XIII. Kerület - piac kutatás az eladók közvetlen bevonásával
Alapjáraton a XIII. kerületről nyugodt szívvel állíthatjuk, hogy Budapesten belül a legkedveltebb kerületek közé tartozik, hanem konkrétan a legfelkapottabb még mindig.
Infrastruktúra jó, munkalehetőség, nagy cégek jelen, polgi fasza, zöld és barnamezős beruházásokra is van bőven lehetőség és kereslet. Persze itt is találhatunk szédelgő zombikat a parkokban, de nem vészesen. Közszolgáltatások pedig stabilak (értsd nyáron is van víz).
Ugye alapjáraton sokan szeretnék látni, pl a Kárpát utcai panel rengeteg irreális tulárazottságának bedőlését, vagy az újépítésű lakások árcsökkenését, Vizafogó Dunába csúszását stb. Legyünk szakmailag korrektek: amíg kereslet van a kerület iránt és 1 albetétre legalább 5 álmodozó és 2 potenciális vevő jelölt jut, addig nyugodtan állíthatjuk hogy az eladhatosági ráta éves viszonylatban stabil marad. A kollektív eladási ingatlanok halmazát nézve pedig növekvő tendenciát is fog mutatni 2026-os év utólag. Ez 100%.
Az OSP foshalmazt amit szeretett exkormányunk a piacra dobott, azt inkább nem feszegetném, az szubjektív eladói vásárlói szemmel amíg a határértékeken belül vagy. Ott persze lesz egy eszement pánik rohan hogyha az alapkamat eléri 4-5% közöti szintet és jönnek majd a hírek, hogy kivezetné a TISZA kormány, de ennek dátumáról, valószínűségéről jelenleg keveset tudunk (gyakorlatilag semmit xd).
Amit viszont tudunk, jelenleg 2 kiemelt beruházás van egyértelműen a keruletben, ahol mérhető számú államilag támogatott új albetetet hoznak létre (direkt nem reklámoznám őket, 2 katt a googleban). Ez gyakorlatban azt jelenti hogy 70%-nak meg kell felelnie az OSP követelményeineket. Magyarul ezek a kivitelezők közel 19-22% tudnak nyerni, az elengedett költségeken, a növelt beépíthetőségen, a csökkentett parkoló számmal és a csökkentett zöld felület mutatóval közterület használati díjak elengése stb. Az másik kérdés, hogy milyen a minőség és mennyire fog szívni vele a tulaj, de az tény, hogy ALACSONYABB ÁRON VESZI MEG MINT EGY PANELT A KERULETBEN. Legalábbis az esetek nagy részében. Ugyanakkor, ezek zömében mind tervező asztalos értékesítések, a nem OSP-sek is. Minden projekt előrehaladtával, azaz a készültségi fok mértékével emelnek a kivitelezők. Így valós az az állítás, hogy “mire kész többet ér, akar 15-20% növekedéssel. Emiatt látni, hogy “árcsökkenés” van az ingatlan.com statisztikai szerint pl. Így lesz az 1.35m négyzetméter árból 1.55-1.62 misi.
A zsuga azonban nem ebben van, hanem a földhivatali módosításban van, miszerint már szeljegyre kerülhet a bank használatba vételi előtt is. Értsd: nincs kész a kecód, megnézed ahogy ubuntu épp önti a betont a mélygarázs alapjához, de a bank már ad rá neked hitelt, valószínűleg OSP-t, 10% önerőre. Ha összedobjatok a pároddal amitek van 100 misiig működik a dolog. Az egy másik kérdés hogy első lakasvasarlo számára ez mennyire vállalható és tartható hosszútávon majd, de papíron működik, és jelenleg ez is pörög leginkább a piacon. Amolyan magyarosan, csak kapjam meg a hitelt majd megoldjuk…
Azonban nézzük azt a réteget, ami efölött az értek tartomány felett van, de még nem a luxus kategória (tudja a franc amúgy már mi ez Pesten, mert ikeas konyhára is azt mondják, hogy luxus, meg designer..). Mondjuk 105-130 millió között. Engem ez a szegmens foglalkoztatott, de nem csak számok alapján.
Gyakorlatban kivalogattam közel 40 ingatlant, amik nem paraméterek, hanem lehetőség szempontjából abszolút közép osztaly felső részét fedik le, nappali + 2 külön bejaratu hálószobàval és jellemzően élhetőbb 12 négyzetméter + erkéllyel/terasszal. Itt azt hagyjuk hogy ez már sok tulaj szerint penthouse, de az egy másik delirium.
Ebből a 40 ingatlanból 29 tulajdonossal tudtam érdemben beszélni, akikkel előre tisztáztam, hogy az élethelyzetüket, piaci helyzetet és valós motivációt elképzelésüket szeretném megérteni es átlátni.
Külön köszönet érte, hogy tényleg őszintének hatva, általam is befogadható informaciokat osztottak meg.
Zömében egy kategória a tulajdonosi kör is, jellemzően 1 max 2 gyerkőc. Több helyen úton az első vagy a második. Jövedelem jellemzően 900e és 1.6 nettó között mozog, kényelmes életvitel, rendezett átgondolt lakások. Gyakorlatban 3 családot leszámítva nem tudtak olyan motivációt mondani ami erősebb pressziot kepezne számukra hogy eladják a vikillot. Két esetben érkezett a 2. gyerkőc, egy esetben pedig a hiteltörlesztése volt egyébként nehézség. Zárójelben jegyzem meg, ezeknél a lakásoknál volt a legkevésbé versenyképes a tobbi ingatlannal szemben az arazas.
Gyakorlatban ezek a tulajdonosok látják a piaci a helyzetet, azonban nincs olyan motiváció ami számukra a mostani helyzetben presszionálná őket, hogy eladják. Pl a kerületi 1.660.000.-HUF átlag négyzetméter árra nagyon torzító hatással vannak a roppenytu utcai lakások, ha jól emlékszem kb 30 körüli resale ingatlanról beszélünk, cserébe legalább olcsók, 1.4 körül vannak, de az OSP-be nem férnek bele, plusz a minőség is kérdéses, de ez szubjektív.
Nézzünk egy konkrét példát, tulajdonos asszony hozzájárulásával:
https://www.ingatlan.com/34876730
Szép, cuki, takaros keco. Semmi extra, a fentebb említett kategória ékes példája. Tulajok is. Kutya rohangál a teraszon, medence felfujva. Tervező asztalos vásárlás, baba szoba kész 2 éve, idén érkezett bele az új lakó. Elmondásuk szerint 2025-ben tavasszal és ősszel is meghirdettek a kecot és e is tudták volna adni jelentősen magasabb áron. Ugyanakkor életvitelbeli fennakadás, vagy váltás iránti kényszer nem volt, így kényelmesebbnek tűnt számukra maradni benne, mert úgyis külföldre költöznek az ár pedig tovább nő. Ha nem áprilisban, akkor majd nyáron, ősszel stb. Ami érdekesség az esetben, hogy itt jelen helyzetben tudatoságot véltem felfedezni az ármódosításokkal kapcsolatban, ugyanis már telefonban jelezte, hogy €330.000 az ár. A második tranzakció választások előtt közvetlenül állítólag ezért nem jött össze, mert erősödött a forint. Jelen esetükben a nemzetközi piac van megcélozva, árfolyamhoz alkalmazkodva. A kamatvágás után pl emeltek is, hogy az ár maradjon.
A fentebb említett újépítésűekkel szemben értelmezhetően nem tudjak felvenni a versenyt, mivel aki csak OSP-vel tud, fullra kimaxolva magát, esetleg trükközve a papirozassal, az is max 105 millióig tud elmenni.
Ezután kaptam meg a megszokott választ; “akkor maradunk addig, amíg ezek a lakások el nem fogynak”.
És ezzel ezen rétegnel nem is nagyon lehet vitába szállni. Amíg csakis az OSP által generált választás előtti projektek viszik el a piacot, addig minek menjenek le az árban ha az a pár száz lakás el fog fogyni úgyis. Azonban aki ezt követi napi szinten már látja, hogy az azóta újonnan felkerülő 2027-2028as befejezésű projektek (minimum féléves csúszást nem is belekalkulalva), már szinte 0% készültségi fokon is 1.7 millió felett vannak. És nem, nem a vizafogo “azt hiszed hogy a dunara néz, de nem” hanem az átlag, angyalföldi, de minőségibb, hasonló kaliberű lakásokról beszélek. Ezek esetében is also hangon 10-15% árnövekedés várható használatba vételig. Azonban ezekre a lakásokra is várni kell, addig lakni valahol, költségeit annak állni stbstb. Ezek az ingatlanok sem tudnak épülni a végtelenségig, mert a zöldmezős beruházások száma csökkent a beépítettség miatta zömében pedig már most a barnamezős dominál.
Személyes szakmai véleményem, hogy az osp lecsengese, az MNB kamatvagasaival fűszerezve evvegeig le fog csökkenni (havonta 25 bázis pont) és mikorra eléri a 4.5% körüli szintet, addigra kiporog a 2026evvegi és 2027 Q1-Q2 átadású lakások halmaza (ez jelenleg kb 400 ingatlan még ami nem az 1 szobás meg 1+1 szobás kategória és tervező asztalos).
Gyakorlatban: amíg van vásárló erő egy felkapott kerulet iránt, addig mindig lesz lassú növekedés, illetve real inflációt lekövető arkorrekcio. Ez használt ingatlanok esetében inkább az alku mértékében torteni csökkenést eredményez statisztikailag, az egyéni élethelyzet, kiszolgáltatottság ami nagyobb mértékű árengedményt tud kiharcolni. Bár itt csendben jegyezném meg, ez a réteg azért rendelkezik már annyi gógyival, hogy ne lehessen annyira könnyen csőbe húzni, de azért aki ügyes az ki tudja ugrasztani a nyulat a bokorból. Már ha van nyúl, vagy bokor.
Árcsökkenés itt akkor lesz, ha újépítésűt nem éri meg felhúzni.
De kövezzetek halálra nyugodtan.