u/TrainingPassenger140

Quem comprou imóvel na planta sabe que aquele contratão de 60 páginas tem umas armadilhas que só aparecem na hora da entrega. As duas que mais pegam a galera:

- Juros de obra: a construtora cobra um percentual mensal sobre o saldo devedor durante a obra. O que o mercado pratica é entre 1% e 1,2% ao mês. Já vi contrato com 1,5% e a pessoa só descobriu quando começou a parcela.

- Índice de correção do saldo: INCC durante a obra é o normal. Mas tem contrato que mantém INCC depois das chaves, ou troca pra IPCA + spread alto, e isso muda muito o valor final.

Fiz uma ferramenta no jurosobra.com.br/analise-contrato que recebe o PDF do contrato, extrai o texto e manda pra uma IA olhar especificamente esses pontos: taxa de

juros de obra, índice de correção, prazo, base de cálculo, cláusulas de inadimplência. Devolve um resumo dizendo se tá dentro do padrão, em atenção ou fora do padrão, com as cláusulas relevantes destacadas.

Não substitui advogado. É pra você chegar na conversa com a construtora ou com o advogado já sabendo o que questionar, em vez de assinar no escuro.

Tá em beta. Aceita PDF com texto selecionável (não funciona em scan). Feedback do que tá ruim ou do que faltou olhar é muito bem-vindo.

https://preview.redd.it/m3gy9eiykh2h1.png?width=949&format=png&auto=webp&s=36896e8d681b5eaad6d0fc8b70aaceed12598b0c

Tô avaliando um imóvel na planta e resolvi estudar a fundo a questão dos juros de obra — tanto o aspecto jurídico quanto o impacto financeiro real.

Sobre a legalidade:

O STJ pacificou no Tema Repetitivo 996: é lícito. A lógica é que o banco antecipa recursos pra construtora e o custo financeiro é repassado ao comprador. Discussão

encerrada no judiciário.

O impacto real (números de maio/2026):

- Taxa: 0,5% a 1,5% a.m. sobre saldo liberado

- Selic: 14,75% a.a.

- INCC 12m: ~6,5%

- Estimativa: imóvel pode sair 15-25% acima do valor de tabela somando juros + INCC ao longo da obra

Seus direitos:

- Planilha detalhada de evolução obrigatória

- Cobrança precisa estar clara no contrato

- Abuso = CDC + PROCON

Compilei tudo com fontes num artigo: https://www.jurosobra.com.br/blog/juros-de-obra-e-uma-pratica-legal

Pergunto porque vi um caso essa semana que me deixou pensando.

Empreiteiro fechou contrato de R$ 380k com um cliente, começou a obra, fundação pronta, alvenaria subindo. No mês 4 o cliente liga: "o banco mudou minha aprovação, não consigo mais bancar a parcela cheia, preciso parar." Empreiteiro fica com a obra na mão, materiais comprados, equipe alocada. Prejuízo sério.

Investigando, descobri que o cliente nunca tinha feito a conta direito. Ele assinou achando que a parcela ia ficar travada em R$ 2.800 (que era a do mês 1). No mês 4, com mais liberações entrando, foi pra R$ 4.100. Não tinha reserva, não tinha planejamento, e o banco simplesmente seguiu o contrato dele.

A culpa não é do empreiteiro. Mas o problema acaba sendo do empreiteiro.

Conversando com algumas construtoras menores, vi que algumas começaram a fazer um trabalho preventivo: antes de assinar contrato, sentam com o cliente e mostram três cenários de financiamento (curto, médio, longo prazo), com a curva completa de parcela. Cliente que não tem fôlego pro cenário escolhido é orientado a refazer o planejamento, não a assinar e descobrir depois.

Resultado: menos obra parada no meio, menos dor de cabeça com pedido de reformulação de cronograma, menos cliente sumindo.

Quem aqui faz esse acompanhamento na empreiteira? Vale a pena ter alguém dedicado a isso, ou dá pra resolver com ferramenta?

O ponto pra mim virou um só: não deixar o cliente assinar no escuro. Se ele entendeu a curva, ele aguenta. Se ele só viu a parcela do mês 1, ele quebra no meio.

https://preview.redd.it/srv2xejs571h1.png?width=944&format=png&auto=webp&s=f175c9ecf39b959e1579d4c2fa094197b8b1e325

Cole o snippet HTML abaixo em qualquer blog, portal ou site de imobiliária. Uso gratuito — mantenha o link de atribuição.

https://www.jurosobra.com.br/mapas/embed

Há uma semana postei aqui o [mapa interativo do preço do m² dos 96 distritos da capital] — vocês curtiram e mandaram um monte de feedback. Atendi os pedidos:

- Adicionei os **39 municípios da RMSP** (de Barueri a Mogi)

- Tem ranking dos mais caros e mais baratos

- Dá pra clicar em qualquer bairro/cidade e ver histórico, vizinhos, contexto

- Cada bairro/município tem URL própria pra compartilhar

Dado curioso que apareceu: o município mais caro da Grande SP custa quase 4x o mais barato. E em alguns bairros da capital, o m² é maior que em São Caetano (que historicamente era top).

Link: https://www.jurosobra.com.br/mapas/mapa-grande-sp (gratuito, sem cadastro pra ver)

Quem mora em município da Grande SP que não tá no mapa, comenta aí — vou tentar adicionar onde tem dado público.

https://preview.redd.it/axvdty39680h1.png?width=1341&format=png&auto=webp&s=ebb5c56d443ff7c73e69b7f99a1e521532ef6025

Pessoal, fiz uma planilha comparando o que eu *achava* que ia pagar com o que apareceu de verdade na hora de comprar imóvel na planta. Posto aqui porque é tipo de coisa que ninguém fala:

Imóvel de R$ 500k, financiamento de 80%:

- ITBI (3% em SP): R$ 15.000

- Registro de imóvel + escritura: ≈ R$ 4.500

- Avaliação do banco: R$ 3.500 (cobrado mesmo se reprovar!)

- Taxa de administração do banco (R$ 25/mês × 360 meses): R$ 9.000

- Seguro MIP/DFI (R$ 80/mês × 360 meses): R$ 28.800

- Juros de obra durante construção (24 meses, gota d'água): ≈ R$ 18.000

Total de custos extras além das parcelas: **≈ R$ 78.800**

Isso é 15,7% do valor do imóvel que você não vê no anúncio nem no contrato bonitinho do banco. Em imóvel de R$ 1M, isso vira R$ 150k+ de "surpresa".

Quem tá pra comprar: vocês colocaram esses custos na conta? Quem já comprou: tem mais algum que esqueci?

Tava decidindo entre SAC e Price pra um financiamento de R$ 400 mil em 30 anos a 10,5% a.a. e fiz a conta pelos dois lados. Resultado:

• SAC: primeira parcela R$ 4.611, última R$ 1.131, juros totais ≈ R$ 318k
• Price: parcela fixa R$ 3.660, juros totais ≈ R$ 717k

Sim, SAC economiza quase R$ 400 mil em juros. Eu sabia que era melhor, mas não imaginava que era TÃO mais.

Aí veio o porém: a primeira parcela do SAC é R$ 951 maior que do Price. Pra quem tá no limite da renda comprometida, isso pode reprovar o crédito ou apertar demais.

Pergunta honesta: vocês escolheram qual e por quê? Quem foi de Price, se arrepende quando olha o saldo devedor 5 anos depois?

*PS: simulei numa ferramenta que fiz, mas a matemática é universal — qualquer simulador sério devolve o mesmo número. Coloco link nos comentários se alguém pedir.*

Oi pessoal,

Fiz um mapa interativo gratuito com o preço médio do m² em São Paulo.

Tem duas visualizações:

• Mapa da capital: 96 distritos, com filtro por zona (Centro, Norte,
  • Sul, Leste, Oeste) e ranking lado a lado
• Mapa da Grande SP (RMSP): os 39 municípios da região metropolitana,
  • incluindo ABC, zona Oeste (Barueri, Osasco), Guarulhos, Mogi etc.

https://www.jurosobra.com.br/mapas/mapa-grande-sp

https://www.jurosobra.com.br/mapas/mapa-sp

https://preview.redd.it/bznqwon6eszg1.png?width=1361&format=png&auto=webp&s=a133d34b7dd33ea671b418340f7839fc5395e1a7

https://www.jurosobra.com.br/mapa-sp

My cousin bought a 380k apartment off-plan with a 20% down payment. The broker said the monthly payment would be 3,200. Great, fits the budget.

What nobody told him:

- During the 24 months of construction, he paid R$ 42,000 in interest to the bank (the famous "construction interest"). This amount starts low and increases every month as the bank releases money to the construction company.

- Upon delivery of the keys: ITBI (Property Transfer Tax) + registration = another R$ 14,000 at once.

- First installment after construction: R$ 3,800 (not the 3,200 he "simulated")

Total actual cost of the 380k property: almost 490k.

I'm not saying not to buy off-plan. I'm saying to do the complete calculation beforehand. Ask the broker: "how much will I pay in total construction interest?" If he doesn't know the answer, be suspicious.

Se você tá pensando em comprar imóvel na planta, saiba que durante a obra você já paga juros pro banco, mesmo sem morar lá. O banco libera dinheiro pra construtora conforme a obra avança, e cobra juros de você sobre isso. No meu caso (imóvel de 400k, obra de 24 meses), paguei quase R$ 50k só de juros antes das chaves. A maioria dos corretores não explica isso. Perguntem antes de assinar.

Comprei um apto de R$ 380k com 20% de entrada. O corretor falou que a parcela ficava R$ 3.200. Beleza. Só que ninguém me avisou dos juros de obra durante a construção - paguei R$ 42.000 de juros antes de receber as chaves.

Fora ITBI e registro: mais R$ 14.000.

O imóvel de 380k me custou quase 500k no total.

Alguém mais passou por isso? Vocês consideram esses custos antes de comprar?