
Ook meer dan een miljoen appartementen moeten van het gas af: betaalt de huurder de rekening?
Tegen 2050 wil Vlaanderen komaf maken met aardgas in woningen. Appartementsgebouwen vormen daarbij de grootste uitdaging. Want hoe krijg je alle eigenaars en bewoners op dezelfde lijn? En vooral: wie betaalt de rekening? Voor Katelijne D’Hauwers en Wim Boone, die respectievelijk verhuurders en huurders vertegenwoordigen, lijdt het geen twijfel.
Vlaanderen telt meer dan een miljoen appartementen, die een thuis bieden aan ruim een kwart van de bevolking. Terwijl de puzzel naar een aardgasvrije toekomst in individuele woningen al moeilijk is, is die in appartementen vaak nog complexer. Katelijne D’Hauwers, algemeen directeur van Verenigde Eigenaars, verduidelijkt: “De energievoorziening is vaak gedeeld. Bovendien vereist een belangrijke beslissing in een appartementsgebouw een tweederdemeerderheid op de algemene vergadering van mede-eigenaars. Ingrijpende investeringen raken dus zelden vlot goedgekeurd.”
Gemengd eigenaarspubliek
Wat het moeilijk maakt, is de mix van eigenaars. D’Hauwers: “Eigenaars-bewoners profiteren rechtstreeks van energiezuinige maatregelen, want hun energiefactuur daalt. Voor eigenaars-verhuurders ligt dat anders: de huurder bespaart. In vaktermen heet dat een ‘verdeeld belang’: wie investeert in duurzaamheid, plukt niet de financiële voordelen. Tweedeverblijvers die slechts enkele maanden in hun appartement verblijven, zullen de investering eveneens te zwaar vinden. Binnen een gebouw botsen dus verschillende belangen.”
Toch moeten appartementen tegen 2050 van het gas af en zal iemand de rekening moeten betalen. Wim Boone, coördinator bij het Vlaams Huurdersplatform, legt uit: “De factuur belooft vooral in oudere gebouwen gepeperd te zijn. Naast het vervangen van gasketels door warmtepompen is in veel gevallen ook nood aan extra isolatie en andere maatregelen. Maar net in de panden waar de zwaarste ingrepen vereist zijn, wonen de minst kapitaalkrachtige huurders. Terwijl de eigenaars zelf ook niet noodzakelijk over diepe zakken beschikken. Net omdat de bouwkwaliteit en energie-efficiëntie lager liggen, zijn zulke appartementen betaalbaarder.”
Dubbel effect
D’Hauwers verwacht een dubbel effect op de huurmarkt. “Voor voorziene ingrepen spreken de mede-eigenaars doorgaans het ‘reservefonds’ aan. Dat is een collectieve spaarpot, waar alle eigenaars ieder jaar aan bijdragen. Maar die reserve is veelal niet genoeg om een gebouw aardgasvrij te maken. Bovendien zijn ook in de individuele delen aanpassingen nodig. Zulke kosten wegen voor eigenaars zwaar op het rendement van hun vastgoedinvestering. In veel gevallen zullen die de huurprijs optrekken.”
“Daarnaast halen eigenaars oudere panden uit de verhuurmarkt wanneer de renovatiekosten te hoog oplopen. Door de grote vraag naar huurappartementen in de lagere prijsklassen zou dat de woningmarkt schaden.”
Boone kijkt de toekomst met enige ongerustheid tegemoet. “Het valt voor huurders nu al niet mee om verhuurders te overtuigen van energiebesparende maatregelen.” Hoewel het veel voeten in de aarde had, denk ik dat het eindelijk gelukt is om op de meeste plaatsen een gasketel te laten installeren. En nu moeten we richting aardgasvrije gebouwen werken. Het gaat allemaal heel snel. We zijn voor alle duidelijkheid voor een duurzame toekomst, maar we moeten er tegelijk op toezien dat de huurder niet letterlijk en figuurlijk in de kou blijft staan. Want bij ingrijpende renovatiewerken zal die de rekening sowieso gepresenteerd krijgen.”
Stok en wortel
“D’Hauwers verwacht niet dat eigenaars meteen zullen overgaan tot actie. “De focus ligt bij de meeste verenigingen van mede-eigenaars vooral op de korte termijn. Ze hebben met het binnenkort verplichte conformiteitsattest en de daaraan gekoppelde minimale EPC-score, dubbele beglazing en dakisolatie momenteel andere katten te geselen. Bovendien kennen veel gebouwen een ouder verhuurderspubliek. Die mensen kijken niet noodzakelijk vooruit tot 2050. Ze schuiven de hete aardappel eerder door naar hun erfgenamen. Meestal brengt een meer concrete tijdslijn met verplichte en ondersteunende maatregelen de zaken echt in beweging. Eerder dan de stok verwacht ik van de overheid dat ze de wortel hanteert. Subsidies en premies die geleidelijk verminderen, kunnen de urgentie aanwakkeren.”
Boone vult aan: “Tegen 2050 zullen de vandaag aanwezige aardgasketels in de meeste gebouwen aan vernieuwing toe zijn. Dan lijkt het sowieso aangewezen om de investering richting een aardgasvrij gebouw te bestuderen. Maar ik vrees wel dat veel eigenaars die investering niet alleen kunnen dragen. Willen we de huur betaalbaar houden, dan zal ondersteuning noodzakelijk zijn.”
Ecohuis: “Stapsgewijze aanpak werkt het best”
Het Ecohuis van de stad Antwerpen, dat inwoners ondersteunt om hun woning energiezuiniger te maken, adviseert een stapsgewijze aanpak. Woordvoerder Evelien Claes verduidelijkt: “Ik raad aan om eerst advies in te winnen. Eigenaars, syndici of verenigingen van mede-eigenaars kunnen in Antwerpen bijvoorbeeld terecht bij het Loket Wonen en Energie.”
“Vervolgens moet de huidige toestand van het gebouw in kaart worden gebracht.” Dat kan op basis van de EPC-attesten van de appartementen en van de gemene delen, maar voor een grondigere aanpak is een renovatiemasterplan aangewezen. Dat plan omvat de huidige staat van het gebouw en verschillende scenario’s, investeringen en terugverdientijden op langere termijn, met als doel om te evolueren richting energielabel A en fossielvrij verwarmen.”
>Investeringen koppelen aan natuurlijke renovatiemomenten, bijvoorbeeld wanneer een verwarmingsketel aan vervanging toe is of er dakwerken gepland zijn, maakt de overstap haalbaarder
Evelien Claes,Woordvoerder Ecohuis Antwerpen
Volgens Claes krijg je een eerste indicatie van de mogelijkheden voor verwarming op lage temperatuur via een zogenaamde 50-gradentest. “Daarbij ga je tijdens een koude periode na of de bestaande individuele en gemeenschappelijke installaties het gebouw bij een lagere temperatuur comfortabel kunnen verwarmen.” Op basis daarvan kan de vereniging van mede-eigenaars een routekaart bepalen voor het gebouw. Het kan bijvoorbeeld nodig zijn om eerst de gebouwschil te verbeteren, zoals het dak, de gevel of de beglazing. Tegelijk is het belangrijk om bij de vervanging van een verwarmingsinstallatie niet zomaar opnieuw voor een fossiele oplossing te kiezen.”
Waar dat technisch en praktisch haalbaar is, gaat de voorkeur naar een collectieve oplossing, zoals een centrale warmtepomp of aansluiting op een warmtenet. “Als dat niet mogelijk is, kan je in bepaalde situaties ook een individuele oplossing per appartement bekijken. Een gedeelde zonnepaneleninstallatie kan daar eveneens deel van uitmaken. Door investeringen te koppelen aan natuurlijke renovatiemomenten, bijvoorbeeld wanneer een verwarmingsketel aan vervanging toe is of er dakwerken gepland zijn, maak je de overstap haalbaarder en betaalbaarder.”