Bordeaux, Nantes, Rennes, Tours, Le Mans : j’ai comparé les 5 sur les chiffres DVF avant d’investir. La moins « cotée » ressort devant.
Je voulais départager cinq villes du grand Ouest pour un locatif, et j’en avais marre de comparer au feeling ou sur des articles qui datent. Je suis parti des DVF (ventes réellement signées, pas des prix d’annonce), des loyers de référence ANIL et de la démo INSEE. Voici ce que ça donne au prix médian d’un T2 de ~37 m², millésime 2024.
| Ville | Prix médian /m² | Renta brute | Prix sur 3 ans | Passoires (F+G) | Population (évol. 6 ans) |
|---|---|---|---|---|---|
| Le Mans | 1 905 € | 7,9 % | +4,8 % | 4 % | 146 k (+2,3 %) |
| Tours | 2 801 € | 6,1 % | −5,8 % | 6 % | 139 k (+2,6 %) |
| Nantes | 3 433 € | 5,2 % | −11,5 % | 6 % | 328 k (+5,9 %) |
| Rennes | 3 610 € | 5,1 % | −5,5 % | 6 % | 231 k (+6,5 %) |
| Bordeaux | 4 219 € | 4,8 % | −8,5 % | 6 % | 268 k (+5,3 %) |
Deux ou trois trucs qui m’ont surpris :
- Le Mans, la ville dont personne ne parle, sort devant sur la rentabilité brute (7,9 %) et c’est la seule des cinq dont les prix montent encore (+4,8 % sur 3 ans). Prix d’entrée à 1 905 €/m², le rendement suit.
- Bordeaux, la plus chère (4 219 €/m²), ferme la marche : 4,8 % brut et −8,5 % sur 3 ans. La ville reste agréable à vivre, mais pour du locatif pur les chiffres piquent.
- Rennes et Nantes se paient cher pour une démographie qui tient (+6,5 % et +5,9 % d’habitants sur 6 ans), mais la renta plafonne autour de 5 %.
Quelques garde-fous, parce que ces chiffres ne disent pas tout :
- La rentabilité affichée est brute : enlevez charges, vacance, taxe foncière et gestion, comptez plutôt 4-5 % net sur Le Mans, moins ailleurs.
- Les DVF ont un décalage (les ventes 2024 remontent début 2025), donc la tendance récente peut déjà avoir bougé.
- Une médiane de ville écrase tout : un T2 refait et un T2 à rénover à la même adresse n’ont pas le même rendement.
Transparence, pour rester clean avec la règle autopromo du sub : ces chiffres sortent d’un outil que je bricole pour ne pas refaire le tableur à chaque ville. Je ne colle pas le lien dans le post ; si ça intéresse quelqu’un je le file en commentaire. Je poste surtout parce que le comparatif m’a fait changer d’avis sur Le Mans.
Ma question pour vous : entre ces cinq, vous partez sur quoi, et qu’est-ce que je devrais regarder en plus de la renta brute et de la tendance ? Le taux de vacance réel ? La tension locative par quartier ? Je cherche à muscler la lecture.