u/Milanche22

Pozdrav svima. Više puta sam čuo da ljudi uzimaju stambeni kredit kako bi kupili stan, koji onda izdaju i praktično kroz rentu isplaćuju taj stan.

Da li bi neko hteo i mogao malo da "razradi" ovu temu i objasni "matematiku" iza nje?

Da li je to uopšte moguće imajući u vidu visinu rente i stambene kredite koji su oko 6%?

I da li je pametnije pare "slupati" u kupovinu jednog stana, ili kupiti dva kroz kredit koji će se isplaćivati kroz izdavanje?

Hvala.

Pozdrav svima,

Mnogi ce se verovatno najeziti kada vide naslov teme, ali molim za malo strpljenja, jer po mom misljenju ova tema ima dosta veliki potencijal. Naravno ako ne odu u stranputicu.

Naime radi se o tome, da bih voleo da ovo bude, verovatno jedino mesto na srpskom internetu, gde bismo realno, racionalno, bez interesa i navijackog opredeljnja, pokusali, po mogucstvu sto argumentovanije, da razgovaramo o ovoj temi.

Dugo pratim desavanja oko nekretnina (povrsno) i ono sto sam primetio je da postoje dve ostro suprostavljene strane, jako ostrascene, verovatno zbog licnih interesa, koje ili maksimalno pljuju nekretnine kao investiciju i veruju da je sve ovo samo balon koji ce sigurno puci i ona koja smatra da su nekrenine sveti gral investiranja u Srbiji da ce uvek i neprekidno rasti i sve nas uciniti milionerima.

Licno sam na nekoj raskrsnici zivotnoj, gde gledam kojem "carstvu" da se priklonim. Opet sve ove dijametralno suprostavljene strane mi jako stvaraju konfuziju i prosto ceznem za nekim neutralnim i strucnim stavom po ovom pitanju.

Naravno, jasno mi je sve ono sto je prezvakano dosta puta. Da je nekretnina nelikvidna investicija, da nije pasivni prihod zbog odrzavanja, borbe sa izdavanjem itd... Da je u tom smisli investiranje u ETF daleko bolja opcija itd.. To sve vec znam i cuo sam dosta puta, ali i za jednu i za drugu stranu imam neke kontra-argumente. Ne zbog toga da bih nekome nesto protivurecio, vec prosto kao neku vrstu zabrinutosti da li je bas njihov stav ispravan da li smem da se ukrcam u taj voz.

Kada se prica o nekretninama u Srbiji, pre svega u Beogradu, uglavnom se koristi argument pranja para. Nezeleci da ulazim u neka politicka opredeljenja, ali u kontekstu ovoga, moje misljenje je da bi, ako je posledica visokih cena zapravno klasicno pranje para, cene posle smene ove vlasti, sto je opet prilicno zvesno u bliskoj buducnosti, mogle znacajno da padnu. To mislim prvo jer ce (nadam se) pranje para prestati. Drugo, jer ce oni koji ce osete ugrozenim padom ove vlasti, verovatno panicno poceti da prodaju, sto ce naravno po sistemu ponude i traznje izazvati inerciju, koja ce dovesti do panike i velikog pada cena, da ne kazem pucanja tog cuvenog balona.

Drugi argument za visoke cene je uglavnom kako su cene visoke jer u Srbiji nema druge alternative za investiranje novca i da je to parkiranje novca zbog inflacije. Ovo je nesto u sta sam ja verovao, dok nisam pre neki dan gledao nekog hrvatskog analiticara koji koristi isti argument za rast cena u Hrvatskoj. Dakle on tvrdi da je to zato sto Hrvati ne znaju za drugi vid investiranja. Hrvatska je u EU, investiranje je mnogo lakse (ako govorimo o berzi), nego iz Srbije. Verujem i da su procentualno dosta bolje edukovani finansijski od nas. Onda kako objasnjvamo to da oni slabo investiraju na berzi, a da pare ulazu u nekretnine i da su cene tih nekretnina visoke kao i kod nas? Slican argument sam cuo i za Nemce. Da procentualno dosta malo investiraju na berzu.

Onda taman pomislis, ok, to je to, nekretnine su prava stvar. To im je realna vrednost, i dalje ce rasti itd, a onda na komentare o nekom stanu u Mirijevu 4, vidis gomilu komnetara koji kazu kako za te pare mozes da kupis stan u Trstu, Valensiji, Lisabonu itd i kako su te cene potpuno sulude.

Onda malo prelistas instagram itd i stvarno pocnu da ti iskacu ponude za kuce u Toskani za 120 000 itd. Onda pomislis da si potpuno lud, da bi onda dobio komentare kako su to lazne objave i kako za te pare ne moze nista da se kupi itd...

Onda udjes malo da vidis stvne ponude i vidis da su cene povoljnije nego kod nas, a onda ti se jave ljudi da ti objasne da je to bez poreza, ove, one takse, trte-mrte itd. Onda opet malo listas forume i onda ti objasne kako u Spaniji masovno beskucnici upadaju u nepkretnosti i ti im ne mozes nista zbog nekog njihovog suludog zakona.

Sto se berze tice, mislim pre svega na americku berzu i cuveni s&p500, uglavnom idu argumenti kako berza prosecno dnosi 8% sto se od nekretnina ne mozes dobiti, kako s&p500 do osnivanja belezi na duzi vremenski period uvek rast i kako je to najsigurnija investicija. Onda ja pocnem da razmisljam o nekim drugim stvarima. Sve to jeste tacno, ali za sve ovo vreme Amerika je bila sila u usponu i poslednjih 50 godina prakticno jedina supersila na svetu koja je kontrolisala samostalno celu planetu. Poslednjih par decenija situacija je pocela dosta da se menja. I drugi zele mesto za stolom, pogotovo Kina koja je vec u nekim segmentima prestigla Ameriku i nema nameru da se zaustavi. Ja, koji nisam eknomista i ne razumem se previse u ekonomiju, se pitam sta ce biti sa tom Amerikom i njenom eknomijom, kao zemljom koja je najzaduzenija na svetu? Neki mi kazu pa oni kontrolisu svoju valutu, a to je svetska rezervna valuta, pa mogu da stampaju pare do besvesti. Ok, to je tacno, ali kako ce onda kontrolisati inflaciju i ako je plan da se njihov dug izvozi, dokle ce svet pristajati na tu igru, posebno ako se pojave neke alternative? To sve me jako zanima u kontekstu berze, jer dokle ce indeks s&p500 moci da raste ako se taj ekonomski balon pumpa? Onda malo uzmem da se informisem o nekim pokazateljima i dodjem recimo do toga da vidim sta je P/E ratio. Onda sagledam neke vodece kompanije u S&P500 i vidim da je svuda taj ratio daleko precenjen. Ok, razumem da to ne mora nista da znaci, jer se gleda i potencijalni profit u buducnost i vrednost same kompanije i svasta nesto, ali opet po mom misljenju u nekon trenutku ce taj ratio morati da se ujednaci i to bi moglo znaciti veliki pad berze (americke).

Sto se tice americke berze (tnx to Licne finansije), naucio sam osnove ulaganja i tehnike kako to uraditi. I kao sto svi znamo, pogovoto za nas iz Srbije koji ne zelimo da ulazemo preko domacih brokera, taj kanal za investiranje na recimo IBKR je jako uzan. Limitirani smo sa svih strana i samo zahvaljujuci velikom entuzijazmu pojedinih ljudi (tnx to Licne finansije), taj putic i dalje postoji. U kontekstu ovoga, pitam se sledece. Sta ce biti ako dodje do zaostravanja na relaciji Amerika-Evropa? I plus cinjenice da mi ne pripadamo ni jednom ni drugom? Dokle cemo preko Irske mocu da racunamo na sporazum o dvostrukom oporezivanju? Dokle ce Evropa uopste dozvoljavati trgovinu na americkoj berzi itd? Ok, znam da ovo sada zvuci malo fatalisticki, ali prosto zelim da sagledam sve aspekte. Kao neko ko je proziveo devedesete u Beogradu, jako dobro znam kako se od toga kako ce Slovenci da propadnu zbog naseg voca, dolazi do toga da se dele vekne hleda iz kamiona ljudima koji se tuku medjusobno, dolazi za vrlo kratko vreme i kako se ceo sistem koji je naizgled nedodirljiv, rusi kao kula od karata preko noci. Zbog svega toga bi mi jako znacilo kada bi neko pametniji od mene, mogao racionalno da sa ekonomskog aspekta izanalizira sve ovo, prevashodno tu dilemu ulaganja u berzu ili u nekretnine. Molim vas, da bar za sada ne pricamo o pokretanju biznisa i slicno, jer ovde pre svega zelim da vidim koje su dobre opcije za pasivne prihode ili bar delimicno pasivne (ako pricamo o nekretninama i izdavanju istih).