Je réfléchis à l'achat de ma résidence principale, sans urgence particulière : je peux acheter maintenant comme attendre plusieurs années, disons jusqu'à 5 ans.

Actuellement, mon courtier estime que je pourrais obtenir un crédit autour de 3,2 % sur 25 ans.

Au départ, je me demandais simplement s'il valait mieux acheter maintenant ou attendre une éventuelle baisse des taux. Mais je me demande finalement si le raisonnement ne peut pas être poussé plus loin :

est-ce qu'une période de taux relativement élevés n'est pas justement une bonne période pour acheter, à condition d'être capable de négocier fortement le prix du bien ?

Mon raisonnement est le suivant.

Quand les taux sont élevés, la capacité d'emprunt des ménages diminue. Il y a donc potentiellement moins d'acheteurs solvables et moins de concurrence sur certains biens. Les vendeurs peuvent alors avoir davantage de difficultés à vendre et être plus disposés à accepter une négociation importante.

À l'inverse, avec des taux très faibles, par exemple 1 %, beaucoup plus d'acheteurs peuvent financer le même bien. La concurrence augmente et les vendeurs ont potentiellement beaucoup moins besoin de négocier.

Dans cette logique, une stratégie pourrait être :

1. Acheter pendant une période de taux élevés.
Profiter d'un marché moins favorable aux vendeurs pour négocier fortement le prix d'achat.

2. Accepter temporairement un crédit relativement cher.
Par exemple 3,2 % aujourd'hui.

3. Si les taux baissent fortement quelques années plus tard, renégocier ou faire racheter le crédit.

On aurait alors potentiellement cumulé deux avantages :

• avoir acheté le bien moins cher grâce à une meilleure négociation ;
• puis réduire ensuite le coût du financement grâce à une baisse des taux.

C'est ce que je vois comme une sorte de scénario "jackpot" : prix d'achat négocié dans un marché difficile + taux renégocié plus tard lorsque les conditions de crédit deviennent meilleures.

Et si les taux ne baissent jamais ?

• s'ils restent stables, j'ai quand même acheté plusieurs années plus tôt ;
• s'ils augmentent, j'ai sécurisé mon crédit au taux actuel ;
• s'ils baissent, je peux éventuellement renégocier.

Cela me donne donc l'impression qu'il peut exister une asymétrie intéressante en faveur de l'acheteur qui dispose d'une bonne capacité financière et qui n'est pas obligé d'acheter rapidement.

Évidemment, je vois plusieurs limites possibles :

• les prix immobiliers ne baissent pas nécessairement autant que la hausse des taux ;
• tous les vendeurs ne sont pas contraints de vendre ;
• une renégociation de crédit a un coût et n'est intéressante qu'à partir d'un certain écart de taux ;
• rien ne garantit que les taux redescendront fortement ;
• il faut également prendre en compte les frais de notaire, intérêts payés pendant les premières années, entretien, taxe foncière, etc.

Mais malgré cela, je me demande :

Pour un acheteur avec une bonne capacité financière, beaucoup de temps devant lui et la possibilité de faire des offres agressives, est-ce qu'une période de taux élevés peut finalement être une meilleure période d'achat qu'une période de taux très bas ?

Et surtout : qu'est-ce qui cloche éventuellement dans le raisonnement "j'achète moins cher quand le crédit est cher, puis je renégocie mon crédit si les taux baissent" ?

Je cherche surtout des arguments qui pourraient invalider ou nuancer cette stratégie.

Bonjour,

J’aimerais avoir des avis extérieurs sur un choix immobilier que j’ai beaucoup de mal à trancher.

Ma question n’est pas tellement de savoir si une banque acceptera de me financer, mais plutôt jusqu’où il est raisonnable d’aller dans son budget immobilier lorsqu’on a le choix entre une maison qui répond largement à ses besoins et une maison plus chère, plus grande, mais qui plaît davantage.

Ma situation

J’ai 38 ans, je suis célibataire, sans enfant et chirurgien-dentiste, avec des revenus professionnels qui tournent actuellement autour de 150 000 à 200 000 € par an avant impôt sur le revenu.

J’ai acheté mon appartement il y a environ 10 ans pour 195 000 €, avec un crédit sur 15 ans à 1,35 %. Il me reste environ 5 ans de crédit, avec une mensualité d’environ 1 250 €/mois.

L’appartement fait 75 m².

Je souhaite maintenant passer à une maison, principalement pour gagner en calme, en espace et en indépendance. La vie en copropriété me plaît de moins en moins : voisin du dessus, bruits et passages dans les parties communes, etc.

Donc ma décision de quitter à terme l’appartement est quasiment prise. Mon interrogation porte plutôt sur le niveau de maison que je dois viser.

Un niveau de vie très inférieur à mes revenus

C’est probablement un élément important pour comprendre mon hésitation.

Malgré mes revenus, j’ai toujours eu un train de vie assez faible, sans particulièrement chercher à me priver.

En dehors de ma mensualité immobilière actuelle de 1 250 €, je pense dépenser environ 1 500 € par mois maximum pour l'ensemble de mes dépenses courantes.

Je pars peu en vacances, mes loisirs ne coûtent pas très cher, je ne suis pas particulièrement intéressé par les voitures coûteuses, les vêtements, les restaurants ou d'autres signes extérieurs de niveau de vie.

Et surtout, je ne ressens pas cela comme une privation. C’est simplement ma manière de vivre.

Pour le dire autrement, si quelqu’un me rencontrait sans connaître ma profession ou mes revenus, je ne pense pas qu’il imaginerait particulièrement que j’ai un niveau de revenus élevé.

Cette faible dépense me permet actuellement d’investir environ 5 000 € par mois en DCA.

À 38 ans, j’ai ainsi constitué environ 450 000 € de patrimoine financier, et mon patrimoine global approche aujourd’hui 1 million d’euros en intégrant notamment l’immobilier.

Je donne ces chiffres uniquement pour situer le problème : la question n’est pas vraiment de savoir si je peux acheter plus cher, mais si j’ai une bonne raison de le faire.

Les deux options entre lesquelles j’hésite

Option 1 : une maison plus raisonnable

Continuer mes recherches avec un budget d’environ 450 000 à 500 000 €.

Dans mon secteur, cela pourrait correspondre à une maison d’environ 130 à 160 m².

Pour une personne seule, ce serait déjà très confortable et cela répondrait largement à mon besoin initial : quitter la copropriété, avoir davantage de calme, de l’espace, un jardin, un garage, etc.

Cela correspondrait aussi davantage à la mensualité que j’avais initialement en tête, autour de 2 500 €/mois, et me permettrait de conserver une très forte capacité d’épargne.

Option 2 : la maison qui me plaît actuellement

J’ai repéré une maison affichée 600 000 €, d’environ 185 m², qui me plaît particulièrement.

Elle coche beaucoup de cases et me plaît davantage que les maisons que je regarde habituellement.

Mais objectivement, 185 m² pour une personne seule, c’est probablement surdimensionné. Je ne peux pas vraiment dire que j’ai besoin d'autant d'espace.

Selon le prix final, l’apport, le taux obtenu, etc., je pourrais me retrouver avec une mensualité de l’ordre de 3 000 à 3 500 €/mois, sur 25 ans.

Et il faut évidemment ajouter les coûts associés à une maison plus grande : énergie, taxe foncière, assurance, entretien, jardin, réparations, etc.

C’est là que se situe mon vrai problème

Je peux assumer les deux scénarios si on raisonne taux d'endettement.

Mais je suis habitué depuis des années à consacrer une grosse partie de mes revenus à l’épargne et à l’investissement plutôt qu’à augmenter mon niveau de vie.

Passer d’un logement à 1 250 €/mois à une maison qui pourrait me coûter 3 000 ou 3 500 €/mois de crédit, plus son entretien, représente donc un changement assez radical dans ma manière de vivre.

Ce qui me gêne le plus n’est d’ailleurs pas tellement le montant de la mensualité en lui-même : c’est son coût d’opportunité et la diminution de ma capacité d’épargne.

Aujourd’hui, je peux investir environ 5 000 €/mois presque naturellement.

Avec une maison à 600 k€, ce montant diminuerait probablement de manière importante. Je continuerais évidemment à épargner, mais beaucoup moins.

D’un côté, je me dis que j’ai déjà constitué un patrimoine important à 38 ans, que mes revenus me permettent ce type d’achat et que l’argent est aussi fait pour améliorer sa qualité de vie.

Une résidence principale est également un bien dont on profite tous les jours, potentiellement pendant plusieurs décennies. Ce n’est donc peut-être pas absurde d'y consacrer beaucoup d'argent si elle apporte réellement quelque chose.

Mais de l’autre côté, je me demande si je ne suis pas simplement en train de tomber dans une forme d’inflation du niveau de vie.

Une maison de 130 ou 150 m² à 450–500 k€ répondrait déjà très largement à mes besoins.

Est-ce que les 100 à 150 k€ supplémentaires, une mensualité sensiblement plus élevée et des frais d’entretien supérieurs vont réellement m’apporter suffisamment de confort ou de satisfaction pour justifier cette différence ?

C’est précisément ce que j’ai du mal à évaluer.

Mon véritable questionnement

Mon choix est donc plutôt entre :

1. Acheter une maison autour de 450–500 k€, de 130 à 160 m², qui correspond probablement davantage à mes besoins réels et me permet de conserver une capacité d’épargne très importante ;

ou

2. Me permettre la "maison de dentiste" autour de 600 k€ et 185 m², objectivement probablement trop grande pour moi seul, mais qui me plaît nettement davantage, en acceptant de réduire sensiblement ma capacité d’investissement.

Je suis conscient que ma situation financière est assez particulière et je ne cherche pas nécessairement des témoignages de personnes ayant exactement les mêmes revenus ou le même patrimoine.

Ce qui m’intéresse surtout, c’est votre manière de raisonner sur cet arbitrage, quelle que soit votre situation financière.

Comment faites-vous la différence entre une dépense qui améliore réellement votre qualité de vie et une simple montée en gamme parce que vous avez les moyens de vous l’offrir ?

Ou est-ce qu’une résidence principale fait justement partie des postes pour lesquels il peut être rationnel de dépasser largement ses besoins stricts, dès lors que cela reste financièrement confortable ?