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>La crisis de accesibilidad a la vivienda es un "enorme problema social" según el Banco de España. Un joven que quiera emanciparse en Madrid o Barcelona tendría que dedicar la mitad de sus ingresos a pagar un alquiler

El alquiler en la actualidad es una trampa que atrapa a los inquilinos y ya no consiguen dar el salto a la compra de la vivienda. Entre el 85% y el 90% de quienes hoy viven de alquiler no disponen de los ahorros o de los ingresos suficientes como para poder conseguir una hipoteca. Esto provoca que la mayor parte de los inquilinos no tengan capacidad para convertirse en propietarios.

El Banco de España ha realizado un profundo análisis de la crisis de vivienda que sufre el país en el marco de su Informe Anual correspondiente al año 2025. La entidad constata que España sufre un "enorme problema social" debido a que el precio de la vivienda y del alquiler ha subido muy por encima de la renta de los hogares en la última década. Según los nuevos datos del Banco de España, el déficit de vivienda en el país asciende ya a 750.000 inmuebles.

El resultado es que la emancipación de los jóvenes se ha desplomado y sus dificultades para conseguir comprar una vivienda se han multiplicado. Según un análisis granular de la situación económica y patrimonial de los inquilinos, el Banco de España concluye que solo entre un 10 y un 15% de los inquilinos tienen ahorros e ingresos suficientes como para conseguir una hipoteca para comprar una vivienda. Esto es, se ven atrapados en el alquiler de forma permanente.

En concreto, el BdE ha analizado el precio de la vivienda en la zona urbana en la que reside cada uno de los inquilinos analizados y ha cruzado estos datos con los de renta disponible y de ahorro. Los bancos están solicitando de forma mayoritaria que los hogares puedan pagar al menos un 20% de la vivienda (loan to value inferior al 80%) y que el servicio de la hipoteca no supere el 35% de sus ingresos. Esto provoca que los hogares que no cuenten con el ahorro suficiente para pagar una entrada del 20% de la vivienda o no tengan los ingresos suficientes como para reducir el servicio mensual de la hipoteca no tengan acceso al crédito para comprar una vivienda.

La situación se agrava a medida que pasa el tiempo, ya que el precio de la vivienda sigue subiendo a tasas de doble dígito y, por tanto, por encima de los salarios y la capacidad de ahorro de los hogares.

El Banco de España alerta de que el 75% de los hogares que viven de alquiler declaran que tienen restricciones financieras para acceder a una vivienda. Esto significa que cada vez hay un grupo más amplio de la población que se ve golpeado por la crisis de la vivienda. Ya no son sólo las clases populares quienes tienen dificultades para comprar una vivienda, sino que también las familias más acomodadas, en especial las jóvenes, se han visto expulsadas del mercado de la propiedad.

Por ejemplo, el 44% de los hogares situados entre los percentiles de renta 80 y 90, esto es, clases medias/altas, y que viven de alquiler, señalan que tienen dificultades financieras para comprar una vivienda. Y entre el top 10%, el 18% de los que viven de alquiler lo hacen también por dificultades financieras. Estos datos constatan que la crisis de vivienda se ha generalizado a todos los grupos sociales.

"Ya no es sólo un factor que afecte a las rentas bajas, sino rentas que son potencialmente medias y altas", señalan fuentes del Banco de España en la presentación del Informe Anual. Esto afecta principalmente a los jóvenes cualificados, que son quienes tienen salarios medios y medios/altos que no pueden acceder a la compra de vivienda, principalmente porque sus ahorros son insuficientes como para pagar la entrada. Y, como agravante, los altos precios del alquiler complican su capacidad para acumular ahorro.

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De hecho, la subida de los precios del alquiler incluso supone un riesgo permanente para los inquilinos, porque en cualquier momento podrían tener problemas para seguir pagando su renta. El Banco de España reconoce que "es dramático vivir sujeto a este efecto expulsión".

El Banco de España ha elaborado un indicador de precios utilizando la metodología Case-Shiller, que se utiliza habitualmente en Estados Unidos, para analizar la evolución de los precios inmobiliarios. Desde el año 2014 hasta 2024, el precio en la ciudad de Valencia se disparó un 7,9% de media en cada uno de los diez años. En Málaga, la escalada es del 7,4%; en Madrid, del 6,1% y en Barcelona, del 4,6%. Son cifras que ningún salario ha sido capaz de seguir en este periodo.

Emanciparse en España es misión imposible, sobre todo en las grandes ciudades. El Banco de España ha analizado cómo compara la renta de los jóvenes que viven con sus padres con el precio de los alquileres en su zona urbana. En las grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga, los jóvenes que se quieran emancipar tendrían que destinar el 50% de su salario a pagar el alquiler. Una cifra que dificulta drásticamente que puedan dar el paso a vivir solos. Ni siquiera en pisos compartidos.

El Banco de España señala que la solución a la crisis de vivienda que sufre el país no puede venir por el lado de la demanda (con limitaciones de precios o ayudas a las familias), sino por el de la oferta, con más construcción. Un dato ilustra el problema que tiene España: el peso de la construcción sobre el empleo actualmente es del 7%, lo que supone 4 puntos porcentuales por debajo del nivel que había en 1999. Esto significa que, por cada dos trabajadores de la construcción actuales, al inicio de siglo había tres. Este dato es un buen reflejo de cómo España no va a poder solucionar el problema de la falta de vivienda si no acelera rápidamente la construcción. Al contrario, el BdE anticipa que la crisis seguirá agravándose en los próximos años.

Para evitar esta situación, lanza una serie de recomendaciones orientadas a acelerar la fabricación de suelo. Actualmente, se tarda incluso más de 10 años en que las administraciones públicas habiliten suelo para construir, lo que supone un infierno burocrático que impide que la construcción pueda acelerar. El BdE pide atajar este problema. Pero, mientras tanto, también plantea como solución aumentar la densidad de construcción en el suelo que ya está habilitado.

Según los cálculos del Banco de España, aumentar la densidad de las nuevas áreas en desarrollo en las seis grandes áreas urbanas de España permitiría construir medio millón de viviendas adicional. Esto supondría una gran ayuda que desatascaría una buena parte del déficit actual. El 67% de estas nuevas viviendas se podrían levantar en el área urbana de Madrid y el 21% en el de Barcelona.