u/ClueNo4126

Hallo liebe Reddit Community,

ich bin M36, habe eine Familie gegründet und träume – so wie viele hier – vom Eigenheim. Als Oberarzt auf der Intensivstation und Notarzt gehöre ich rein statistisch zu den Besserverdiern, aber das, was ich in den letzten Monaten auf dem Kärntner Immobilienmarkt (Raum Klagenfurt) erlebt habe, hat mich komplett schockiert und demotiviert.

Die Themen sind Maklerniveau, Provisionen und fehlende Haftung. Unten sind meine Vorschläge angegeben. Hier sind ein paar konkrete Erlebnisse aus jüngster Zeit:

Der Grundstückskauf (Japanknöterich-Falle): Grundstück in Klagenfurt (ca. 550 m², 300k €) von einer Immofirma/Makler erworben. Vorher alles geprüft, direkte Fragen zu Bodenproblemen wurden verneint. Im Mai kam heraus: Über 80% der Fläche ist massiv mit Japanischem Staudenknöterich verseucht (Gutachterin: erhebliche Auswirkungen auf die Nutzbarkeit und wirtschaftliche Folgen). Auf Nachfrage hieß es „nie gewusst“ – obwohl es eine umfangreiche Fotodokumentation von Nachbarn & mehrere Zeugenaussagen gibt, dass die Makler selbst jahrelang dagegen gekämpft haben. Ergebnis: Kaufvertrag-Rücktritt trotz Anwaltskosten von rund 8.000 € und enormem Stress.

Fragwürdige Hausschätzungen: Für eine familieninterne Ablöse wurde eine "erfahrene Immobilientreuhandkanzlei" eingeschaltet (eng verknüpft mit gerichtlichen Sachverständigen). Das renovierungsbedürftige Haus (Baujahr 1940, massiver Dachschaden, alte Ölheizung, Feuchtigkeitprobleme) wurde schöngeredet und auf Baujahr 2000 eingestuft. Reparaturkosten wurden auf schlappe 15k geschätzt. Ein unabhängiger Bausachverständiger (von mir bestellt und bezahlt) kam auf über 160k Sanierungsbedarf-akut! zu erledigen. Gleichzeitig wollte der Makler das Objekt als Doppelmakler mit einer saftigen Extra-Provision weitervermarkten.

Doppelmakler-Falle für eine junge Mutter: Eine gute Freundin (alleinerziehende Ärztin in Scheidung) verkauft ihre Wohnung über einen Makler. Trotz schriftlicher Info über einen beschädigten Parkettboden wurde dies nach ihrer Darstellung gegenüber dem Käufer nicht entsprechend kommuniziert. Jetzt wird sie wegen angeblicher Arglist geklagt (7k Parketboden-Schaden). Der Makler hat seine 19,5k Provision nach 3 Tagen Inseratdauer bereits kassiert, reagiert auf keine Anrufe mehr und fühlt sich nicht verantwortlich. Das Geld ist auf dem Treuhandkonto wegen in Rahmen des Konfliktes eingefroren, sie musste ihr Auto verkaufen, um die aktuell Anwaltskosten zu stemmen.

Fachliche Inkompetenz bei Besichtigungen: Maklerin weiß nicht mal den Unterschied zwischen 2- und 3-fach-Verglasung, verlangt aber für die Vermittlung stolze 33k Provision. Bei einem anderen Haus mit offensichtlichem Feuchteschaden an Dach und Fassade meint der Makler: „Das ist nix, einfach übermalen, wie neu.“

Das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung: In Österreich laufen die Mehrheit der Haus- und Wohnungsverkäufe - Willhaben/Immoscout über Makler. Wenn ich sehe, dass manche Makler durch KI-generierte Exposés monatlich 30k–40k Netto-Provisionen erwirtschaften (die Zahlen kenne ich aus dem Privatkreis), stellt sich mir als Anästhesist und Notarzt eine Sinnfrage. Ich gehöre sicherlich nicht zu den Menschen, die sich über niedrige Einkommen beklagen können und will hier transparent sein: arbeite auf der ICU mit extremer Verantwortung und tagsüber verdiene ich 52 € brutto pro Stunde (inkl. Zulagen, dabei werden die ÜS höher bewertet), als Notarzt selbständig unter der Woche für 56e brutto pro Stunde (inkl. Nachtdienste) und am Wochenende selbständig für 70e brutto pro Stunde (inkl. Nachtdienste) und soll für manche Maklerleistung, die buchstäblich aus drei Tagen "Exposé reinkopieren" besteht, mein halbes Jahresgehalt an Provisionen abdrücken? Das passt absolut nicht zusammen.

Meine Vorschläge / Konsequenzen:

1.) Provisions-Deckelung & Zahler-Prinzip: Die Provision sollte ausschließlich vom Verkäufer getragen werden oder drastisch gedeckelt werden - 3,6 % (inkl. USt.) vom Käufer sind bei aktuellen Immobilienpreisen absurd viel Geld für eine reine Vermittlungsleistung. Die Politik redet die ganze Zeit schön wie man für junge Familien den Wohntraum leistbarer machen will - HIER ist konkreter Ansatzpunkt!

2.) Haftung für Makler: Wenn ein Makler fünfstellige Beträge einstreicht, darf er sich nicht aus der Verantwortung stehlen. In meinem Beruf würde so ein Behandlungsfehler zu harten Konsequenzen führen – warum dürfen Makler grob fahrlässig oder arglistig handeln? Wenn ein Makler seine gesetzlichen Sorgfalts- und Aufklärungspflichten verletzt, stellt sich für mich die Frage ob die derzeitigen Haftungs-und Sanktionsmöglichkeiten ausreichend sind.

FAZIT: Wie seht ihr das? Es geht mir weniger um „alle Makler sind schlecht“ --> Es geht mir um die Frage, ob Leistung, Provision und Verantwortung im österreichischen Immobiliengeschäft noch in einem vernünftigen Verhältnis stehen. Ist das derzeitige System in Österreich fair-besonders für junge Familien? Habt ihr ähnliche Erfahrungen gemacht oder bin ich einfach in eine unglückliche Pechsträhne geraten?

Hallo Leute,

ich brauche eure Meinung. Innerhalb der Familie wurde eine Hausschätzung durchgeführt.

Hintergrund: Die Schwiegermutter wohnt alleine im Haus (Baujahr 1940, Sanierung im Jahr 2000 - Strom, Wasser, Hausdrainage, 10 cm Dämmung mit Steinwolle, Holzdielenboden, Badezimmer, WC plus dazu neue Doppelgarage und Zubau mit Wohnzimmer und 2 x Schlafzimmer, Garten mit Privatsphäre). Es gibt 3 Kinder: meine Frau plus 2 Brüder, die in anderem Bundesland wohnen und voraussichtlich dort bleiben werden. Letztes Jahr haben wir mit der Frau bereits Wunsch geäußert: wir würden das Haus übernehmen und beide Brüder (in dem Fall 2/3 des Preises) auszahlen.

Die Schwiegermutter wollte, dass das Haus gut bewertet wird und keiner von Kinder benachteiligt wird. Nun hat die Schwiegemutter das Haus über einen Immobilienmakler schätzen lassen. Bodenwert + Objektwert (Neubau minus Alterswertminderung & Reparaturbedarf bei schwerer Mängel). Prinzipiell wird dabei Gesamtnutzungsdauer auf 80 Jahre geschätzt.

Zusammenfassend ist beim Makler ein Preis von 482k rausgekommen (Raum Klagenfurt Stadt: 144m2 mit Doppelgarage und 635m2 Grund - insgesamt gute Lage). Davon wurde auch Wertminderung infolge Mängel auf 15k geschätzt.

Da ich mich selber mit Renovierungen und Bau bereits nicht so schlecht auskennne, habe ich eden Eindruck bekommen, dass sich der Makler dabei sehr oberflächlich das Haus angeschaut hat: viele grobe Mängel sind einfach ignoriert oder nicht erkannt worden.

Deswegen habe ich einen Bausachverständiger geholt: es wurden Mängel von 155k festgestellt:

1.) Doppelgaragendecke als Flachdach undicht Feuchsschäden eindeutig sichtbar - es wurden auch Messungen durchgeführt - akute Sanierung notwendig.

2.) Doppelfenster noch aus dem 2. Weltkrieg (bereits 86 Jahre alt) mit zusätzlicher Feuchtschäden, da auch fehlende Laibungsdämmung im Außenbereich - als grober/ totaler Mangel geschätzt.

3.) Dacheindeckung Eternit vor 26 Jahren erneuert, jedoch schlecht durchgeführt mit inkompletter / falsch gemachter Dampfsperre (sieht man in 2 Räumen als auffällige gelb-braune Flecken an der Decke) - die Eternitplatten sind bereits jetzt in sehr schlechtem Zustand und werden laut Bausachverständiger noch max. 5 Jahre halten und sind als großer Mangel bewertet worden

Die Dampfsperre darf nicht ignoriert werden und muss natürlich akut gewechselt werden. Dabei kan man nicht beurteilen ob die Unterkonstruktion noch in Ordnung ist (Dachstuhl auch 86 Jahre alt). Auf jeden Fall muss man alles aufmachen, von außen und von innen, und neu machen.

4.) Solaranlage kaputt

5.) Ölheizung 26 Jahre alt (geht nun jedes Jahr kaputt) und laut Bausachverständiger am Ende ihres Lebensdauers --- Umstieg auf Pellets empfohlen, da das Haus energetisch nicht ausreichend saniert ist.

Fazit: mit Bodenbewertung bin einverstanden (Objektive Daten vom Register seit letztem Jahr aus dieser Gegend - finde fair), mit Objektbewertung des Maklers jedoch nicht: da bin sehr enttäuscht - die Objektbesichtigung wurde sehr schlampig und oberflächlich durchgeführt, auch auf Papier wurde "belohnt wie super alles ist": zum Beispiel das Dach ist neu gemacht worden und sogar als Kaltdach und es gibt zusätzlich eine Solaranlage (die bereits alt ist und seit mehrerer Jahren defekt) und die wurde überhaupt nicht überprüft. Offensichtliche Feuchtschäden, die auch ein Laie von 20 m sehen würde, wurden einfach ignoriert. Am Haus ist einiges zu machen: Investitionen meinerseits von 400k realistisch geschätzt und man hat trotzdem das Haus aus dem Jahr 1940.

Bewertung Makler: 482k inkl. zusätzlicher Marktanpassung 10% Objekt und Bodenwert als gute Lage

Bewertung Bausachverständiger: 297k - Marktanpassung als Objekt in guter Lage gilt für ihm auch nicht - ein Objekt pro m2 kostet am See gleich viel so wie in der Pampa.

Interessanterweise verrechnen die Makler auch eine Hausschätzung als Arbeit sehr hoch. Bin als Notarzt auf selbständiger Basis tätig mit Stundensatz von 57e brutto/Stunde unter der Woche (Stand: Rotes Kreuz Kärnten, Jahr 2026) und bin prinzipiell zufrieden damit, jedoch verrechnet ein Makler für so was 250e brutto/Stunde. Brutal für so eine Arbeit, die auch mein 16-jähriger Neffe besser machen könnte.

Frage an euch:

Habt's ihr auch solche Erfahrungen mit großen Differenzen gehabt: Makler vs. Bausachverständiger bei der Hausbewertung innerhalb der Familie gehabt und wie seids ihr in der Familie zu Recht gekommen/wie waren eure Kompromisse? In meiner Interesse sind natürlich auch normale Verhältnisse innerhalb der Familie.