Comment une RP en IDF est elle rentable ?
Voilà ma situation.
J'ai actuellement 100 k€ d'apport et un patrimoine d'environ 300 k€. Avec mon salaire, les banques sont prêtes à me financer autour de 200 k€.
Aujourd'hui, je loue un T2 de 39 m² en plein Paris pour 1 050 €/mois. Mon propriétaire n'a pas augmenté le loyer depuis près de 10 ans, et l'appartement est une passoire thermique.
Je dois également assumer financièrement ma femme, qui ne travaille pas encore et ne devrait pas travailler pendant environ deux ans (elle gagnera le SMIC).
Nous prévoyons aussi d'avoir un enfant d'ici 10 à 12 ans.
Le problème, c'est que si j'achète un T2 en Île-de-France (par exemple à Nogent-sur-Marne) autour de 200 k€, je risque de devoir le revendre lorsque nous aurons un enfant. À l'inverse, si j'achète un T3, les mensualités, les charges de copropriété, la taxe foncière, etc., vont pratiquement absorber toute ma capacité d'épargne. Sur beaucoup de T3, on est facilement à 2 000 € de charges annuelles de copropriété, auxquels il faut ajouter la taxe foncière. Rien que ces frais représentent déjà plusieurs mois de mon loyer actuel, alors que j'habiterais plus loin de Paris. Sans compter les frais de notaire et d'agence. Le seul moyen ce serait de louer la deuxième chambre à un étudiant pour avoir plus d'argent.
Autre élément : je cherche activement un meilleur poste, mais sans succès pour le moment. Si je ne trouve vraiment rien, je pourrais être amené à déménager pour le travail.
À côté de ça, ma femme possède une maison entièrement payée à Fuerteventura. Et en cas de gros coup dur, mes parents ont un T2 en location à environ 40 minutes de train de Paris, ou je pourrais retourner vivre chez eux (1 heure de trajet), même si ce serait vraiment une solution de dernier recours.
Du coup, je me demande quelle est la meilleure stratégie :
- rester locataire, profiter de ce loyer très avantageux et investir au maximum en bourse ;
- ou acheter pour avoir la sécurité d'être propriétaire, mais au prix d'une capacité d'épargne bien plus faible ?
Pour donner un peu de contexte, j'avais visité l'an dernier à Noisy-le-Grand et Champs-sur-Marne, et les prix semblent avoir baissé d'environ 6 % sur un an.
Enfin, voici l'évolution de mon patrimoine :
- Juillet 2021 : 44 k€
- Juillet 2022 : 116 k€
- Juillet 2023 : 128 k€
- Juillet 2024 : 212 k€
- Juillet 2025 : 353 k€
- Juillet 2026 : 331 k€
Mon salaire, lui, n'a pas évolué depuis janvier 2023 je bosse dans une PME éclaté qui sort de redressement judiciaire.
C'est d'ailleurs pour cette raison que je cherche à changer d'emploi. Avant, je n'avais pas ma femme à charge et je partageais systématiquement le loyer avec mes compagnes, ce qui me permettait d'épargner près de 70 % de mes revenus.