Førstegangskøber - hjælp mig med at vælge boliglån
Jeg køber ejerlejlighed i København alene, overtagelse 1. november. Lånebehov ca. 2,76 mio., belåningsprocent 75. Førstegangskøber, så jeg har læst bunker af papirer og vil gerne have nogle flere øjne på det.
Her er tre tilbud, jeg har fået fra bankrådgiveren i Jyske Bank, alle med afdrag:
Jyske Fastrente 5 %
- Hovedstol 2.787.000, kurs 98,99 (obligationslån)
- Bidrag 0,5326 %, udlånsrente 5,5326 %
- ÅOP efter skat 4,32
Jyske Rentetilpasning F5
- Hovedstol 2.757.700, kurs 90,37 (kontantlån)
- Basisrente 3,5918 % + tillæg 0,7423 % = 4,3342 %
- ÅOP efter skat 3,36
Jyske Renteloft CIBOR3
- Hovedstol 2.764.000, kurs 100 (bankboliglån)
- Basisrente 2,2833 % + rentetillæg 1,31 % = 3,5933 %
- Loft på 4,00 % over basisrenten, genfastsættelse 01.07.2032
- ÅOP efter skat 2,76
Det, jeg er kommet frem til:
Når jeg bare kigger på tallene, som de er i dag, så er renteloftets absolut maksimale kunderente er 4,00 + 1,31 = 5,31 %. Fastrentelånets er 5,5326 %. Så frem til midten af 2032 burde renteloftet ikke blive dyrere end fastrentelånet. Og lige nu er det 1,94 procentpoint billigere.
Jeg regner med at bo der mindst ti år. Loftet dækker de første knap seks, så de sidste fire er uden loft, og det kan jeg godt leve med. Renteloftet kan indfries til kurs 100 med fem bankdages varsel (mod et ubetydeligt gebyr), så jeg kan altid hoppe over i et fastforrentet lån, hvis renten falder markant.
Det, jeg er bange for:
De 1,31 % i bidrag er bankens egen pris på et bankboliglån, ikke en realkreditbidragssats. Jeg har spurgt ind til stigninger, og rådgiveren har sagt at den kan ændres (læs: gå op). Og tillægget skal kun stige 0,22 procentpoint (til over 1,5326 %) før renteloftets worst case bliver dyrere end fastrentelånet. Det er ikke ret meget. Men der findes ingen offentlig tidsserie for bankernes marginer på bankboliglån, så jeg aner ikke, hvad jeg realistisk skal forvente.
Er der nogen her, der har haft et Jyske Renteloft eller Prioritet+ i flere år? Er rentetillægget blevet hævet undervejs, og i så fald hvor meget og hvor ofte?
Stil endelig spørgsmål hvis der er noget relevant jeg ikke har fået nævnt