Huis kopen met overdracht pas over zeven à acht maanden: welke risico's lopen wij als koper?
We hebben een bestaande woning op het oog waar we erg enthousiast over zijn. Eén ding houdt ons bezig: de overdracht zou pas in maart of april 2027 plaatsvinden, ongeveer zeven à acht maanden nadat we de koopovereenkomst tekenen.
Even met fictieve maar redelijk representatieve bedragen, zodat het concreet wordt:
- Nieuwe woning: circa €500.000, plus grofweg €17.000 kosten koper
- Huidige woning: verwachte verkoopopbrengst minimaal ~€320.000, die in dit voorbeeld volledig beschikbaar komt voor de nieuwe woning
- Benodigde nieuwe hypotheek als de verkoop rondkomt: circa €200.000
- Onze maximale hypotheek op basis van inkomen: circa €600.000
Zo gerekend is de aankoop financieel ruim haalbaar. €200.000 lenen terwijl er €600.000 kan, daar hoeven we ons weinig zorgen over te maken. Maar dat plaatje klopt alleen zolang álles volgens plan verloopt, en juist daar zit onze twijfel: die lange tussenperiode.
In zeven à acht maanden kan er veel gebeuren. Wat ik voor me zie:
- Onze huidige woning verkoopt niet, verkoopt veel later, of levert flink minder op dan €320.000
- De rente schiet omhoog, of onze hypotheekofferte verloopt voordat we kunnen passeren
- Een van ons raakt zijn of haar baan kwijt, wisselt van werkgever of gaat er flink in inkomen op achteruit
- De huizenmarkt of de economie draait
- De verkoper krijgt problemen met zijn eigen woning en kan op de afgesproken datum niet weg
- De verkoper wil om wat voor reden dan ook onder de koop uit, of de overdracht uitstellen
- Er gebeurt iets uitzonderlijks (grote economische onrust, oorlog, een andere crisis) waardoor financiering of overdracht moeilijker wordt
Waar het bij ons echt gaat schuren, is de combinatie van twee dingen. Als onze eigen woning op de overdrachtsdatum nog niet verkocht is, moeten we de volle €517.000 overbruggen of financieren in plaats van €200.000. Dat past nu nog binnen onze €600.000, maar niet meer als ons inkomen tegen die tijd is gedaald en een bank nog maar €400.000 tot €450.000 wil verstrekken. Dan lopen de twee risico's tegelijk op en zitten we het financieringsvoorbehoud waarschijnlijk allang voorbij.
Andersom speelt dezelfde vraag: wat is onze positie als juist de verkoper straks niet meer kan of wil leveren?
Concreet zit ik met dit:
- Is een overdracht zeven à acht maanden na het tekenen normaal bij een bestaande woning?
- Hoe definitief is een hypotheek die maanden voor de daadwerkelijke overdracht is goedgekeurd?
- Kan een bank vlak voor het passeren opnieuw naar inkomen en werk kijken?
- Hoe regel je de verkoop van je eigen woning slim binnen zo'n tijdlijn, en wanneer accepteert een bank een overbrugging?
- Hoe dek je je als koper redelijkerwijs in tegen grote veranderingen in die periode?
- Welke aanvullende ontbindende voorwaarden zijn verstandig bij zo'n lange termijn?
- Welke afspraken zou je opnemen over uitstel of het niet nakomen door de verkoper?
- Waar denken we nu niet aan?
We leggen dit uiteraard ook voor aan een hypotheekadviseur, een aankoopmakelaar en eventueel de notaris. Maar ik ben vooral benieuwd naar mensen die dit zelf hebben meegemaakt: hoe is het bij jullie gelopen, en wat zou je achteraf anders hebben geregeld?
