Kalkulator za kupi vs rentiraj stan - stambeno pitanje
Pratim ovaj sub već par godina, i jedna od tema koja je konstantno zastupljena je kupovina stana.
Ono što mi je fascinanto je što, po mom sećanju, niko nikada nije dao link niti pomenuo kalkulator za kupovinu naspram rentiranje stana... Svakako, mislim da se prosto koncept kalkulatora i detaljnog bacanja stvari "na olovku" jako malo koristi u ovoj tematici.
Daću ovde primer za Novi Beograd, Blok 63, kod Immocentra i uporediću kupovinu stana naspram rentiranje sličnog stana, vi uzmite grad i kraj koji je vama od interesa.
Stan za rentiranje:
https://www.halooglasi.com/nekretnine/izdavanje-stanova/blok-63-kod-immo-centra-odlican-odmah-useljiv/5425647330432?kid=4&sid=1782814363236
dvosoban, 58m2, namešten, renoviran stan, 500 evra mesečno kirija, 17 od 18 spratova
Stan za kupovinu:
https://www.halooglasi.com/nekretnine/prodaja-stanova/dvosoban-stan-kod-immo-centra/5425647151029?kid=1&sid=1782814355483
dvosoban, 58m2, polunamešten stan (nema nameštaj), 193,000 evra. 7 od 13 spratova
Kalkulator koji ćemo koristiti je sledeći:
https://www.calculator.net/rent-vs-buy-calculator.html
Kalkulator je napravljen za Američko tržište, neke stvari nisu prilagođene nama, zanemario bih sve detalje i pojedinosti jer bih da demonstriram princip, jer princip je isti.
Elem, ispod su parametri sa objašnjenjima:
Parametri za kupovinu
Home price - cena stana - 193 000 evra
Down payment - učešće za kredit - standardnih 20% koje banke traže
Interest rate - kamata na kredit - uzimamo povoljan slučaj sa 5% fiksne kamate za ceo kredit
Loan term - rok otplate kredita - 30 godina
Bying closing costs - transakcioni troškovi kupovine - oko 2.5% zavisno od agencije itd..
Property tax - porez na imovinu - kod nas se to određuje od grada do grada, od zone do zone, neka bude prosek 0.4%, nismo mnogo pogrešili
Property tax increase - povećanje poreza na imovinu - neka bude 1%, da ne bude prazno...
Home insurance - osiguranje stana - stavio sam broj koji mi je dao Claude - 150 evra godišnje
HOA fee - stambena zajednica (nije baš stambena zajednica, ali je najpribližnije našem slučaju) - 240 godišnje
Maintenance cost - troškovi održavanja - u teoriji oni iznose 1% godišnje
Home value appreciation - rast cene nekretnine - grubi prosek, uzevši dug period - 4%
Cost/insurance increase - 1% - da ne bude prazno
Selling closing costs - troškovi prodaje stana - ako ikada odlučimo da prodamo stan i uzmemo neki drugi/veći/lepši, šta god - neka bude isto kao za kupovinu 2.5%
Parametri za rentiranje
Monthly rental fee - mesečna kirija - 500 evra + 20 evra mesečno (da izjednačimo sa HOA fee)
Rental fee increase - povećanje cene kirije - 3% - ovo treba uzeti sa rezervom, jer, realno gledano, kirije ne skaču često stanarima koji su već u stanu, već kada novi stanar dođe, tada se povećava kirija (moje saznanje, promenite broj slobodni)
Renter's insurance - osiguranje zakupca/podstanara - nikad čuo da neko to ima - 0
Security deposit - deposit - 500 evra, u vrednosti jedne kirije
Upfront costs - jednokratni troškovi pri useljenju - neka budu 200 evra za sitnice
Parametri za investiranje
Average investment return - prosečan prinos na investiciju - 10% - OVO JE KLJUČAN I NAJBITNIJI PARAMETAR, i generalno parametar oko kojeg se pola ovog suba vrti. OVDE IDE S&P 500 ILI VWCE, ovaj parametar se odnosi na to koliko bi vaše učešće zarađivalo ako ne biste kupili stan.
Ostala tri parametra su direktno vezani za USA, tako da možemo da ih ignorišemo za naše potrebe. Iz kalkulacije sam izbacio povraćaj PDV i ostale stvari radi jednostavnost...
Rezultati?
Šta ovo znači?
>!Znači da je rentiranje značajno jeftinije svih 30 godina...!<
Napomena: brojeve koje ste dobili za kupovinu stana NISU rata kredita, već se odnosi na to koliko bi vas ukupno koštao stan u n-toj godini da ste ga tada prodali. Na srpskom: mesečni trošak za kupovinu u 10. godini iznosi 1,455 evra. To znači da, ako ste kupili stan, bio je u vašem vlasništvu 10 godina, i prodali ste ga u 10-toj godini, vas je to koštalo na mesečnom nivou 1,455 evra, uzevši u obzir sve troškove KAO I OPORTUNITETNI TROŠAK što svoje učešće NISTE INVESTIRALI NEGDE DRUGDE...
Deo analize poput: to je moj dom, mogu da ga uredim kako ja hoću, imam nešto svoje, kad sam podstanar neće stanodavac da me prijavi, komšije su mi loše i sve ostale pozitivne i negativne strane kupovine/rente ostavljam za komentare...
Šta vi mislite, da li biste i dalje kupili stan ili ga rentirali?