u/asztalosptr

Az elmúlt napok hírei alapján elég érdekes a kép: nőtt a szeptemberi adásvételek száma, közben ötéves csúcson az új lakások kínálata, Budapesten pedig már enyhe árcsökkenést is mértek az új építésű lakásoknál. A családi házak viszont elvileg továbbra is jól mennek.

KÉRDÉS:

Aki mostanában vett, eladott vagy aktívan keres: mit tapasztaltok a valóságban?

• Könnyebb lett alkudni?
• Több lett az eladó, de kevesebb a komoly vevő?
• Az eladók még mindig a 2025-ös árakat várják?
• Vagy csak Budapesten lassult a piac, miközben vidéken/agglomerációban továbbra is pörög?

Panelhuszárok bajban.

Jöhetnek a tippek mik lesznek a szigorítási irányok.

Az elmúlt években rengetegen költöztek ki az agglomerációba, de közben az ingázás, az autófenntartás és az infrastruktúra problémái is egyre többször előkerülnek.

Ha ma ugyanannyi pénzből választhatnátok:

egy 60–70 m²-es budapesti lakást
VAGY
egy 90–110 m²-es házat Budapest környékén,

melyiket választanátok, és miért?

Plusz kérdés azoknak, akik már kiköltöztek:

👉 Utólag is ugyanígy döntenétek?

Panoráma? Erkély? „Felújított” állapot? Jó kerület? Vagy valami teljesen más? 😄

Nem feltétlenül a legdrágábbra gondolok, hanem arra, ahol szerintetek az árakhoz képest egyszerűen nem olyan jó, amit kap az ember.

Kíváncsi vagyok, ki melyik kerületet mondaná és miért.

Mekkora szívás egy ilyen tetőszerkezet? Vannak kemeny buktatók?

Jöhet bármilyen tapasztalat akinek volt ilyennel dolga.

1000 MRD eddig 2026-ban a magyar adófizetők pénzéből, ez várhatóan durván növekedni fog.

Szerintem a magyar ingatlanpiacon a „felújított” szó az egyik legjobban túlárazott kifejezés.

Egy új konyha, laminált padló és egy IKEA-fürdőszoba tényleg indokol +10–20 milliót egy lakás árában, vagy csak az eladók próbálják ezt elhitetni?

Mi az, ami szerintetek tényleg hozzáad az ingatlan értékéhez, és mi az, ami csak kozmetika?
Ill. szeritetek mennyit ér egy felújítás ma?

Lehet vásárlás, eladás, hitel, felújítás, kivitelező, közvetítő, szomszéd, bármi.

Mi az az egy dolog, amit ma már teljesen másképp csinálnátok, ha újra az elején lennétek?

(Jöhetnek a nagyobb milliós hibák és az egészen apró, utólag rohadt idegesítő dolgok is. 😄)

Tegyük fel, hogy van 50 milliód önerőként, stabil a jövedelmed, és egy 80–100 milliós budapesti lakást néztél ki.

Mit csinálnál 2026 augusztusában?

1. 🏠 Most megvenném, mert az Otthon Start és az állami támogatások miatt nem hiszem, hogy érdemben olcsóbb lesz.
2. ⏳ Várnék 1-2 évet, mert szerintem a 2025–26-os árrobbanás nem fenntartható, és előbb-utóbb jön egy komolyabb korrekció.
3. 🤷 Attól függ (érdekelne, hogy szerintetek mitől függ.)

+

Szerintetek mennyit fog érni ugyanaz a 100 milliós budapesti lakás 2028-ban?

+20%?
0%?
-20%?
más

Kíváncsi vagyok, ki mire fogadna — nem szakértői jóslatokat várok, hanem arra, hogy ti mit csinálnátok ebben a helyzetben.

A lényeg szerintem:

1. A legnagyobb probléma pont középen van.
Van egy elég nagy réteg, aki nem elég szegény ahhoz, hogy szociális bérlakást kapjon, viszont saját lakást venni vagy normális piaci áron bérelni már túl drága neki. A cikk ezt „bérleti résnek” nevezi. Lengyel becslés szerint ez akár a háztartások 35%-a is lehet.

2. Az olcsó lakbér önmagában semmit nem old meg.
Ha annyira alacsonyan tartják a lakbért, hogy abból nincs pénz karbantartásra és felújításra, akkor csak eltoljuk a problémát. 10-20 év múlva ugyanazt a számlát valakinek ki kell fizetnie. Szerintem ez az egyik legfontosabb része az egésznek.

3. Az állami telek még nem jelent állami lakást.
Hiába van egy rakás állami föld, abból még nem lesz lakás, ha nincs közmű, közlekedés, megfelelő szabályozás, finanszírozás, kivitelező és főleg: valaki, aki 20-30 évig üzemelteti az egészet. A lengyel példa pont ezt mutatja.

4. Ausztria azért érdekes, mert nem egyszerűen támogatják a bérlakásokat, hanem intézményt építettek köré.
A korlátozott profitú lakásszektorban a pénzt részben visszaforgatják új építésbe és felújításba. Tehát nem egy egyszeri „építsünk 20 ezer lakást” programról van szó, hanem egy olyan rendszerről, ami elvileg folyamatosan újratermeli a megfizethető lakásállományt.

5. Végső soron nem lakásokat kell építeni, hanem lakásrendszert.
Szerintem ez a cikk legjobb mondata mögötti gondolat. Nem az a kérdés, hogy hány lakást adunk át, hanem hogy ki építi, ki finanszírozza, ki választja ki a bérlőt, ki szedi a lakbért, ki fizeti a felújítást és ki ellenőrzi az egészet 20 év múlva.

Szóval szerintem a „saját lakás vs. bérlakás” vita eleve rossz irány. Egy normális lakáspiacon a kettőnek simán meg kellene férnie egymás mellett.