Lohnt sich meine Ferienwohnung?
Bitte weder auf rechtliches, steuerliches, noch auf moralisches eingehen - danke. Fokus sollte auf Finanzen und auf dem eigenen Wohnkomfort liegen.
Ich wohne in einem abbezahlten Einfamilienhaus mit leer stehender Einliegerwohnung (55m2, 1xSchlafzimmer, Wohnküche, Badezimmer, Abstellraum, eigene Eingangstür direkt neben meiner eigenen Haustür) in touristischer Lage in Österreich.
Der Gedanke war, die Einliegerwohnung als Ferienwohnung über AirBnb (ABB) zu vermieten (rechtliches bereits geklärt). Falls das erfolgreich wäre (60 % Auslastung in meiner Region laut eingehender Recherche garantiert) und es mir spaß macht, könnte ich mir vorstellen das Dachgeschoss auszubauen und ebenso als Ferienwohnung vermieten (rechtlich ebenso geklärt).
Habe nun die letzten Monate damit verbracht die Einliegerwohnung wieder bewohnbar zu machen (Ausmalen, Kleinreparaturen, Möbiliert, Kleininventar nach und nach bei Angeboten erworben, Terrassenfliesen verlegen, Parkplatz schaffen, etc.).
Hab ganz am Anfang schonmal mittels einem Revenue Management Tool für ABB und unzähligen Gesprächen mit "Mitbewerbern" berechnet und bin damals zum Schluss gekommen, dass ich einerseits mehr mit Kurzzeitvermietung verdienen kann als mit regulärer Vermietung, und andererseits auch flexibler bin, wenn ich zum Beispiel an ausgewählten Tagen die Wohnung selbst für Familie und Freunde nutzen möchte.
Heute hab ich jetzt nochmal nachgerechnet und bin etwas schockiert vom Resultat:
- Annahme 365 Tage x 60 % Auslastung x 100 € pro Nacht (unterer Durchschnitt für meine Region und Wohnungstyp) = 21600 €
- Davon gehen 16 % an ABB, also in etwa -3500 € = 18100 €)
- Weiters fallen 10 % USt an, also bleiben netto = 16450 €
- Heizkosten, Wasser, Strom, Müll, Versicherung -2000 € = 14450 €
- Kleinmaterial (Bettwäsche, Geschirr, Seife, Kaffee, Essentials, Goodies) und Instandhaltung (Material und Arbeitszeit) - 4000 € = 10250 €
- Einkommensteuer im Spitzensteuersatz unter Berücksichtigung von Abschreibungen für Abnutzung wären ca 35 % also -3500 € = 7250 €
- Eigene Arbeitszeit für Verwaltung. & Turnover (Reinigung) bei einer durchschnittlichen Aufenthaltsdauer von 4 Tagen, wären das 55 Gästeparteien für die ich jeweils 3h Zeit Einplane (1h Verwaltung, 2h Putzen), mit 25 € netto Stundenlohn sind das rund 4000 € die mir theoretisch als Verdienst entgehen bzw die ich auch in meinem Hauptberuf verdienen könnte. Es bleiben jetzt also nur noch 3250 € im Jahr als echter "Gewinn" übrig.
Man könnte natürlich auch sagen, dass ich 165h im Jahr für 7250 € Arbeite, also mit der Ferienwohnung eigentlich einen besseren Nettostundenlohn habe, als in meinem Hauptberuf (43 € vs 25 €).
Aber andererseits könnte ich die Wohnung auch 6 bis 12 Monate möbiliert und eingerichtet fix vermieten. ABB Gebühr würde wegfallen, USt ebenso, da ich nach Österreichischem Steuerrecht somit gerade noch in die Kleinunternehmerregelung falle, Betriebskosten würden gleich bleiben, Kleinmaterial verschleiß wär niedriger, da man nur alle 6 bis 12 Monate nachkaufen muss, und der Mieter sich während des Aufenthaltes um alles kümmern muss, Abnutzung an Möbeln und Wohnung ist vermutlich ein Glücksspiel in welchem Szenario man da besser aussteigt, und eigene Arbeitszeit würde sich von 165h auf ca 20h pro Jahr reduzieren. Unter Berücksichtigung dieser Annahmen könnte ich auf einen Gewinn von ca 5000 € pro Jahr kommen, also 5500 € wenn ich meinen Stundenlohn nicht abziehe. Gleichzeitig ist das aber auch eine ziemlicher Einschnitt in meine Privatsphäre und Lebensqualität. Feriengäste sind nach 4 Tagen wieder weg, wärhend man einen Mieter 6-12 Monate auf der Backe hat. Dem Mieter kann man auch wesentlich weniger "verbieten" als einem Feriengast, gerade im Bezug auf Parties, unangemeldete Gäste/Besucher, Rauchen am Grundstück, etc.
Beim Ferienwohnungsmodell wäre eventuell interessant, dass man über den Preis pro Nacht und Mindestaufenthaltsdauer in Richtung Gewinn pro Arbeitsstunde optimieren kann, statt herkömmglich nach Gesamtgewinn zu optimieren. Hat diesbezüglich jemand Erfahrungen?
Ich bin generell über jede Meinung und jede Erfahrung froh, die mir dabei helfen könnte eine Entscheidung zu treffen. Danke!