u/Andre-Heid-Immo

Eine ImmoScout24-Auswertung von Anfang 2026 nennt eine Zahl, die in der Diskussion untergegangen ist: Rund 42 Prozent aller Wohnungen und Häuser in Deutschland haben Energieklasse E oder schlechter. Das ist kein Randsegment, das ist knapp die Hälfte des Bestands.

Dieselbe Auswertung zeigt, was seit 2021 passiert ist: Eigentumswohnungen der Klasse A haben bis Ende 2025 rund 13 Prozent an Wert gewonnen, Klasse G und H jeweils rund 12 Prozent verloren. Eine Schere von 25 Prozentpunkten in fünf Jahren. Eine immowelt-Analyse vom März 2026 kommt für die Angebotsseite auf ein ähnliches Bild: Häuser der Klasse H liegen rund 17 Prozent unter vergleichbaren Häusern der Klasse D, Wohnungen der Klasse H nur rund 9 Prozent darunter (https://www.immowelt.de/ueberuns/presse/pressemitteilungenkontakt/immoweltde/2026/gute-energiebilanz-zahlt-sich-aus-bis-zu-20-prozent-preisaufschlag-fuer-effiziente-immobilien/).

Ich bewerte solche Objekte beruflich und möchte drei Dinge einordnen, die aus diesen Zahlen regelmäßig falsch abgeleitet werden.

Erstens: Das sind Angebotspreise, keine Verkehrswerte. In der Bewertung gibt es keinen Posten "Klasse H, minus 17 Prozent". Der energetische Zustand wirkt indirekt – über den Instandhaltungsrückstau, über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer und im Ertragswertverfahren über die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Ein Durchschnitt über Hunderttausende Inserate sagt nichts über ein konkretes Haus, dessen Dach 2019 neu gedeckt wurde und dessen Fenster von 1978 sind. Genau deshalb kippen Verhandlungen, in denen jemand mit einer Portalstatistik anrückt.

Zweitens: Bei vielen Objekten vergleicht man zwei Zahlen, die nicht vergleichbar sind. Ein Verbrauchsausweis bildet ab, wie die Vorbesitzer geheizt haben. Ein sparsames Paar, das die Hälfte der Räume kalt lässt, erzeugt einen deutlich besseren Ausweis als eine vierköpfige Familie im baugleichen Nachbarhaus. Ein Bedarfsausweis rechnet dagegen das Gebäude selbst durch, unabhängig vom Nutzer. Für dasselbe Objekt können beide Werte um Faktor zwei auseinanderliegen. Verhandelt wird trotzdem über den Buchstaben. In der Bewertung ist der Verbrauchsausweis als Zustandsindikator praktisch wertlos.

Drittens die Rechnung, die kaum jemand zu Ende führt. Nehmen wir ein Haus, das auf D-Niveau bei 420.000 Euro läge. Als Klasse H angeboten sind das nach der Statistik rund 348.000 Euro, also gut 70.000 Euro Abschlag. Eine Sanierung von H auf D-Niveau – Hülle, Fenster, Heizung – liegt realistisch bei 100.000 bis 150.000 Euro. Selbst mit Förderung bleibt regelmäßig eine Lücke. Der Markt hat den Abschlag also angedeutet, aber nicht ausgerechnet.

Bei Wohnungen wirkt der Effekt harmloser, weil dort nur rund 9 Prozent Abschlag gezahlt werden. Das Problem ist aber nicht kleiner, sondern verteilt und zeitversetzt. Die Sanierung des Gemeinschaftseigentums kommt über Sonderumlage oder eine erhöhte Zuführung zur Erhaltungsrücklage – nur eben Jahre nach dem Kauf, wenn der Rabatt längst verbucht ist. Wer eine Wohnung der Klasse G kauft, sollte deshalb weniger auf den Energieausweis schauen als auf den Vermögensbericht der WEG und die Beschluss-Sammlung der letzten fünf Jahre.

Ein Punkt zur Finanzierung noch, weil er zunehmend praktisch wird: Banken behandeln F, G und H inzwischen als eigene Risikoklasse und setzen den Beleihungswert entsprechend niedriger an. Es scheitert dann nicht der Kaufpreis, sondern die Finanzierung – und zwar an einer Zahl, die der Käufer nie zu sehen bekommt.

Meine These zur Diskussion: Der Abschlag für die schlechten Klassen ist derzeit eher zu klein als zu groß, weil er die Sanierungskosten noch nicht vollständig abbildet. Wer heute günstig eine H-Immobilie kauft, kauft in vielen Fällen keinen Rabatt, sondern eine gestundete Rechnung.

Widerspruch ausdrücklich erwünscht. Besonders interessiert mich, wer nach dem Kauf tatsächlich saniert hat: Was hat es gekostet, und wie viel Abschlag hattet ihr beim Kauf dafür rausgeholt?

Kurz zu mir: Ich bin Bauingenieur (M.Sc.) und DIN-17024-zertifiziert sowohl in der Immobilienbewertung als auch im Bausachverständigenwesen; in unserer Struktur entstehen rund 6.000 Gutachten im Jahr mit 220 Sachverständigen an über 50 Standorten. Seit gut zwanzig Jahren investiere ich selbst in Immobilien.

Eine ImmoScout24-Auswertung von Anfang 2026 nennt eine Zahl, die in der Diskussion untergegangen ist: Rund 42 Prozent aller Wohnungen und Häuser in Deutschland haben Energieklasse E oder schlechter. Das ist kein Randsegment, das ist knapp die Hälfte des Bestands.

Dieselbe Auswertung zeigt, was seit 2021 passiert ist: Eigentumswohnungen der Klasse A haben bis Ende 2025 rund 13 Prozent an Wert gewonnen, Klasse G und H jeweils rund 12 Prozent verloren. Eine Schere von 25 Prozentpunkten in fünf Jahren. Eine immowelt-Analyse vom März 2026 kommt für die Angebotsseite auf ein ähnliches Bild: Häuser der Klasse H liegen rund 17 Prozent unter vergleichbaren Häusern der Klasse D, Wohnungen der Klasse H nur rund 9 Prozent darunter (https://www.immowelt.de/ueberuns/presse/pressemitteilungenkontakt/immoweltde/2026/gute-energiebilanz-zahlt-sich-aus-bis-zu-20-prozent-preisaufschlag-fuer-effiziente-immobilien/).

Ich bewerte solche Objekte beruflich und möchte drei Dinge einordnen, die aus diesen Zahlen regelmäßig falsch abgeleitet werden.

Erstens: Das sind Angebotspreise, keine Verkehrswerte. In der Bewertung gibt es keinen Posten "Klasse H, minus 17 Prozent". Der energetische Zustand wirkt indirekt – über den Instandhaltungsrückstau, über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer und im Ertragswertverfahren über die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Ein Durchschnitt über Hunderttausende Inserate sagt nichts über ein konkretes Haus, dessen Dach 2019 neu gedeckt wurde und dessen Fenster von 1978 sind. Genau deshalb kippen Verhandlungen, in denen jemand mit einer Portalstatistik anrückt.

Zweitens: Bei vielen Objekten vergleicht man zwei Zahlen, die nicht vergleichbar sind. Ein Verbrauchsausweis bildet ab, wie die Vorbesitzer geheizt haben. Ein sparsames Paar, das die Hälfte der Räume kalt lässt, erzeugt einen deutlich besseren Ausweis als eine vierköpfige Familie im baugleichen Nachbarhaus. Ein Bedarfsausweis rechnet dagegen das Gebäude selbst durch, unabhängig vom Nutzer. Für dasselbe Objekt können beide Werte um Faktor zwei auseinanderliegen. Verhandelt wird trotzdem über den Buchstaben. In der Bewertung ist der Verbrauchsausweis als Zustandsindikator praktisch wertlos.

Drittens die Rechnung, die kaum jemand zu Ende führt. Nehmen wir ein Haus, das auf D-Niveau bei 420.000 Euro läge. Als Klasse H angeboten sind das nach der Statistik rund 348.000 Euro, also gut 70.000 Euro Abschlag. Eine Sanierung von H auf D-Niveau – Hülle, Fenster, Heizung – liegt realistisch bei 100.000 bis 150.000 Euro. Selbst mit Förderung bleibt regelmäßig eine Lücke. Der Markt hat den Abschlag also angedeutet, aber nicht ausgerechnet.

Bei Wohnungen wirkt der Effekt harmloser, weil dort nur rund 9 Prozent Abschlag gezahlt werden. Das Problem ist aber nicht kleiner, sondern verteilt und zeitversetzt. Die Sanierung des Gemeinschaftseigentums kommt über Sonderumlage oder eine erhöhte Zuführung zur Erhaltungsrücklage – nur eben Jahre nach dem Kauf, wenn der Rabatt längst verbucht ist. Wer eine Wohnung der Klasse G kauft, sollte deshalb weniger auf den Energieausweis schauen als auf den Vermögensbericht der WEG und die Beschluss-Sammlung der letzten fünf Jahre.

Ein Punkt zur Finanzierung noch, weil er zunehmend praktisch wird: Banken behandeln F, G und H inzwischen als eigene Risikoklasse und setzen den Beleihungswert entsprechend niedriger an. Es scheitert dann nicht der Kaufpreis, sondern die Finanzierung – und zwar an einer Zahl, die der Käufer nie zu sehen bekommt.

Meine These zur Diskussion: Der Abschlag für die schlechten Klassen ist derzeit eher zu klein als zu groß, weil er die Sanierungskosten noch nicht vollständig abbildet. Wer heute günstig eine H-Immobilie kauft, kauft in vielen Fällen keinen Rabatt, sondern eine gestundete Rechnung.

Widerspruch ausdrücklich erwünscht. Besonders interessiert mich, wer nach dem Kauf tatsächlich saniert hat: Was hat es gekostet, und wie viel Abschlag hattet ihr beim Kauf dafür rausgeholt?

Kurz zu mir: Ich bin Bauingenieur (M.Sc.) und DIN-17024-zertifiziert sowohl in der Immobilienbewertung als auch im Bausachverständigenwesen; in unserer Struktur entstehen rund 6.000 Gutachten im Jahr mit 220 Sachverständigen an über 50 Standorten. Seit gut zwanzig Jahren investiere ich selbst in Immobilien.

Seit dem 29. Juli 2026 ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in Kraft. Der Bundestag hatte die Novelle am 10. Juli mit 323 zu 271 Stimmen beschlossen. In den Schlagzeilen stand danach überall "Heizungsgesetz abgeschafft". Das stimmt formal – führt aber in die Irre, wenn man daraus ableitet, dass Heizen jetzt billiger wird.

Was tatsächlich weggefallen ist: Die 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien ist gestrichen, die §§ 71 und 72 GEG sind aufgehoben. Es gibt keine neue Austauschpflicht für Bestandsheizungen, und der Betrieb fossiler Heizungen bleibt bis zum 31.12.2044 zulässig. Wer eine funktionierende Gasheizung hat, muss also nichts tun. Neu eingebaute Gasheizungen müssen ab 2029 allerdings eine Quote von 10 Prozent klimafreundlicher Brennstoffe erfüllen, die bis 2040 schrittweise auf 60 Prozent steigt – und wer diese Brennstoffe zu welchem Preis liefert, ist bis heute niemandes belastbare Zusage.

Der Teil, über den kaum jemand spricht, ist die Förderreform acht Tage vorher. Seit dem 21. Juli 2026 gelten für den KfW-Zuschuss 458 neue Konditionen (https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Heizungsfoerderung/): Die maximal förderfähigen Kosten sind von 30.000 auf 28.000 Euro für die erste Wohneinheit gesunken. Der Klimageschwindigkeitsbonus liegt bei 16 statt 20 Prozentpunkten. Der Einkommensbonus wurde auf bis zu 40 Prozentpunkte angehoben und stärker gestaffelt – der Höchstsatz liegt jetzt bei 80 Prozent, maximal 22.400 Euro. Wer wenig verdient, steht also besser da als vorher. Haushalte ab rund 50.000 Euro zu versteuerndem Jahreseinkommen bekommen dagegen spürbar weniger.

Entscheidend ist aber die Zeitachse, und die wird bislang kaum diskutiert. Die Grundförderung von 30 Prozent sinkt ab Anfang 2027 auf 15 Prozent. Zusätzlich fällt die förderfähige Höchstsumme ab dem 01.02.2027 alle sechs Monate um 750 Euro, bis sie zum 01.08.2030 bei 22.000 Euro liegt.

Ein Rechenbeispiel für einen Durchschnittshaushalt ohne Einkommensbonus, Wärmepumpe für 28.000 Euro: Heute Grundförderung 30 Prozent plus Klimageschwindigkeitsbonus 16 Prozent, macht 46 Prozent und damit 12.880 Euro Zuschuss. Derselbe Haushalt, dieselbe Anlage im Februar 2027: 15 plus 16 Prozent auf dann 27.250 Euro förderfähige Kosten, also rund 8.450 Euro. Eine Differenz von etwa 4.400 Euro für sechs Monate Warten.

Dazu kommt die Kostenseite, die unabhängig vom Gesetz weiterläuft. Der nationale CO2-Preis liegt 2026 im Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne. Ab 2028 greift der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr, und dort gibt es keinen politisch gedeckelten Preis mehr, sondern eine Menge. Wer heute eine Gasheizung einbaut, trifft eine Entscheidung über die nächsten 20 Jahre und kennt zwei der drei relevanten Preisgrößen nicht.

Aus der Praxis: Der Fehler, den ich am häufigsten sehe, ist nicht die Wahl der falschen Heiztechnik. Es ist die Reihenfolge. Erst wird die Heizung getauscht, dann fällt auf, dass die Hülle die Vorlauftemperatur nicht hergibt oder dass eine gedämmte Kellerdecke die halbe Anlagenleistung gespart hätte. Wer die Reihenfolge umdreht, spart in der Regel mehr Geld als jeder Bonus bringt.

Meine Frage in die Runde: Ist der Zeitdruck durch die sinkende Förderung nicht genau die Planungsunsicherheit, die man mit der Novelle eigentlich abschaffen wollte? Und wer von euch zieht einen Heizungstausch jetzt vor, den er sonst 2028 gemacht hätte?

Kurz zu mir: Ich bin Energieberater und arbeite mit 120 Energieberatern vor Ort im Bundesgebiet; wir sind in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes gelistet und begleiten Sanierungsfahrpläne und Förderanträge quer durch alle Baujahrgänge. Dabei entstehen jedes Jahr 2000 Energieberatungen.