Cuenta atrás: un decreto zombi, cómo succionar el ICO y la onnie, ahora con minuta
Aupa, kuadrilla.
Lo prometido: si se aprobaba, las trampas me las guardaba. Se ha aprobado (en el Consejo de Ministros; lo de convalidar, ya veremos), así que esta vez, por deontología, las trampas van con minuta y compromiso de confidencialidad. Lo de aquí está en el BOE para todo el mundo.
Y lo de siempre: como animal político, el txakur no tiene rival. Disuelve las Cortes un lunes, aprueba dos decretos el martes y los publica el miércoles. Lo de redactarlos ya es otra historia.
Y ya que hablamos de minutas: alguien se ha quejado de que mis posts son muy largos. Normal. En el despacho se cobra por hora y por palabra. Contesto en bertso, que es lo más corto que sé hacer:
>Dicen que escribo largo,
que soy un tostón;
en el despacho, amigos,
se cobra el renglón,
por hora y por palabra:
lo corto, a doblón.
Si queréis el resumen,
va con comisión.
Bertsolari no soy. La rima, la cobro igual.
1. El Gobierno lee Reddit (o tiene un becario que sí)
No digo que el Gobierno lea Reddit. Digo que, ves per on, varios agujeros que comentamos por aquí la semana pasada salen tapados:
- El artículo 1 ya no va contra toda entidad que «incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles», que pillaba hasta a la cooperativa de la amona. Ahora va contra quien se dedica a comprar casas o carteras de hipotecas impagadas «por un precio claramente inferior» a tasación, y contra las sociedades gran tenedor con todo su grupo y con quien actúe por su cuenta. Y hasta 2030, ya no 2028.
- El precio ya no es el precio: es la «contraprestación total efectiva», que suma lo que pagas, las deudas que asumes y las «ventajas patrimoniales» tuyas o de tus vinculados. Y tasa una sociedad homologada e independiente. El cuñado tasador, al banquillo.
- Las excepciones, ejecuciones hipotecarias incluidas, solo valen para quien se adhiera a un Código de Buenas Prácticas. Que todavía no existe. Hasta que exista, no hay excepciones.
- En el 28 desaparece el cajón de sastre del «casero vulnerable» para no pagar indemnización, y la indemnización se calcula con el valor alto del rango del índice estatal, no con la renta de «una vivienda de análogas características», que era una frase que daba para tres periciales.
- En el mus, si alguien dice «no hay mus», no se descarta nadie. El Congreso dijo «no hay mus» y el Gobierno se ha descartado igual: el 26 y el 27 al montón, el 28 y el 29 a la mano. Para que nadie proteste, el preámbulo trae lista de precedentes de decretos tumbados y vueltos a aprobar, del tabaco en 2006 al ómnibus de 2025, y aclara que se puede hacer con las Cortes disueltas. Alguien ha hecho los deberes. Eskerrik asko.
Lo que no ha hecho nadie es releerlo. ¡Aiba! La comisión que reparte los diez mil millones queda adscrita al «Ministerio de Vvivienda», y la disposición final quinta, tal como salió en el BOE, cierra unas comillas que nadie abrió. Zorionak al becario. Leerán Reddit, pero el BOE no se lo relee ni él.
Base legal: RDL 29/2026, art. 1 (compárese con el RDL 26/2026, q. e. p. d.) · RDL 28/2026, preámbulo y artículo único · RDL 29, art. 19.11 · RDL 29, DF 5ª tal como se publicó
2. El decreto zombi
El RDL 28 es una gilda de tres pisos: prórrogas de cinco o siete años, preaviso de seis meses e indemnización si el casero no renueva. Pica, y entra en vigor el 15 de noviembre. No al día siguiente de publicarse, como su hermano el 29: el 15 de noviembre.
La Diputación Permanente tiene que convalidarlo dentro de los treinta días siguientes a su promulgación, que el Congreso cuenta en días hábiles (sábados dentro, domingos y festivos fuera): el plazo se acaba hacia el 12 o el 13 de noviembre, según cómo trate el Congreso a la Almudena. O sea, se vota antes de nacer. Si lo convalidan, nace el 15. Si no, se muere sin haber estado vivo ni un minuto.
Pero ya anda. Lo que el casero notifique desde la publicación queda bajo el régimen nuevo si el decreto sobrevive; lo notificado antes conserva su eficacia y sin indemnización. La carrera del burofax se acabó el 7 de octubre, con el BOE. No está vivo, pero ya anda: un zombi de manual, y justo a tiempo para Gau Beltza.
Dos detalles de redacción para el txoko. El preámbulo dice que el Congreso derogó el RDL 27 «el 29 de septiembre», que es el día en que se aprobó; fue el 2 de octubre. Y jura que la aplicación diferida «no resta urgencia», porque las decisiones de no prórroga quedan sujetas «ya» al nuevo régimen. Ya. El 15.
Y aquí está el flanco gordo. El Constitucional (STC 14/2020) dice que un decreto-ley puede tardar en ejecutarse, pero la norma tiene que tener eficacia inmediata, y solo acepta que sus efectos se demoren cuando lo pide la naturaleza de la cosa: un plan, una obra, un procedimiento. Al decreto de alquiler de 2019 le tumbó una disposición que solo encargaba al ministerio un programa de medidas, eficacia de puertas para dentro. Aquí la demora es elegida, «por seguridad jurídica». El preámbulo se defiende antes de que nadie le pegue, que es lo que hace uno cuando sabe por dónde le van a pegar.
Base legal: RDL 28, DF 2ª y DT única · Constitución, arts. 78.2 y 86 · Reglamento del Congreso, arts. 90 y 151 · Derogación del RDL 27 · STC 14/2020
3. Cómo succionar el ICO (edición gratuita, explicada al mus)
Esta es la sección larga. Como cobro por palabra, también es la más cara.
Se llama TU CASA (en el txoko ya le decimos zure etxea, que suena a caserío con hipoteca). Diez mil millones de euros, al 0 % y sin comisiones, para quien compre con hipoteca su primera vivienda habitual, «independientemente de su edad». Mi aitona, con 84 años, ya lo ha preguntado en el hamaiketako; que un banco le dé la hipoteca es otra mano. El ICO pone hasta el 20 % del valor de la casa o 50.000 euros, lo que sea menos: justo la entrada que el banco no te financia. Y como en esta casa todo se explica al mus, por lances.
A la grande: ¿diez años o cuarenta? El artículo dice que el préstamo se concede «hasta 10 años», «con un período de carencia igual al del plazo de la hipoteca, y por un máximo de 30 años». Un préstamo a diez años con treinta de carencia: el único producto financiero que empiezas a pagar veinte años después de vencer. El preámbulo lo arregla a su manera: carencia «hasta finalice» la hipoteca (sin «que», la prisa), con treinta años como mucho, y luego diez para devolver. Cuarenta años al 0 %. Si el dinero vale un 3 % al año, con la lectura del preámbulo te regalan unos 32.000 euros de cada 50.000; si fueran diez años a secas, unos 7.000. En préstamos de 50.000, los diez mil millones dan para 200.000, así que entre una lectura y otra bailan unos cinco mil millones. Hay comas más baratas. Órdago a la grande (hor dago, que decía mi aitona) y que decida el ICO.
A la chica: la letra pequeña que succiona de vuelta. Pica más que una piparra. La casa queda sujeta «permanentemente» a un precio máximo de transmisión: lo que pagaste más el IPC. Permanentemente: aunque devuelvas el préstamo al día siguiente, y para quien te la compre, y para el siguiente. Tiene que ser vivienda habitual, y si la alquilas, por debajo del índice. Con una casa de 250.000 euros (la que da para los 50.000 del ICO) que suba un 1 % al año por encima del IPC, a los treinta años son unos 87.000 euros de revalorización real que no verás si vendes. Enhorabuena: te has comprado una VPO sin sorteo. Aquí ya no está tan claro quién succiona a quién.
Pares (duples, de hecho). Primera pareja: Hacienda y Seguridad Social. El préstamo va por la disposición adicional sexta de la Ley de Subvenciones, así que, salvo que el Acuerdo diga otra cosa, hay que cumplir los requisitos de beneficiario, y entre ellos está, jakina, estar al corriente con las dos. Ahí ya se cae media kuadrilla. Y si has pedido el concurso, ni lo intentes. Segunda pareja: el ICO y la comisión rectora. El ICO estudia tu operación «conforme a sus políticas de riesgos», que para eso es un banco, y propone; decide una comisión «interministerial» cuyos vocales salen todos del mismo ministerio. Interministerial como jugar al mus tú solo.
Juego: el airbag. El artículo 19.14 es mi favorito: si un día todo se tuerce y acabas en concurso, el préstamo es «crédito financiero», «incluyendo la exoneración del pasivo insatisfecho». Traducido: la segunda oportunidad se lo puede llevar como si fuera de un banco, y no como una deuda con Hacienda, que solo se exonera hasta un tope. ¿Entonces sale gratis? Ez horixe. Es un airbag, no un plan. Pedirlo pensando en no devolverlo tiene nombre, mala fe, y el juez lo conoce.
Al punto, para los que no tienen juego: los promotores. Una línea de avales de 2.000 millones a 35 años para alquiler social o asequible, que salen publicados en la Base de Datos Nacional de Subvenciones (succionar, sí, pero con foto); 280 millones más para pymes que construyan en fábrica, hasta 2040; y 400 millones para un Fondo de Vivienda de Impacto Social que financiará «proyectos innovadores» según un desarrollo reglamentario que tampoco existe. Innovar, innovamos todos.
Y falta quien reparte. Quién puede pedir TU CASA (¿«primera» vivienda de quién?), con qué límites y cuánto dinero hay de verdad lo dirá un Acuerdo del Consejo de Ministros que todavía no existe; cómo funciona la comisión, otro; cómo se inscribe la limitación en el Registro, un reglamento que tampoco. Si no salen antes de las elecciones del 29 de noviembre, los tendrá que aprobar un Gobierno en funciones, limitado al «despacho ordinario» salvo urgencia o interés general acreditados. Diez mil millones no son despacho ordinario ni en el txoko.
Resumen de la versión gratuita: compra con hipoteca, pide el 20 % al 0 %, vive en la casa, no la vendas nunca y reza para que el ICO lea el preámbulo. Así el regalo es tuyo y la limitación no te muerde.
¿Hay más jugo? Bai horixe. Pero eso ya no es BOE para todos: va a minuta y con compromiso de confidencialidad. Por deontología. Y lo que sea mentir en la solicitud no va ni con minuta: eso acaba en devolver el dinero con intereses y, según cómo, en el Código Penal.
Base legal: RDL 29, art. 19 y preámbulo · art. 13 (Fondo de Impacto) · arts. 16 a 18 (avales) · Ley General de Subvenciones, DA 6ª y art. 13 · Ley del Gobierno, art. 21
4. El retracto de la reina regente
Esto no viene en el decreto: viene en el Código Civil, que es de 1889 y lo firmó una reina regente. Con 137 años es la amona del ordenamiento, y tiene más carácter que muchos decretos. Artículo 1535: si venden un crédito litigioso, el deudor puede extinguirlo pagando al comprador lo que este pagó, más las costas y los intereses del precio desde el día en que lo pagó. Tiene nueve días desde que le reclaman. ¿Que el fondo compró tus 100.000 euros de deuda por 8.000? Le das los 8.000, las costas y los intereses, y a otra cosa. La norma más antifondos de España nunca ha tenido que pasar por la Diputación Permanente.
Ahora el jarro de agua fría, que para eso estoy. El Supremo (STS 151/2020) la ha dejado en los huesos. Primero, el crédito tiene que ser litigioso de verdad: un pleito vivo, con la demanda contestada, en el que se discuta si la deuda existe o se puede exigir. Haber demandado la cláusula suelo no cuenta: eso discute un trozo del contrato, no la deuda. Segundo, las ventas de carteras en bloque, miles de préstamos a precio global, van a limpiar balances y no a especular con tu pleito, así que ahí el retracto no entra. Que es justo como compran los fondos.
O sea, la amona te defiende si el fondo te ha comprado a ti solito, a precio conocido y en pleno pleito. Que es como ver a un fondo pidiendo un kalimotxo con pajita: no digo que no pase, digo que yo no lo he visto. Como chiste, buenísimo. Como estrategia, consulta antes de soñar.
Base legal: Código Civil, art. 1535 · STS 151/2020, de 5 de marzo (Sala Primera)
5. Calendario del interregno
- Desde el 8 de octubre, con el 29 en vigor: si tu prórroga obligatoria acaba antes de que termine 2028, o estás en prórroga tácita o en tácita reconducción, puedes pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años. Requisito: estar al corriente y haberlo estado mes a mes los ocho meses anteriores. Si al casero de repente se le «pierde» tu transferencia, consigna: «no me lo quiso cobrar» no es estar al corriente. Solo se libra si necesita la casa de verdad (aunque el contrato no lo previera), si firmáis contrato nuevo o si pactáis bajar la renta al menos un 5 %. En zona tensionada manda la prórroga del 10.3 de la LAU, de hasta tres años.
- Hasta el 31 de diciembre de 2027, actualización de la renta: si estás por encima del índice, cero; si no, lo que pactéis, y si no pactáis, un 2 % como mucho.
- Hacia el 12-13 de noviembre: se acaba el plazo para que la Diputación Permanente convalide los dos decretos. Si cae alguno, qué pasa con lo que se pidió mientras estuvo vivo es exactamente el tipo de pregunta que va a minuta.
- 15 de noviembre: si sobrevive, nace el 28.
- 29 de noviembre: elecciones. Desde el día siguiente, Gobierno en funciones. Y el txakur, de campaña, que es donde mejor juega.
- 1 de diciembre: los contratos de alquiler que se firmen desde ese día estrenan las reducciones nuevas del IRPF; los anteriores se quedan con las de antes. Casero que vaya a firmar a finales de noviembre: haz números, que una semana te cambia la reducción.
- 24 de diciembre: baja el Olentzero, el único que reparte regalos sin Acuerdo del Consejo de Ministros.
Base legal: RDL 29, DF 5ª y DF 6ª · Código Civil, art. 1176 · LAU, art. 10 · RDL 28, DF 2ª · Constitución, art. 101 · RDL 29, art. 6 (IRPF)
6. ¿Y quién paga la ronda?
Esta va por u/Hetaroi.
En el txoko la regla es sagrada: lo que consumes lo apuntas en la libreta, y a fin de mes pagas. Diez mil millones para TU CASA, cinco millones de «gastos financieros» y cuatrocientos millones para el Fondo de Impacto Social. Cinco millones son el 0,05 % de diez mil: o el dinero le sale gratis a alguien, o el resto de la cuenta está en otra libreta. ¿De dónde sale todo? El decreto dice que se financia «de conformidad con el artículo 59 de la Ley General Presupuestaria». Traducción para el txoko: como es dinero que se presta y no que se gasta, no hace falta tirar del Fondo de Contingencia, y las operaciones financieras, dice la ley, se pagan con deuda pública. La ronda se apunta en la libreta, y la libreta la compran seis noruegos y un gato.
Lo que no se apunta en ninguna libreta es la diferencia entre lo que al Tesoro le cuesta el dinero y el 0 % al que lo presta, durante cuarenta años si gana el preámbulo. Esa la pagas tú, en cómodos plazos, con tus impuestos. Y si algún promotor avalado falla, el crédito para pagar los avales es «ampliable». Ronda sin límite de consumición.
Base legal: RDL 29, arts. 13 y 19.10 · art. 16 (avales, crédito ampliable) · Ley General Presupuestaria, arts. 55 y 59
Y ahora sí, Gaur kalimotxoa, bihar txakolina. Agur, eta ondo izan!
Minuta provisional: unas 2.900 palabras; ciento nueve páginas de BOE entre los dos decretos, que eso ya es deporte rural, categoría harrijasotzaile; tres kalimotxos y una piparra. Recortes: no incluidos, eso es trabajo de aizkolari y se cobra por tronco. El resumen, ya lo dice el bertso, va con comisión. IVA aparte.
P.D. Sí, ya sé que «succionar el ICO» os ha traído a la cabeza cierto aparatito. Diferencias: el Satisfyer cumple lo que promete, no te pide estar al corriente con Hacienda, no necesita comisión rectora y no se queda con tu plusvalía para siempre.
Comas: la máquina. BOE y txakoli: yo. Sátira, como siempre: la onnie sigue sin ser tu abogada; la minuta, en cambio, va en serio.
