In particolare, il rischio di accertamento e di effettiva irrogazione della sanzione può essere considerato, nella prassi, talmente remoto da essere sostanzialmente trascurabile, oppure si tratta di una violazione per la quale esiste un concreto rischio sanzionatorio?

Mi interesserebbe distinguere, se possibile, tra sanzione astrattamente prevista dalla normativa e probabilità concreta che l’agente immobiliare venga effettivamente sottoposto a controllo e sanzionato per la pubblicazione dell’annuncio privo delle indicazioni prescritte.

Vorrei sottoporvi una situazione che, nel corso del tempo, mi è capitato di vedere più volte, soprattutto nelle compravendite di immobili ereditati da più coeredi.

Lo schema è il seguente.

Un agente immobiliare ottiene l'incarico da un solo coerede, pur sapendo che non esiste ancora un accordo tra tutti i comproprietari sulla vendita dell'intero immobile.

Pubblica comunque l'annuncio e inizia a promuovere l'immobile come se la vendita fosse già condivisa da tutti.

Quando riceve una proposta d'acquisto, la fa sottoscrivere soltanto al coerede che gli ha conferito l'incarico.

A quel punto contatta gli altri coeredi esercitando una forte pressione psicologica. In particolare, sostiene che:

• il coerede che ha firmato sarebbe ormai obbligato a pagare le provvigioni dell'agenzia;

• se gli altri non firmano, provocheranno un danno economico al loro familiare;

• ormai l'immobile non potrebbe più essere venduto ad un prezzo superiore, perché è già stato pubblicizzato a quel prezzo e il mercato "ha visto" quella richiesta.

La mia impressione è che questa strategia abbia lo scopo di creare tensioni tra i coeredi e spingerli ad accettare la vendita per evitare sensi di colpa o conflitti familiari, piuttosto che convincerli con argomentazioni giuridiche.

Ora, le mie domande sono queste.

• Vi è mai capitato di assistere a situazioni del genere?

• Si tratta di una tecnica negoziale realmente utilizzata oppure è un episodio raro?

• Le affermazioni sopra riportate hanno un reale fondamento giuridico oppure sono, nella maggior parte dei casi, argomenti di pressione?

• Dal punto di vista deontologico, ritenete corretto un comportamento di questo tipo?

Mi interessano soprattutto le opinioni di agenti immobiliari, avvocati e notai che abbiano esperienza concreta nelle successioni e nelle vendite tra coeredi.

L'obiettivo del post non è accusare una categoria, ma capire se questa sia una prassi effettivamente esistente, come venga valutata dai professionisti e quali siano i limiti giuridici entro i quali può muoversi un agente immobiliare.

È possibile per le parti (promittente venditore e promissario acquirente) di un preliminare per atto notarile richiedere al notaio, sulla base della normativa di cui al "deposito prezzo", il deposito delle somme corrisposte in anticipo rispetto al definitivo, quali acconti prezzo e caparre confirmatorie?

Questa è la mission:

Un luogo dedicato al confronto serio e trasparente sul diritto immobiliare, sulle compravendite e sulle locazioni, nel quale avvocati, notai, tecnici, agenti immobiliari, geometri, architetti, ingegneri, consulenti e cittadini discutono sulla base di fatti, norme ed esperienze documentabili, senza spirito corporativo e senza difendere una categoria a prescindere.

Non è ancora pubblico.

Sto per formulare una proposta d'acquisto per un immobile e, prima di farlo, stavo pensando di scrivere all'agente immobiliare un messaggio sostanzialmente di questo tenore:

"Ritengo che il prezzo richiesto sia sostanzialmente coerente con il mercato e sono interessato a formulare un'offerta seria e concreta. Tuttavia, vorrei evitare sia di presentare una proposta troppo bassa, destinata ad essere respinta, sia di offrire un importo significativamente superiore rispetto a quello che potrebbe essere sufficiente per raggiungere un accordo. Per questo motivo, ti chiedo se, sulla base della tua esperienza e delle interlocuzioni avute con la parte venditrice, puoi darmi un'indicazione di massima sull'importo che ritieni possa avere concrete possibilità di essere accolto."

Secondo voi è una richiesta opportuna e ragionevole?

Mi interessa soprattutto il parere degli agenti immobiliari, ma sono curioso di sentire anche le esperienze di chi ha già acquistato casa.

Dal vostro punto di vista, una richiesta del genere rientra nel normale rapporto tra acquirente e mediatore oppure rischia di mettere l'agente in una posizione scomoda nei confronti del venditore?

In altre parole: un agente immobiliare risponderebbe a una domanda del genere? Se sì, in che modo? E se no, perché?

Da mediatore immobiliare, come ti comporteresti se io, potenziale acquirente, instaurassi da subito una comunicazione diretta con un tuo cliente (venditore), nonostante questi ti avesse conferito un incarico in esclusiva, senza alcuna intenzione di escluderti dalla trattativa e con la piena disponibilità, sia da parte mia sia da parte del venditore, a corrisponderti le rispettive provvigioni secondo i tuoi termini e condizioni?

Mi interessa capire quale sarebbe la tua reazione professionale in una situazione del genere e se considereresti tale comportamento problematico, nonostante il tuo ruolo nella trattativa e il tuo diritto alle provvigioni restino pienamente tutelati.

Da mediatore immobiliare, come ti comporteresti se io, potenziale acquirente, instaurassi una comunicazione diretta con un tuo cliente (venditore), nonostante questi ti avesse conferito un incarico in esclusiva, senza alcuna intenzione di escluderti dalla trattativa e con la piena disponibilità, sia da parte mia sia da parte del venditore, a corrisponderti le rispettive provvigioni secondo i tuoi termini e condizioni?

Mi interessa capire quale sarebbe la tua reazione professionale in una situazione del genere e se considereresti tale comportamento problematico, nonostante il tuo ruolo nella trattativa e il tuo diritto alle provvigioni restino pienamente tutelati.

Da mediatore immobiliare, come ti comporteresti se io, potenziale acquirente, instaurassi da subito una comunicazione diretta con un tuo cliente (venditore), nonostante questi ti avesse conferito un incarico in esclusiva, senza alcuna intenzione di escluderti dalla trattativa e con la piena disponibilità, sia da parte mia sia da parte del venditore, a corrisponderti le rispettive provvigioni secondo i tuoi termini e condizioni?

Mi interessa capire quale sarebbe la tua reazione professionale in una situazione del genere e se considereresti tale comportamento problematico, nonostante il tuo ruolo nella trattativa e il tuo diritto alle provvigioni restino pienamente tutelati.

Hi everyone,

I’m looking for advice from anyone with experience in large retail companies, HR, or Primark specifically.

I currently work for Primark in London as a VMM 2 (Visual Merchandising Manager Level 2) and, due to unavoidable family circumstances, I will need to relocate to Apulia, Italy, within the next 3–6 months.

The relocation is not optional, so I’m trying to understand whether there is any realistic route to remain within Primark rather than leaving the company and looking for another employer who would allow me to be based in Apulia, Italy.

The obvious route would be transferring to an available role at the Primark Bari (Apulia, Italy) store, but the issue is timing: there may not be a suitable vacancy at my current level when I need to move.

I have contacted HR to ask whether Primark has any flexibility for situations like this — for example:

- temporary arrangements,

- project-based roles,

- support roles outside the normal vacancy process,

- corporate/global opportunities,

- or any case-by-case solutions where retaining an experienced employee is possible.

I received no answer.

I completely understand that companies normally operate through standard recruitment processes, and I’m not expecting a role to be created. I’m just trying to find out whether I should be speaking to someone specific who has the authority to explore alternatives.

Does anyone know:

- Who would normally be the right person to approach at Primark for this kind of request?

- Would this sit with UK HR, Primark Italy HR, People & Culture, Retail Operations, or Global Head Office?

- Has anyone seen a large retailer create an ad hoc arrangement to retain an employee during relocation?

Any advice would be appreciated.

Hi everyone,

I’m looking for advice from anyone with experience in large retail companies, HR, or Primark specifically.

I currently work for Primark in London as a VMM 2 (Visual Merchandising Manager Level 2) and, due to unavoidable family circumstances, I will need to relocate to Apulia, Italy, within the next 3–6 months.

The relocation is not optional, so I’m trying to understand whether there is any realistic route to remain within Primark rather than leaving the company and looking for another employer who would allow me to be based in Apulia, Italy.

The obvious route would be transferring to an available role at the Primark Bari (Apulia, Italy) store, but the issue is timing: there may not be a suitable vacancy at my current level when I need to move.

I have contacted HR to ask whether Primark has any flexibility for situations like this — for example:

• temporary arrangements,

• project-based roles,

• support roles outside the normal vacancy process,

• corporate/global opportunities,

• or any case-by-case solutions where retaining an experienced employee is possible.

I received no answer.

I completely understand that companies normally operate through standard recruitment processes, and I’m not expecting a role to be created. I’m just trying to find out whether I should be speaking to someone specific who has the authority to explore alternatives.

Does anyone know:

• Who would normally be the right person to approach at Primark for this kind of request?

• Would this sit with UK HR, Primark Italy HR, People & Culture, Retail Operations, or Global Head Office?

• Has anyone seen a large retailer create an ad hoc arrangement to retain an employee during relocation?

Any advice would be appreciated.

Appartamento in comunione ereditaria. I coeredi Tizio, Caio e Sempronio affidano in esclusiva l'immobile a un'agenzia immobiliare affinché ne curi la vendita.

Andrea, interessato all'acquisto, presenta una proposta irrevocabile di acquisto secondo le modalità indicate dall'agente immobiliare e al prezzo previamente concordato in via informale con i venditori. Tutti i soggetti coinvolti ritengono pertanto imminente la conclusione dell'affare.

Accade però quanto segue.

Tizio firma la proposta per accettazione. Caio firma la proposta per accettazione. Sempronio, invece, non firma e chiede ventiquattro ore di tempo per riflettere.

L'agente immobiliare comunica formalmente ad Andrea che la proposta è stata accettata da Tizio e Caio e che Sempronio ha richiesto ventiquattro ore di tempo per assumere una decisione definitiva.

In conseguenza delle accettazioni di Tizio e Caio, il contratto preliminare si perfeziona relativamente alle rispettive quote.

Il giorno successivo, Sempronio notifica formalmente a Tizio e Caio la propria volontà di esercitare il diritto di prelazione sulle loro quote, dichiarando di voler subentrare ad Andrea alle medesime condizioni previste nel preliminare già perfezionatosi relativamente alle quote dei due coeredi.

L'effetto pratico è che Tizio e Caio risultano vincolati a vendere le proprie quote a Sempronio, il quale acquista alle stesse condizioni economiche concordate con Andrea, mentre quest'ultimo viene estromesso dall'operazione.

Quesito: quale accorgimento, procedurale o contrattuale, avrebbe potuto adottare l'agente immobiliare per azzerare il rischio che Andrea venisse estromesso a seguito della condotta di Sempronio?

Appartamento in comunione ereditaria. I coeredi Tizio, Caio e Sempronio affidano in esclusiva l'immobile a un'agenzia immobiliare affinché ne curi la vendita.

Andrea, interessato all'acquisto, presenta una proposta irrevocabile di acquisto secondo le modalità indicate dall'agente immobiliare e al prezzo previamente concordato in via informale con i venditori. Tutti i soggetti coinvolti ritengono pertanto imminente la conclusione dell'affare.

Accade però quanto segue.

Tizio firma la proposta per accettazione. Caio firma la proposta per accettazione. Sempronio, invece, non firma e chiede ventiquattro ore di tempo per riflettere.

L'agente immobiliare comunica formalmente ad Andrea che la proposta è stata accettata da Tizio e Caio e che Sempronio ha richiesto ventiquattro ore di tempo per assumere una decisione definitiva.

In conseguenza delle accettazioni di Tizio e Caio, il contratto preliminare si perfeziona relativamente alle rispettive quote.

Il giorno successivo, Sempronio notifica formalmente a Tizio e Caio la propria volontà di esercitare il diritto di prelazione sulle loro quote, dichiarando di voler subentrare ad Andrea alle medesime condizioni previste nel preliminare già perfezionatosi relativamente alle quote dei due coeredi.

L'effetto pratico è che Tizio e Caio risultano vincolati a vendere le proprie quote a Sempronio, il quale acquista alle stesse condizioni economiche concordate con Andrea, mentre quest'ultimo viene estromesso dall'operazione.

Quesito: quale accorgimento, procedurale o contrattuale, avrebbe potuto adottare l'agente immobiliare per azzerare il rischio che Andrea venisse estromesso a seguito della condotta di Sempronio?

Appartamento in comunione ereditaria. I coeredi Tizio, Caio e Sempronio affidano in esclusiva l'immobile a un'agenzia immobiliare affinché ne curi la vendita.

Andrea, interessato all'acquisto, presenta una proposta irrevocabile di acquisto secondo le modalità indicate dall'agente immobiliare e al prezzo previamente concordato in via informale con i venditori. Tutti i soggetti coinvolti ritengono pertanto imminente la conclusione dell'affare.

Accade però quanto segue.

Tizio firma la proposta per accettazione. Caio firma la proposta per accettazione. Sempronio, invece, non firma e chiede ventiquattro ore di tempo per riflettere.

L'agente immobiliare comunica formalmente ad Andrea che la proposta è stata accettata da Tizio e Caio e che Sempronio ha richiesto ventiquattro ore di tempo per assumere una decisione definitiva.

In conseguenza delle accettazioni di Tizio e Caio, il contratto preliminare si perfeziona relativamente alle rispettive quote.

Il giorno successivo, Sempronio notifica formalmente a Tizio e Caio la propria volontà di esercitare il diritto di prelazione sulle loro quote, dichiarando di voler subentrare ad Andrea alle medesime condizioni previste nel preliminare già perfezionatosi relativamente alle quote dei due coeredi.

L'effetto pratico è che Tizio e Caio risultano vincolati a vendere le proprie quote a Sempronio, il quale acquista alle stesse condizioni economiche concordate con Andrea, mentre quest'ultimo viene estromesso dall'operazione.

Quesito: quale accorgimento, procedurale o contrattuale, avrebbe potuto adottare l'agente immobiliare per azzerare il rischio che Andrea venisse estromesso a seguito della condotta di Sempronio?

Nelle comunioni immobiliari di stampo ereditario può verificarsi una dinamica poco evidente ma tutt'altro che rara.

Da un lato vi sono i comproprietari che potremmo definire "sinceri": desiderano realmente vendere la propria quota e sono disponibili a farlo al miglior offerente, purché il prezzo sia congruo.

Dall'altro lato possono esservi comproprietari che definiamo "falsi": dichiarano di voler vendere, ma il loro vero obiettivo è acquistare le quote degli altri e diventare gli unici proprietari dell'immobile.

Perché non dichiarano apertamente questa intenzione?

La ragione è spesso di natura economica. Se manifestassero immediatamente il proprio interesse all'acquisto, gli altri comproprietari comprenderebbero l'esistenza di una domanda concreta e potrebbero pretendere un prezzo più elevato o, comunque, un valore pienamente di mercato.

Fingendo invece di voler vendere, il comproprietario interessato all’acquisto può perseguire una strategia differente: ostacolare sistematicamente ogni potenziale compratore esterno.

Il rallentamento o la difficoltà delle trattative può assumere forme apparentemente neutre ma, nel loro effetto complessivo, rilevanti. Ad esempio:

- ritardi nella consegna di documenti;

- comunicazioni frammentarie o indirette;

- mancata gestione tempestiva delle richieste di chiarimento;

- interpretazione restrittiva delle verifiche richieste dagli acquirenti, qualificando come "eccessive" o "ingiustificate" le normali verifiche richieste da chi intende investire il proprio denaro;

- riduzione progressiva dell’accesso alle informazioni necessarie per una valutazione completa.

Il risultato è che molti potenziali acquirenti rinunciano, preferendo immobili più semplici da trattare.

Dopo il susseguirsi di trattative fallite, gli altri comproprietari possono convincersi che l'immobile sia difficilmente vendibile o che il prezzo richiesto sia eccessivo. Di conseguenza, diventano progressivamente disponibili ad abbassare le proprie pretese economiche.

A quel punto il comproprietario che fin dall'inizio desiderava acquistare può presentarsi come acquirente, trovando condizioni più favorevoli rispetto a quelle che avrebbe probabilmente ottenuto se avesse dichiarato subito il proprio reale interesse.

In alcuni contesti più complessi può entrare in gioco anche il ruolo dell’intermediario immobiliare. Può accadere che alcune agenzie non mantengano una posizione realmente neutrale, ma finiscano per allinearsi agli interessi di uno dei comproprietari, in particolare di quello che vuole acquistare. Questo può avvenire attraverso forme di collaborazione non trasparente o vantaggi economici indiretti, che rendono l’agenzia più incline a rallentare, ostacolare o filtrare le informazioni verso i potenziali acquirenti esterni. Per questo motivo, alcune trattative diventano meno trasparenti, con una gestione delle informazioni che non favorisce la piena concorrenza tra acquirenti, ma tende a ridurre le opportunità di vendita reale sul mercato.

Analogamente, quando l’immobile presenta criticità oggettive (occupazioni da parte di soggetti fragili o anziani, difformità urbanistiche o catastali, oppure situazioni condominiali complesse o indebitamenti), queste possono diventare un ulteriore fattore di rallentamento. In tali casi, la scelta di limitare la trasparenza verso i potenziali acquirenti viene talvolta giustificata con l’intento di “tutelare il valore del bene”, ma può produrre l’effetto opposto, riducendo la partecipazione del mercato e comprimendo le opportunità di vendita.

Ebbene, un comproprietario sincero, che vuole tutelarsi, dovrebbe adottare un approccio diretto e strutturato nella gestione della vendita. In presenza di segnali di svalutazione progressiva, offerte poco serie o trattative inefficaci, è fondamentale mantenere il controllo delle informazioni e delle comunicazioni, assicurando che ogni potenziale acquirente riceva in modo completo e tempestivo tutta la documentazione necessaria. In questo senso, il controllo diretto della trattativa e la piena trasparenza informativa rappresentano strumenti essenziali per evitare distorsioni del processo e garantire che ogni proposta sia formulata su basi reali e verificabili.

Se sei un comproprietario sinceramente interessato a vendere, è fondamentale non affidare passivamente la gestione delle trattative ad altri. È invece utile mantenere un coinvolgimento diretto e costante con ogni potenziale acquirente, per comprendere in modo chiaro quali siano gli ostacoli che impediscono la formulazione di un’offerta.

Solo attraverso un contatto diretto è possibile individuare le criticità reali percepite dal mercato e collaborare attivamente per rimuoverle, migliorando così le condizioni complessive della vendita e aumentando le probabilità di successo dell’operazione.

Nelle comunioni immobiliari di stampo ereditario può verificarsi una dinamica poco evidente ma tutt'altro che rara.

Da un lato vi sono i comproprietari che potremmo definire "sinceri": desiderano realmente vendere la propria quota e sono disponibili a farlo al miglior offerente, purché il prezzo sia congruo.

Dall'altro lato possono esservi comproprietari che definiamo "falsi": dichiarano di voler vendere, ma il loro vero obiettivo è acquistare le quote degli altri e diventare gli unici proprietari dell'immobile.

Perché non dichiarano apertamente questa intenzione?

La ragione è spesso di natura economica. Se manifestassero immediatamente il proprio interesse all'acquisto, gli altri comproprietari comprenderebbero l'esistenza di una domanda concreta e potrebbero pretendere un prezzo più elevato o, comunque, un valore pienamente di mercato.

Fingendo invece di voler vendere, il comproprietario interessato all’acquisto può perseguire una strategia differente: ostacolare sistematicamente ogni potenziale compratore esterno.

Il rallentamento o la difficoltà delle trattative può assumere forme apparentemente neutre ma, nel loro effetto complessivo, rilevanti. Ad esempio:

- ritardi nella consegna di documenti;

- comunicazioni frammentarie o indirette;

- mancata gestione tempestiva delle richieste di chiarimento;

- interpretazione restrittiva delle verifiche richieste dagli acquirenti, qualificando come "eccessive" o "ingiustificate" le normali verifiche richieste da chi intende investire il proprio denaro;

- riduzione progressiva dell’accesso alle informazioni necessarie per una valutazione completa.

Il risultato è che molti potenziali acquirenti rinunciano, preferendo immobili più semplici da trattare.

Dopo il susseguirsi di trattative fallite, gli altri comproprietari possono convincersi che l'immobile sia difficilmente vendibile o che il prezzo richiesto sia eccessivo. Di conseguenza, diventano progressivamente disponibili ad abbassare le proprie pretese economiche.

A quel punto il comproprietario che fin dall'inizio desiderava acquistare può presentarsi come acquirente, trovando condizioni più favorevoli rispetto a quelle che avrebbe probabilmente ottenuto se avesse dichiarato subito il proprio reale interesse.

In alcuni contesti più complessi può entrare in gioco anche il ruolo dell’intermediario immobiliare. Può accadere che alcune agenzie non mantengano una posizione realmente neutrale, ma finiscano per allinearsi agli interessi di uno dei comproprietari, in particolare di quello che vuole acquistare. Questo può avvenire attraverso forme di collaborazione non trasparente o vantaggi economici indiretti, che rendono l’agenzia più incline a rallentare, ostacolare o filtrare le informazioni verso i potenziali acquirenti esterni. Per questo motivo, alcune trattative diventano meno trasparenti, con una gestione delle informazioni che non favorisce la piena concorrenza tra acquirenti, ma tende a ridurre le opportunità di vendita reale sul mercato.

Analogamente, quando l’immobile presenta criticità oggettive (occupazioni da parte di soggetti fragili o anziani, difformità urbanistiche o catastali, oppure situazioni condominiali complesse o indebitamenti), queste possono diventare un ulteriore fattore di rallentamento. In tali casi, la scelta di limitare la trasparenza verso i potenziali acquirenti viene talvolta giustificata con l’intento di “tutelare il valore del bene”, ma può produrre l’effetto opposto, riducendo la partecipazione del mercato e comprimendo le opportunità di vendita.

Ebbene, un comproprietario sincero, che vuole tutelarsi, dovrebbe adottare un approccio diretto e strutturato nella gestione della vendita. In presenza di segnali di svalutazione progressiva, offerte poco serie o trattative inefficaci, è fondamentale mantenere il controllo delle informazioni e delle comunicazioni, assicurando che ogni potenziale acquirente riceva in modo completo e tempestivo tutta la documentazione necessaria. In questo senso, il controllo diretto della trattativa e la piena trasparenza informativa rappresentano strumenti essenziali per evitare distorsioni del processo e garantire che ogni proposta sia formulata su basi reali e verificabili.

Se sei un comproprietario sinceramente interessato a vendere, è fondamentale non affidare passivamente la gestione delle trattative ad altri. È invece utile mantenere un coinvolgimento diretto e costante con ogni potenziale acquirente, per comprendere in modo chiaro quali siano gli ostacoli che impediscono la formulazione di un’offerta.

Solo attraverso un contatto diretto è possibile individuare le criticità reali percepite dal mercato e collaborare attivamente per rimuoverle, migliorando così le condizioni complessive della vendita e aumentando le probabilità di successo dell’operazione.