u/WanTapWanda

Guten Abend,

Ich versuche mich kurz zu halten!

Habe die Möglichkeit über Umschuldung bzw. gemischte Schenkung das MFH meines Vaters zu übernehmen.

TL;DR er hat einige schlechte Entscheidungen getroffen und war wohl mit der Situation überfordert. Jetzt wäre meine Chance es besser zu machen.

Derzeit lebe nur ich im Haus bzw einer Wohnung (Zustand nicht vermietungsfähig). Mein Papa+Freundin würde im EG eine altersgerechte Wohnung bekommen, er wäre schuldenfrei und beide würden mich vorerst mit Mietzahlungen unterstützen.

Einige Eckdaten:

-1937 gebaut, Reihenmittelhaus in A Lage

-3 WE, davon 2 Vollgeschosse mit 62 qm 2 ZKB, Dachgeschoss 3 ZKB Maisonette mit etwa 75 qm

-Sanierungsstau auf Oberkante, es muss alles gemacht werden, Ziel ist EH55 WPB (Energieberater schon an Board)

-Marktwert derzeit ca. 450k steigend

-Restschuld 210k, Sanierungsvolumen KfW 261 ~300k, 40k Kosten nicht förderfähig. In Summe 550k zu etwa 4,3% 10J ZB. Macht etwa 35k (Zinsen + 2% Tilgung) p.a.

-zu erwartende Miete 15 Euro/qm, ggf mehr. Macht etwa 36k kalt p.a.

Ich plane dann voll zu vermieten. Alternativ würde ich das Dachgeschoss nehmen und ~1500 Euro zur Seite legen. Falls nein, wenn ich also eine neue Wohnung suche, wäre ich bereit 100-200 Euro pro Monat für das Haus beiseite zu legen.

Bruttomietrendite wäre dann bei etwa 6,5%.

Ich selbst habe über diverse Anlagen ca. 40k erspartes. Davon 17k sofort verfügbar. Da es auch mein Notgroschen ist, möchte ich da ungern ran außer für Vorauszahlungen sowie Notar/Grundbuch. Derzeitiges Einkommen liegt auf 90% Vertrag bei ca. 3200€-3400€ Netto. Am nächstem Jahr durch TV Erhöhung um ca. 250€ netto. Sparrate ohne Miete (500 Euro) aktuell bei 1200 Euro.

Moin,

ich versuche mich so kurz wie möglich zu halten.
Plane gerade Kernsanierung für einen Altbau, Reihenmittelhaus mit 3WE, zum EH55 WPB mit KfW 261.

Laut B-Plan darf ich die Bude nach hinten in den Garten verlängern.
Somit wären auf dem Papier 80m², statt 60m² Wohnfläche möglich für jede Einheit.
Die beiden Zimmer zum Garten raus, würden einfach länger werden bei gleichem Schnitt.
Wir nehmen jetzt mal an, dass dieser Part problemlos funktioniert für meine eigentliche Frage.

Ich habe hier schon ein paar mal gelesen, dass Leute den Anbau bei KfW 261 gleich mitmachen. Also bei KfW Hotline angerufen und nachgefragt. "Jo kannste alles fördern lassen"... also jetzt for real ich würde auf das komplette Vorhaben in meinem Fall 25% Tilgungszuschuss bekommen? Sämtliche Planungskosten, Baukosten, Lohnkosten etc. ausgeschlossen Wandfarbe und Fußbodenbelag?!

Es klingt tatsächlich zu schön um wahr zu sein.
Am Telefon sagte man mir, ist alles mit drin, weil es zur Gebäudehülle gehört.
Aber for real ... wirklich alle Kosten? Oder habe ich das was falsch verstanden?

Ich habe das Vorhaben mit 4k/m² x neue Wohnfläche gerechnet und müsste 240k zusätzlich aufnehmen. Die entstandenen Mehrkosten kann ich 1:1 mit der Miete hebeln...

Ich freue mich über eure Infos!

Also Kurzfassung:

Habe einen Altbau 1937 mit 3 WE in guter Lage in Aussicht. Gemischte Schenkung 200k, Marktwert 400k+

Jetzt würde ich die Bude gerne kernsanieren und danach voll vermieten. Mit der AfA (und RND-Gutachten) würde ich gerne noch Sondertilgungen einbringen.

Wie gut geht das? Inzwischen heißt es ja, dass das Finanzamt genau hinschaut. Insbesondere mit Sanierungsthemen.

Und Erfahrungsgemäß... 1937er Altbau mit wirklich allem marode (Elektro ist durch, Abwasserleitungen sind durch, die Fenster 40 Jahre alt usw). Wie viel AfA vor bzw nach Sanierung realistisch? Edit: EH55 angepeilt, wenn alles gut läuft

Gutachten logischerweise mit Begehung vor Ort.