin, A13, NRW).
• Vermögen: 150.000 € gespart (135.000 € im heiligen Gral, 15.000 € Cash-Notgroschen).
• Aktuelle Sparrate (seit Jan): 2.000 € / Monat (1.600 € ETF, 400 € PKV-Rücklage). Dazu separat je 150–250 € / Monat für Hochzeit und Urlaub (soll als Puffer unberührt bleiben).
• Aktuelle Wohnsituation: 790 € Kaltmiete (+80 € Garage) für 94qm in NRW, C-Stadt, zentrale Lage + 400 € NK (1.190 € warm im Altbau/Denkmalschutz). Nervige Mängel: Schimmel, geringer Wasserdruck, laute Nachbarn drüber.

 Der Deal (Kauf im Januar)

• Objekt: DHH in gleicher Stadt - Speckgürtel DUS / NRW-C-Stadt, aber Bestlage, Verkehrswert ca. 600.000 €. 135qm Wohnfläche, 250qm Grundstück. Gasheizung von 2007, neues Dach, neue Isolierung, neue Fenster in diesem Sommer.
• Struktur:
  • 50 % Schenkung Schwiegervater an meine Frau (vorweggenommene Erbfolge = 300k € Sacheigenkapital).
  • 50 % Kauf/Auszahlung an ihren Bruder = 300.000 € Kreditsumme (+ Notarkosten aus Cash).
• Finanzierungsidee:
  • 0 € Bareigenkapital aus dem Depot. Durch die 50 % Schenkung hat die Bank eine 50%-Beleihung (LTV) und gibt uns den Bestzins von aktuell 4,29%. Das 135k € ETF-Depot bleibt komplett als Renditebringer und Liquiditätspuffer liegen.
  • Wunschrate: ca. 1.500 € / Monat (Sondertilgungen flexibel aus Überschüssen).

 Unsere Fragen an euch:

1. Depot unangetastet lassen? Findet ihr es sinnvoll, bei 135k € im ETF genau 0 € Bareigenkapital in den Kredit einzubringen, weil das Sacheigenkapital für den Top-Zins reicht und der ETF langfristig mehr bringt als der Kreditzins?
2. Wechsel von Miete zu Eigentum: Ist der Schritt von nervigen 1.190 € Altbau-Warmmiete zu 1.500 € Kreditrate bei 8,2k € Netto finanziell und lebensqualitativ ein No-Brainer? Wir haben keine Kinder, planen aber grundsätzlich 1-2. Aktuell haben wir einen Hund.
3. Lage und Preis: 600k € für eine DHH in einer C-Stadt in NRW wirken im ersten Moment viel, der Stadtteil inklusive der Infrastruktur ist aber wirklich gut. Wie seht ihr die Wertbeständigkeit bei einer Top-Mikrolage?

Würdet ihr den Deal im Januar durchziehen oder lieber weiter mieten & das Depot besparen?

Wie bewertet Ihr zur Zeit die Immobilienwerte?

Sehr Ihr jetzt einen gute Einstiegschancen?

Wenn ja welche Titel?

Vonovia, TAG?