Mutuo + Airbnb da iscritto AIRE
Situazione attuale: M29, vivo e lavoro in Svizzera, RAL sopra i 100k CHF, affitto basso (poco più di 1200 CHF/mese). Torno spesso in Italia (circa dalle 60 alle 100 notti l'anno principalmente nei weekend) nella città in Nord Italia in cui sono cresciuto, per vedere la mia ragazza (che ci vivrà ancora per i prossimi 4 anni per motivi di studio), la famiglia e gli amici storici. La maggior parte delle volte in Italia dormiamo dai nostri genitori e ogni tanto in hotel/Airbnb, ma la cosa ovviamente mi sta pesando, vorrei un posto nostro non solo in svizzera ma anche quando torno in Italia, per avere più indipendenza senza dover spendere soldi ogni volta.
Sono iscritto AIRE e ho scoperto che comprando nel mio vecchio comune di residenza avrei l'agevolazione di acquisto sulla prima casa senza dover spostare la residenza entro 18 mesi. Comprare un immobile solo per usarlo meno di 100 notti l'anno però mi sembra uno spreco, quindi l'idea è diventata di comprare un appartamento in zona relativamente strategica e affittarlo su Airbnb in mia assenza nel modo più automatizzato possibile, ovvero self check-in con smart lock, pulizie/cambio biancheria affidate a un'impresa esterna, tariffa dinamica automatica, calendario e messaggi di check-in/check-out automatici, invio automatico dei documenti ecc. Per le emergenze avrei famiglia sul posto, che ha comunque anni di esperienza in gestione di affitti brevi, ovviamente dietro compenso da parte mia.
L'obiettivo non sarebbe guadagnarci ma coprire la rata del mutuo. Ho trovato un bilocale di circa 60 mq vicino alla stazione, con attività Airbnb già avviata, a circa 180k. Ho già parlato con alcune banche e ne ho trovata una disponibile a finanziare l'80% del valore nonostante la mia residenza estera con un tasso intorno al 3%; la rata quindi sarebbe indicativamente intorno ai 600-650€/mese a 30 anni.
Quando utilizzerei l'appartamento bloccherei in anticipo le date in cui sono sicuro di tornare e pagherei il costo delle pulizie ogni volta che libero l'appartamento.
Al momento ho circa 60k CHF di patrimonio divisi in 45k liquidità e 15k in investimenti con strategia return stacking (azionario/oro/MF/bond). La mia capacità di risparmio attuale è di almeno 20k CHF annuali stando conservativi, molto più probabilmente 25k/30k. Il mio stipendio viene adeguato almeno all'inflazione ogni anno e non prevedo di tornare in Italia o cambiare almeno per i prossimi 4/5 anni. L'idea sarebbe, se necessario, di liquidare gli investimenti per l'acquisto, dato che non pagherei capital gain, e da lì procedere negli anni successivi a reinvestire con PAC sugli stessi ETF.
La domanda è quindi: ha senso la mia strategia? C'è per caso un'alternativa più sensata che non sto prendendo in considerazione?
Ho un po' di preoccupazione per l'opportunity cost del non investire la cifra per l'anticipo nell'azionario+diversificatori (in termini di rendita futura), così come il fatto che l'immobiliare, peggio ancora se adibito ad Airbnb, venga considerato come un'irrazionalità finanziaria ed un modo praticamente per buttare via i soldi ed avere rendita praticamente nulla.
D'altro canto, se non acquistassi alcun immobile avrei costantemente la situazione di pesantezza attuale con il costo degli eventualibsoggiorni fuori porta. Avevo considerato anche di acquistare un immobile più economico e più periferico; se non lo sfruttassi per Airbnb il costo sarebbe però più significativo, mentre se lo adibissi ad Airbnb avrei più problemi ad occuparlo a causa della posizione, specialmente nelle date infrasettimanali. Affitto a lungo termine o transitorio non avrebbe senso perché non potrei utilizzarlo quando torno.