u/InsideSea4852

Lucrez ca broker de credite de multi ani si m-am gandit la un exercitiu simplu: daca as fi eu client, ce as vrea sa stiu inainte sa aleg un broker?

1. Cu cate banci lucrezi efectiv pentru credite ipotecare?

Nu m-ar interesa neaparat un numar impresionant, ci daca analizeaza realmente mai multe variante.

2. De ce imi recomanzi banca asta si nu alta?

As vrea un raspuns mai bun decat "are dobanda cea mai mica".

3. Care sunt dezavantajele ofertei recomandate?

Orice oferta are si minusuri. Daca aud doar partea buna, as deveni putin suspicioasa.

4. Ce facem daca banca respinge dosarul?

Exista un plan B sau incepem atunci sa cautam alta solutie?

5. Pana unde ramai implicat?

Doar pana la preaprobarea creditului sau pana la evaluare, acte, notar si semnarea finala?

Si, poate, intrebarea mea preferata: "De ce NU m-ai trimite la celelalte banci?"

Pentru mine, aici se vede experienta unui broker, nu doar sa stie unde te incadrezi si sa genereze automat niste oferte, ci si unde nu are sens sa pierzi timpul.

Cei care ati lucrat cu un broker de credite, ce v-a placut si ce ati fi vrut sa faca diferit?

Vad destul de des aceeasi ordine: gasit apartamentul → negociat → dat avansul → semnat antecontractul → „acum sa vedem cu banca”.

Daca achizitia se face prin credit ipotecar, eu as schimba putin ordinea.

Din experienta dosarelor cu care lucrez, cumparatorul poate fi perfect eligibil pentru credit si totusi tranzactia sa se complice din cauza imobilului.

Inainte de avans, as verifica macar:

- daca actele si CF-ul sunt in regula;

- daca situatia din acte corespunde cu ce exista efectiv in apartament/casa;

- daca exista ipoteci, sarcini sau alte lucruri care trebuie rezolvate;

- la imobilele noi, daca documentele sunt intr-adevar finalizate, nu doar „blocul e gata”;

- daca aveti suficienta marja in cazul in care evaluarea iese sub pretul negociat;

- ce se intampla cu avansul daca imobilul nu poate fi finantat;

- daca termenul trecut in antecontract este realist pentru o achizitie prin credit.

Ultimele saptamani, inclusiv cu problemele ANCPI, au aratat inca o data cat de important este sa nu construiesti o tranzactie cu termene la limita.

Si inca ceva: nu as cheltui toate economiile pe avans. Pe langa costurile tranzactiei, o evaluare mai mica decat pretul de vanzare poate insemna ca trebuie sa vii cu bani suplimentari.

Daca luati prin credit, ideal este sa verificati finantarea si imobilul inainte sa va asumati un avans important, nu dupa.

Am scris mai pe larg despre fiecare dintre punctele de mai sus, daca e util pt cineva, las linkul in comentarii.

Nu este neapărat nevoie.

Un dosar de credit poate fi analizat și dus până la aprobarea finală chiar și fără CF-uri recente, cu condiția verificării acestora înainte de semnare.

Se pot semna și antecontracte. Notarii vor include o clauză de protecție prin care, dacă după reluarea ANCPI se constată diferențe față de actele prezentate, antecontractul devine nul.

Merită, așadar, să folosiți perioada aceasta pentru aprobarea creditului și pregătirea tranzacției.

Chiar și după repornirea sistemului, probabil va mai dura până se va reveni la un ritm normal: s-au acumulat multe lucrări, iar tranzacțiile afectate de termenul pentru TVA redus vor pune presiune suplimentară.

Cine are deja creditul aprobat și documentele pregătite va putea trece mai repede la verificările finale și la semnare, fără să înceapă atunci procesul de la zero.

Sunt broker de credite și răspund aici la întrebări despre situații concrete.

Sunt broker de credite si am avut recent o situatie in care semnarea unui contract de vanzare-cumparare a fost amanata pentru ca vanzatorii s-au speriat de plata prin credit.

Frica lor era, pe scurt:
„Semnam acum, banca vireaza banii ulterior. Dar daca ramanem si fara imobil, si fara bani?”

Vad destul de des teama asta. Multi vanzatori refuza cumparatorii cu credit pentru ca:

- nu inteleg procedura bancii

-cred ca dureaza 3-4 luni pana primesc banii

- se tem de perioada dintre semnarea contractului si viramentul bancii

- nu stiu ce clauze ii protejeaza in contract

- se tem de evaluare

- uneori stiu ca actele imobilului nu sunt chiar in regula.

In realitate, plata prin credit ipotecar este o procedura normala: se semneaza contractul la notar, banca primeste documentele necesare si apoi vireaza restul de pret conform contractului si procedurii interne.

Problemele apar, de obicei, cand dosarul nu e pregatit, actele nu sunt clare sau intrebarile importante se pun prea tarziu.

Daca aveti intrebari despre cum functioneaza plata prin credit, ce verifica banca, ce riscuri are vanzatorul/cumparatorul sau ce poate bloca o tranzactie, raspund aici din experienta mea.

Nu ofer consultanta juridica si nu inlocuiesc notarul/avocatul, dar pot explica partea de creditare si procedura bancara.

Luna mai a fost, pentru mine, una foarte activa, clienti noi, dosare concrete, achizitii de case, terenuri, discutii despre credite de constructie si preaprobari.

Nu spun asta ca sa trag concluzia ca “piata duduie”, pentru ca nu cred ca e cazul. Dar nici nu mi se pare ca piata e complet blocata, asa cum pare uneori din discutiile online.

Ce observ mai degraba este ca oamenii sunt mai atenti.

Nu se mai cumpara orice, oricum si la orice pret. Se calculeaza mai mult, se compara mai mult, se negociaza mai mult si, in multe cazuri, decizia se ia mai greu.

Dar cand bugetul este clar, cand imobilul are sens si cand rata este una pe care omul o poate duce confortabil, tranzactiile se fac in continuare.

Mi se pare ca diferenta fata de anii trecuti este ca multi cumparatori nu mai intra atat de usor in entuziasmul de “hai sa luam acum, ca oricum creste”. Sunt mai prudenti. Uneori poate prea prudenti, alteori pe buna dreptate.

In acelasi timp, vad si situatii in care oamenii amana luni intregi, iar intre timp imobilele potrivite dispar sau preturile nu se ajusteaza asa cum sperau.

Probabil adevarul e undeva la mijloc: nu e o piata usoara, dar nici una moarta.

Voi cum vedeti lucrurile in Cluj acum? Se mai cumpara sau lumea e mai mult in asteptare?

Inainte sa inceapa probabil postarile cu “ofertele bancare ale lunii iunie”, las si eu o observatie din teren.

Luna mai a fost foarte activa: clienti noi, dosare concrete, achizitii de case, terenuri, discutii despre credite de constructie si preaprobari.

Ce observ este ca oamenii nu neaparat au disparut din piata, ci sunt mai atenti. Nu se mai cumpara orice, oricum si la orice pret, dar cine are buget clar si gaseste ceva potrivit merge mai departe.

Din pacate, in continuare multi incep invers: cauta imobilul, se indragostesc de el, negociaza, apoi intreaba banca daca se incadreaza.

Mult mai sanatos ar fi:

– intai vezi ce buget ai
– ce rata poti duce confortabil
– ce avans iti trebuie
– ce banci te pot finanta
– apoi cauti imobilul

Dobanda conteaza, dar nu e singurul criteriu. La fel de importante sunt veniturile, gradul de indatorare, tipul imobilului, garantia, istoricul de creditare si structura tranzactiei.

Voi ce observati in perioada asta? Se mai cumpara sau lumea e mai mult in asteptare?

Edit: nu sunt agent imobiliar, sunt broker de credite

Vad des ideea ca, daca ai venituri bune si te incadrezi la rata, creditul e ca si aprobat.

In practica, nu intotdeauna. La creditul ipotecar sunt analizate doua lucruri: clientul si imobilul.

Clientul poate fi eligibil, dar dosarul se poate bloca din alte motive:

- evaluarea iese sub pretul de vanzare;

- apar diferente intre acte si situatia reala a imobilului;

- exista modificari neautorizate;

- sunt probleme in CF;

- venitul este acceptat diferit de la o banca la alta;

- banca aleasa nu este potrivita pentru speta respectiva;

- termenele din antecontract sunt prea stranse.

De multe ori problema nu este ca „banca nu da bani”, ci ca dosarul nu a fost dus unde trebuie sau nu au fost verificate lucrurile in ordinea buna.

Lucrez in domeniul creditelor si raspund aici, cat pot de clar, daca aveti intrebari despre credit ipotecar, evaluare, avans, venituri acceptate, refinantare sau situatii care pot bloca dosarul.

Din experienta voastra, care e partea cea mai subestimata la o achizitie prin credit?

Am mai facut in trecut AMA-uri pe tema creditelor ipotecare si, din intrebarile care apar constant, imi dau seama ca inca este nevoie de informatie clara pe subiectul asta.

Mai ales in Cluj, unde preturile sunt ridicate si decizia de cumparare nu este una usoara, partea de finantare merita verificata inainte de a ajunge la antecontract.

Vad des situatii in care oamenii gasesc apartamentul, negociaza, uneori chiar semneaza, si abia apoi verifica daca banca ii incadreaza, ce avans le trebuie sau daca imobilul este finantabil.

Cateva lucruri care merita verificate inainte:

- daca te incadrezi realist, nu doar la limita maxima acceptata de banca

- ce avans ai nevoie, mai ales daca nu este primul imobil

- ce costuri apar pe langa avans: notar, evaluare, asigurari, mobilare/renovare, comisioane, etc

- daca veniturile tale sunt acceptate de banca in forma in care le ai: salariu, PFA, dividende, chirii, contract de mandat etc.

- daca imobilul este finantabil: acte, CF, modificari, evaluare, situatie juridica

- ce se intampla daca evaluarea iese sub pretul de vanzare

- cat de mult vrei sa ramai cu lichiditate dupa achizitie.

Lucrez in domeniul creditelor si am vazut multe situatii in care problema nu era ca un client nu putea lua credit, ci ca dosarul era dus la banca nepotrivita, in ordinea gresita sau fara o verificare completa inainte.

Daca aveti intrebari despre credit ipotecar, avans, preaprobare, venituri acceptate, refinantare, costuri sau verificari inainte de antecontract, raspund aici cat pot de clar.