u/cadizfornia

​

El documento es un working paper del NBER (National Bureau of Economic Research) titulado "Supply Constraints Do Not Explain House Price and Quantity Growth Across U.S. Cities" (Las restricciones de oferta no explican el crecimiento de los precios y la cantidad de viviendas en las ciudades de EE.UU.), escrito por Schuyler Louie, John A. Mondragon y Johannes Wieland (Marzo 2025, revisado en agosto 2025). A continuación, se resume con ayuda de IA los puntos clave y el impacto potencial de esta investigación:

📌 Puntos Clave del Estudio

1. Desafío a la visión tradicional

- Hipótesis tradicional: Se asume que las diferencias en la elasticidad de la oferta de vivienda (determinada por factores como la geografía, la regulación o la disponibilidad de terreno) explican por qué algunas ciudades de EE.UU. experimentan un mayor crecimiento en los precios de la vivienda y un menor crecimiento en la cantidad de viviendas ante un aumento de la demanda (ej.: crecimiento del ingreso o la población).

- Ejemplo clásico: Ciudades como San Francisco (con restricciones geográficas y regulatorias) tienen precios altos porque no pueden construir suficientes viviendas para satisfacer la demanda, mientras que ciudades como Houston (con menos restricciones) logran aumentar la oferta y moderar los precios.

- Hallazgo principal del estudio:

No hay evidencia empírica de que las ciudades con mayor elasticidad de oferta de vivienda (menos restricciones) experimenten un menor crecimiento en los precios o un mayor crecimiento en la cantidad de viviendas en respuesta a un aumento de la demanda (medida como crecimiento del ingreso total, per cápita o población) en comparación con ciudades más restringidas.

- Implicación: Las métricas existentes de restricciones de oferta no capturan diferencias reales en la elasticidad de la oferta entre ciudades, o estas diferencias son cuantitativamente irrelevantes para explicar las variaciones en precios y cantidades.

2. Metodología y datos

- Período analizado: 2000–2020 (y extensiones a 1980–2020).

- Variables clave:

- Demanda: Crecimiento del ingreso total, per cápita y población.

- Oferta: Cuatro métricas de restricciones de oferta:

1. Elasticidad de oferta de Saiz (2010) (basada en geografía y regulación).

2. Elasticidad de Baum-Snow y Han (2024) (a nivel de tracto censal).

3. Índice WRLURI (Wharton Residential Land Use Regulatory Index) de Gyourko et al. (2008).

4. Participación del valor del terreno en el valor total de la vivienda (Davis et al., 2021).

- Resultados: Crecimiento de precios de vivienda (índice CoreLogic y valor mediano), cantidad de viviendas (unidades y población), alquileres, y otros indicadores como tiempo de desplazamiento y habitaciones por persona.

- Enfoque teórico:

- Usan un modelo estándar de oferta y demanda para mostrar que, si las elasticidades de oferta fueran diferentes, el crecimiento del ingreso debería traducirse en:

- Menor crecimiento de precios en ciudades con oferta más elástica.

- Mayor crecimiento de cantidades (viviendas) en ciudades con oferta más elástica.

- Resultado empírico: No se observan estas diferencias. El crecimiento del ingreso predice el mismo crecimiento en precios, cantidades, población y alquileres en ciudades con oferta "elástica" y "inelástica".

3. Robustez de los resultados

El estudio verifica su conclusión bajo múltiples escenarios:

- Diferentes métricas de restricciones: Todas las 4 métricas de oferta arrojan el mismo resultado.

- Diferentes períodos: 1980–2000, 2000–2020, y 1980–2020.

- Diferentes medidas de demanda: Ingreso total, per cápita, población.

- Variación exógena de la demanda:

- Shocks de demanda laboral (Bartik shock, clima).

- Impacto del teletrabajo (WFH): Durante la pandemia (2019–2023), el aumento de la demanda por vivienda debido al WFH no tuvo un efecto diferencial en ciudades con distintas restricciones de oferta.

- Especificaciones econométricas:

- Regresiones OLS con interacciones.

- Modelos de variables instrumentales (IV).

- Análisis no paramétrico (gráficos de ventiles).

Conclusión consistente: Ninguna métrica de restricciones de oferta explica las diferencias en el crecimiento de precios o cantidades de vivienda.

4. Explicaciones alternativas

Los autores descartan que sus resultados se deban a:

- Sesgo por shocks de oferta correlacionados con la demanda: Si los shocks de oferta (ej.: mejoras en productividad de la construcción) estuvieran más correlacionados con el crecimiento del ingreso en ciudades inelásticas, podrían enmascarar las diferencias en elasticidades. Sin embargo:

- Esto requeriría un escenario altamente implausible: que ciudades inelásticas como San Francisco hayan tenido mejoras sistemáticas en productividad de construcción que compensen exactamente su menor elasticidad de oferta.

- Los datos no respaldan esta correlación.

- Problemas de medición: Las métricas de restricciones podrían estar mal medidas, pero el estudio usa las más aceptadas en la literatura.

Interpretación más simple:

- Las elasticidades de oferta de vivienda son similares entre ciudades (a pesar de diferencias regulatorias o geográficas).

- O las métricas existentes no capturan las verdaderas diferencias en elasticidades.

5. Implicaciones para políticas

- Crítica a las políticas actuales:

- El estudio cuestiona la narrativa dominante de que relajar las restricciones regulatorias (ej.: zonificación, permisos) reducirá significativamente los precios de la vivienda o aumentará la oferta.

- Ejemplo: El Informe Económico del Presidente de EE.UU. (2024) dedica un capítulo a argumentar que las restricciones de oferta son el principal obstáculo para la vivienda asequible. Este estudio desafía esa conclusión.

- ¿Qué explica entonces el crecimiento de los precios?

Los autores sugieren que el crecimiento del ingreso per cápita (y no la oferta) es el principal impulsor de los precios, ya que:

- Los hogares con mayores ingresos demandan viviendas de mayor calidad (no necesariamente más unidades).

- El crecimiento desigual del ingreso puede reducir la población en ciudades con altos precios (ej.: San Francisco), ya que los hogares de bajos ingresos son "excluidos" por los altos costos.

6. Limitaciones y críticas potenciales

- Enfoque en el largo plazo: El estudio analiza diferencias en 20–40 años, pero las elasticidades de oferta pueden ser relevantes en el corto plazo (ej.: durante boom inmobiliarios).

- Heterogeneidad no capturada: Podría haber diferencias en elasticidades dentro de las ciudades (ej.: entre barrios) que no se reflejan en agregados metropolitanos.

- Variables omitidas: Factores como costos de construcción, preferencias por amenidades (ej.: clima, cultura) o políticas fiscales podrían estar correlacionados con las restricciones de oferta y afectar los precios.

- Críticas de otros académicos:

- Salim Furth (2025) y Michael Wiebe (2025) han argumentado que el estudio tiene problemas de identificación (ej.: el crecimiento de la población podría depender de la elasticidad de oferta). Los autores responden a estas críticas en apéndices y otros papers (Louie et al., 2025b, 2025c).

🌍 Impacto de la Investigación

1. Para la academia

- Reevaluación de la literatura: El estudio desafía un consenso de décadas en economía urbana (ej.: Glaeser & Gyourko, 2005; Saiz, 2010) que asume que las restricciones de oferta son clave para entender los precios de la vivienda.

- Nuevas líneas de investigación:

- ¿Por qué las métricas de restricciones no predicen diferencias en elasticidades?

- ¿Qué otros factores (ej.: demanda de calidad, migración, productividad laboral) explican los precios?

- ¿Cómo interactúan los mercados de vivienda y laboral en ciudades con altos ingresos?

2. Para políticas públicas

- Menor énfasis en relajar regulaciones: Si las restricciones de oferta no son el principal problema, políticas como upzoning (aumentar la densidad permitida) o eliminar barreras regulatorias podrían tener un impacto limitado en la asequibilidad.

- Enfoque en otros problemas:

- Desigualdad de ingresos: Si el crecimiento del ingreso per cápita es el principal impulsor de los precios, políticas de redistribución o subsidios a la demanda (ej.: vales de vivienda) podrían ser más efectivas.

- Inversión en productividad: Ciudades con altos ingresos (ej.: San Francisco) podrían necesitar políticas que aumenten la oferta de trabajadores cualificados (ej.: educación, migración) en lugar de solo construir más viviendas.

3. Para el debate público

- Narrativa mediática: El estudio podría cambiar el discurso sobre la crisis de vivienda en EE.UU., pasando de culpar a las regulaciones a analizar factores como la desigualdad económica o la demanda de amenidades.

- Ejemplo práctico: En ciudades como Nueva York o San Francisco, donde los precios son altos, el estudio sugiere que construir más viviendas no necesariamente bajará los precios, si la demanda sigue creciendo por ingresos altos.

🔍 Conclusión

Este estudio es provocador y riguroso, y su principal contribución es cuestionar una de las explicaciones más aceptadas sobre el aumento de los precios de la vivienda. Sus hallazgos sugieren que:

1. Las restricciones de oferta (regulatorias o geográficas) no son el principal factor que explica las diferencias en el crecimiento de precios y cantidades de vivienda entre ciudades de EE.UU.

2. El crecimiento del ingreso per cápita (y no la oferta) es el principal impulsor de los precios, posiblemente porque los hogares ricos demandan calidad más que cantidad.

3. Las políticas enfocadas en relajar regulaciones podrían tener un impacto menor al esperado en la asequibilidad.

Pregunta abierta: Si no son las restricciones de oferta, ¿qué explica entonces las diferencias en los precios de la vivienda? Los autores proponen explorar:

- Demanda de calidad y amenidades.

- Dinámicas del mercado laboral (ej.: productividad, migración de trabajadores).

- Limitaciones en las métricas actuales de elasticidad de oferta.

Hoy escribo estas palabras para que el mundo sepa cuáles son mis valores. Por qué lucho. Por qué VIVO. Y por qué no añadir… por qué tengo las ideas que tengo en política, moral, ética, etc.

En la vorágine del día a día no nos paramos a meditar en estas cosas y, menos aún, a reflejarlo por escrito para que otros puedan entenderlo. O sentirse identificado. O, simplemente, tener una perspectiva más, conocer otras realidades y saber cómo se vive en otros lugares.